资料来源顺德统计年鉴 据顺德区统计局数据显示，年顺德城镇居民人均消费性支出达到 元，比全广东省平均数的元多元，高。 年及年分别比上年增长。 顺德固定资产投资 顺德历年固定资产投资单位亿元 年年年年年年年年年年年年年 资料来源顺德统计年鉴 年及年增长比较明显，年比上年增长，年达到 亿元，比年增长。顺德外贸进出口总额 顺德历年外贸进出口总额 单位万美元 进口出口 资料来源顺德统计年鉴 年顺德对外贸易总额突破亿美元，达亿美元，占全国对外贸 易总额亿美元的。而广东进出口总额亿美元，进出口总额继 续名列全国第位，占全国，其中出口额占全国，进口占全国。 顺德进出口年增长率走势 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 进口出口 资料来源顺德统计年鉴顺德恩格尔系数 顺德历年恩格尔系数 资料来源顺德统计网 据顺德区统计局分析，年顺德城镇居民的恩格尔系数食品类支出占 消费支出的比重降到，比年下降个百分点，已进入富裕生活水 平。 三顺德房地产市场发展概述 房地产发展速度加快 顺德区经济发达，其在佛山五区中稳坐头把交椅。前几年，顺德房地 产交易量直稳居佛山市约四分之的水平。上半年，顺德楼市交易量占 佛山楼市总交易量的以上。近年来顺德区由于碧桂花城半岛碧桂园佛 山奥园等新起大盘的崛起，其高额投资与超前规划使得这些楼盘的规划设计水 平与自然环境配套水平迅速提升，对消费者的吸引力增强，尤其是别墅，几乎 被通吃。几个月前，佛山奥园推出套奥斯陆湖畔的二期别墅不但吸 引大量顺德人买楼，还吸引了很多禅城南海三水和高明人士前往置业。使得 顺德房地产交易量在佛山楼市中所占份量遽然加大。 商业地产落后 顺德的商业地产发展直落后。顺德中心城区大良只有新世界购物中心华 盖路步行街稍显繁华商业气息，容桂只有宏骏广场热闹些，这些还都是有几年历 史的商业中心了。顺德目前真正谈得上大规模上档次的商业项目还没有。 目前顺德主要的商业项目有嘉信城市广场顺德名店坊龙江盈信城市广场 容桂天佑城。 四项目介绍 项目名称 名称佛山市顺德区深国投商用置业有限公司 地址佛山市顺德区大良北区居委会环市北中渡巷 经营方式年限 方式中外合资 年限年 中外合资双方名称地址法定代表及企业简介 甲方 法定代表职务董事长 企业简介 该公司是新加坡嘉德置地集团公司，是亚洲最大的上市地产公司之，自 年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资开发与管理。 凯德置地拥有批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房 地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。 嘉德集团是东南亚至大的房地产公司，总部设在新加坡。它的核心业务包括 房地产服务公寓以及房地产金融，分布在亚太欧洲和海湾合作委员会海合 会国家的主要城市。嘉德的房地产和服务公寓网络遍布多个国家及多 个城市。 乙方深圳市商置投资有限公司 法定代表丁办业职务董事长 企业简介 深国投商用置业有限公司是家大型的商业地产开发公司，注册资本亿元 人民币，于年月日在中国登记成立。公司实力雄厚，主要从事在全国 范围内开发商用地产，建设大型购物的深国投商业中心。引进包括沃尔玛 时代华纳影院等世界强进驻。目前正在佛山开发位于佛山市佛山市顺德区大 良北区居委会环市北中渡巷路佛山市顺德区深国投商业中心，总建筑万平方 米。建成后亦将引进包括沃尔玛在内的世界强企业进驻经营，商业中心经营 前景良好。项目预计于年月开业，届时将对顺德商业发展的国际化到相 当的促进作用。项目市场定位 为消费者提供个具有招领性的，集购物休闲舒适观景娱乐餐饮 为体的具有现代都市生活品质的品牌商业中心。满足片区及全市居家生活及 休闲消费需求。 项目位置和环境描述 项目地位于新桂中路与东乐路交汇处西南角。项目属于东城区，东南边为在 建和待建的大型高端物业，目前尚缺乏大型密集的住宅社区，以小高层多层建 筑别墅住宅为主。未来项目周边将是高端物业的聚集地地块旁较大的社会机 构有李兆基中学约学生，种附小约人，西山小学约 人项目周边公里半径范围有户规模的居住小区约个，经测算，项目 周边公里范围内总人口约万人三公里半径范围内居住着约万人，是顺 。引进包括沃尔玛 时代华纳影院等世界强进驻。目前正在佛山开发位于佛山市佛山市顺德区大 良北区居委会环市北中渡巷路佛山市顺德区深国投商业中心，总建筑万平方 米。建成后亦将引进包括沃尔玛在内的世界强企业进驻经营，商业中心经营 前景良好。项目预计于年月开业，届时将对顺德商业发展的国际化到相 当的促进作用。项目市场定位 为消费者提供个具有招领性的，集购物休闲舒适观景娱乐餐饮 为体的具有现代都市生活品质的品牌商业中心。满足片区及全市居家生活及 休闲消费需求。 项目位置和环境描述 项目地位于新桂中路与东乐路交汇处西南角。项目属于东城区，东南边为在 建和待建的大型高端物业，目前尚缺乏大型密集的住宅社区，以小高层多层建 筑别墅住宅为主。未来项目周边将是高端物业的聚集地地块旁较大的社会机 构有李兆基中学约学生，种附小约人，西山小学约 人项目周边公里半径范围有户规模的居住小区约个，经测算，项目 周边公里范围内总人口约万人三公里半径范围内居住着约万人，是顺 德市中高收入人群居住密集的区域公里辐射范围内逾万人。 基本指标 占地合计约平方米 容积率 建筑面积约平方米 营业面积约为平方米 商业中心租售优势 位列世界强之首沃尔玛首次进入顺德，在本项目设旗舰店，经营面积达 多平方米，沃尔玛强大的品牌效应，对租售意向客户来讲是个强力的卖 点与信心保障。 合营公司乙方股东作为沃尔玛的股东，对与沃尔玛的长期战略合作伙伴关系 起到了稳定的保障作用。项目在选址前已获得沃尔玛的进驻确认，这与目前市场 上普通存在的由开发商在项目建成后对外招商的经营模式来讲，有着个质的区 别。中外合资公司的运作模式决定了本项目的最大优势，中外合资公司甲乙方股 东有强大的金融背景支持，合营公司的运作不会受到资金不足的制肘，无需通过 将所开发项目产权分拆出售后回笼资金。亦不会受到由于产权分拆出售后造成的 商业中心运营受产权人经营意识及项目所限而无法统经营推广。对日后商业 中心的长远发展有利。 中外合资公司乙方在商业中心的招商优势，通过与沃尔玛的合作引荐，将 同时引入其他的世界知名企业加入项目进驻经营。以合资公司甲方在招商方面的 专业优势，引进相关的长期战略合作伙伴，对商业中心的整体招商成果十分有利。 项目估算 合资公司注册资本为亿元，甲方以等值万人民币等值的外币现汇 出资，乙方以万元人民币出资，甲方出资占合资公司注册资本的，乙方 占合资公司注册资本的。 五项目财务分析 项目总投资测算 顺德项目总成本合计为，万元。详见附表。 销售收入测算 价格推算汇总表 楼层营业面积租金月租金收入平方米元月元月 负层， 层， 二层， 二层夹层 三层， 合计平均值， 按十年期租金计算销售价格，顺德项目收入总计为，万元。 财务指标分析 预计该项目的经营期限为年包括建设期，融资比例为，贷款期限 十年。根据上文的项目总成本和租金收入等分析，主要财务指标计算结果如下 元 静态投资回收期年 动态投资回收期年 贷款期限内累计净利润元 经营期内累计净利润，元 六可行性分析 投资回收期 投资回收年限投资回收年限为年。 投资源回报率 投资回报率为。 项目风险评估及规避途径 行业竞争风险及对策 房地产业具有投入大市场风险高的特点，是资金和技术密集型的行业。尽 管公司与沃尔玛可达成原则协议，优先保证物业的出租，但周边同类物业的价格 竞争会影响最终的出租价格。 对策是紧密结合沃尔玛的实际需要，建设具有自身特色的物业，与周边 同类物业开展差别化竞争，并以沃尔玛的品牌与服务作为卖点。二是贯彻全程策 划思想，使市场意识深入项目开发的每个阶段，并且建立项目开发对市场变化 作出快速反应的机制。公司还将在项目开发中注重研究柔性产品，使产品能够适 用不同用途，具有更强的抵御市场风险的能力。 项目市场风险及对策 经济增长率变动风险 近几年来，在积极的财政政策和稳健的货币政策推动下，政府充当了投资的 主体，我国经济保持了稳定的增长，但由于我国经济发展过程中不确定因素较多， 未来的经济增长率和质量可能受到影响。 宏观调控政策的影响 为了遏止房地产市场可能出现的过热现象，国家对部分地区的房地产市 场己进行调控，年月，央行规范向房地产企业贷款年月，建设部会 同国家计委国家经贸委财政部国土能源部国家工商总局监察部联合整 顿和规范房地产市场秩序年月央行督促各商业银行要切实加强信贷管 理，警惕房地产泡沫的出现，并