给培育有效需求等相关产业 政策的实施，大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市 场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定 均衡快速的发展势头。 九五期间，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从年以 来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房 地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住 宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当 年竣工面积。年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房 销售面积达到万平方米。 纵观天津市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后 的至年内，天津市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长 的发展趋势。 二住宅市场当前特点 从天津市房管局获悉，年天津市住宅市场继续保持良好的 发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交万平方米，成 交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个 人购买商品房比例为。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津 市住房市场呈现以下几个特点 价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上的商品 房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米 价位的商品房购买量提高了个百分点， 的商品房比上年提高了个百分 点。 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。 购买单套面积在平方米以上的商品房比上年同期 提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米 平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在 平方米以上的商品房同比提高了个百分点。经 过几年的发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为 主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年， 全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发 贷款余额，占整个消费贷款余额的，贷款购房比例达 。 此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增 多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明， 随着天津市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的 家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。 从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持 力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进 步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币 化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以 保证未来几年天津房地产市场的有效增长。 市场利好消息 年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下 调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消 息，将会对未来房地产市场产生很大影响。 房地产价格将稳中有升。 随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生 活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都 将使房地产的相对价格稳步上升。 改善型需求不断增长。 有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有 非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良 好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改 善型需求的持续增长。 住宅建设的郊区化倾向。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心 住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求其次，郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型 生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因再次，随着 私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近 郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。 市场竞争格局发展趋势 近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势， 房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展 趋势主要表现为以下几个方面。 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额 掌握在较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效 利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的 住宅区。 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需 求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型 环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念 等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游 产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。 二区域市场分析 区域市场概述 顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河 东区。这两个区的整体发展水平落后于和平河西南开三区，但 好于红桥区，在天津市属中游水平。 河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市 场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经由过去的天津 市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首 先带动了河东临近市区地域的房地产开发，形成了东站后广场十 经路六纬路沿线地区房地产的开发热潮。河东区距离市中心较层低密度 的规划设计万平米的主题花园万平方米水景花园双语幼儿 园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。恋日风景的前身为帝旺温泉花 园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司的重新包装后于 年月重新开盘，销售良好。 四市场综述 综上所述，区域市场具有以下几个特点 新项目迭出，项目素质正在不断提高。 高素质项目吸引了大量和平河西区的居民前来购买。 随着河西和平南开居民的迁入，人文环境逐渐好转。 道路交通发展迅速，出行十分便利。 新房上市量增幅大于市内其他各区。 价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。 三区域市场消费者行为分析 目前河东区的大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场卫 国道沿线及富民路附近地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色 项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于 平淡。天津市经过多年的开发历程，河西南开等原先热点区域经 过几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。现河西区除 梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发的双林居住区外，市区周 边区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区的拆迁尚未完成， 大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不 同程度的郊区化倾向。随着河东区城市开发进程的加快，区内中心 部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐向城市外围发展。 河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区机 场北京的交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划的热点区域， 市场潜力巨大。河东区的市政基础设施建设也高于河北红桥，我 们有理由相信，在未来的几年中，河东区将取代河西南开之后成 为天津市第三个开发热点地区。从年和年月的商品房 成交量的动态分布图就能看出河东区年商品房成交量已是各 区之首。 旧居住区调查分析 我们通过对河东区些大型旧居住区的调查，可以看出。 目前消费者对商品房的购买力相对偏低，从年至 年月河东商品房各价位成交量动态分布图来看， 元平方米至元平方米的产品市场认可率最 高，元平方米以下的产品也占有很大比例，而 元平方米以上的产品市场需求较少。可接受的房价总款多集中于万元以下，支付首付款的能力及还款能力也 偏低。 元以下元以上 年年月河东区商品房各价位成交量动态分布图 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目 的。市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善 居住条件这部分人群比例分别为了和，说明 大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。 旧区居民购房原因示意图 原因频次百分比 原住房面积太小 原住房房型结构不好 想改变居住地点 结婚 想离工作单位近点 方便子女上学 想改变居住环境 回迁 合计 缺省 总计 被访者购房原因示意图 原住房面积 太小 原住房房型 结构不好 想改变居住 地点 结婚 想离工作单 位近点 方便子女上 学 想改变居住 环境 回迁 除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明， 环境及地段的关注程度分别为和，对于其它 诸如物业管理开发商实力小区设施不甚关心。旧区居 民对住宅产品各因素的关心程度示意图 关注点频次百分比 小区环境 地点 物业管理 开发商实力 房型 小区周边环境 小区设施 合计 缺省 总计 被访者的关注点示意图 小区环境 地点 物业管理 开发商实力 房型 小区周边环境 小区设施 通过总体数据表明，河东区老居民区的消费者购买能力偏低， 对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。 二居住新区调查分析 通过对于河东区太阳城周边地区的新商品房的调查显示 新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都要明 显高于老区居民。 新迁进居民的居住面积为平方米者居多，超过旧 区居民平方米以下的居住面积。 新迁进居民对所居住小区的总体感受般，并未达到最佳 居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。 新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开 发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋 理性化。再次购房关注因素示意图 关注因素频次百分比 开发商是否有实力保证承诺 孩子上学中否方便 小区居民素质如何 座落地点交通是否方便 小区有无网球场游泳馆超市等 物业管理状况 小区内环境是否良好 房型结构 缺省 合计 开发商是