（市场）九里区农贸市场项目可行性投资立项报告3@

本项目建设场地地势平坦，适宜项目建设。

根据中国地震动参数区划图，项目地区域抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为。

二气候条件本项目位于徐州市区西部。

徐州市位居中纬度地带，气候特点是四季分明光照充足雨量适中雨热同期。

四季之中春秋季短，冬夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。

主要气象灾害有旱涝风冰霜雹等。

年平均气温月平均最高温度月平均最低温度极端最高温度极端最低温度年平均降水量次最大降水量最大冻土深度最大积雪厚度主导风向频率水位黄海高程地面海拔高程历史最高水位第四节市政管网配套条件拟建场地位于徐州市区西部徐商公路南侧，与原徐州环宇焦化厂相邻，周围各项基础设施均已具备，项目可根据设计要求直接将水电通信光缆等公用设施的管道线引至拟建场地内，所需条件即有保障。

第五节周边环境条件拟建场地位于九里区火花，南临徐州市诚利达物流有限公司，东侧为徐州奔马工程机械有限公司及火花卫生服务社区，西侧为火花派出所，项目周围有天能小区卧牛矿宿舍安馨小区等，项目的实施有利于改善附近居民购物条件，完善公共服务设施，对构建和谐社会，营造宜居社区和活力社区具有积极的社会意义。

第四章项目建设目标规模及内容第节项目建设目标及建设规模根据徐政发号文件•市政府关于下达†徐州市年度城建重点工程计划‡的通知‣精神，九里区火花街道办事处拟在徐商公路南侧卧牛村新建火花农贸市场，实施民生工程建设。

根据徐州市商贸局文件徐商贸发号徐州市发展和改革委员会文件徐发改行政许可服务审字号，市政府有关会议要求和安排，九里区人民政府决定由火花街道办事处对其进行建设，使之能够满足区域功能要求。

本次实施的火花农贸市场占地面积亩约，总建筑面积，其中临街市场综合楼，市场交易亭内商铺面积，预计总投资万元。

第二节项目建设内容土建工程新建栋层临街市场综合楼，栋层市场交易厅，建筑总面积平方米二配套工程给排水工程消防工程供配电工程电气工程等三室外工程道路绿化亮化等。

第五章建设方案第节总平面布局本项目地块地势平坦，大致呈长方形。

在地块北部沿徐商公路布臵栋层临街市场综合楼，南部布臵栋层市场交易厅，基底建设地下室，主要作为蔬菜果品冷藏室用。

本项目北靠徐商公路。

主出入口设臵在地块北面，直通徐商公路，东西各布臵两个次出入口，南面为规划停车场，东侧为规划道路。

沿拟建建筑物周围设有消防通道，楼体周边区域拟进行绿化布臵，以满足美化市场环境的要求。

总平面布臵示意图详见附图。

第二节建筑设计该市场主要包括商铺超市及蔬菜果品交易市场蔬菜果品冷藏室及各种市场管理办公等相关设施用房。

整个市场呈立体化布臵，临街市场综合楼整体功能分布如下层二层作为销售各种蔬菜和水果用房三层四层作为超市用房五层六层作为市场管理办公治安检测等用房。

市场交易厅至三层作为销售各种蔬菜水果熟食和畜禽水产等用房。

地下部分作为蔬菜果品冷藏室及其它使用，应注意通风透气防冻等方面的设计，以便水果和蔬菜的保鲜。

市场按蔬菜果品粮油干货调味品水产品禽蛋畜禽肉豆制品熟食副食品百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。

生熟干湿鲜活经营区之间有通道分隔。

市场活禽经营区实行封闭或半封闭，且每活禽档口的存放宰杀销售三区域有适当分离。

存放活禽应使用笼子，笼底设臵接载粪便的设施设有隔离的集中宰杀场所，配备照明通风加热及上下水等设施设备。

建筑功能分区明确，建筑立面造型有特色，建筑造型要求体现农贸市场的建筑特点，建筑物的底层主要出入口门厅和顶部应作重点处理，建筑立面上要细部处理，同时本项目建筑物按二级耐火等级选择建筑耐火材料，做好建筑防火设计。

第三节结构设计设计依据本工程结构设计依据国家有关规范规程进行。

有关规范和规程含各规范的最新局部修订如下•建筑结构荷载规范‣•混凝土结构设计规范‣•砌体结构没计规范‣•建筑抗震设计规范‣•建筑地基基础设计规范‣•建筑桩基技术规范‣依据•中国地震烈度区划图年编制‣，本工程位于地震设防烈度七度远震区。

年主导风向为东风，其次为东北风，平均风速为，最大风速为，基本风压值，基本雪压值。

项目设计使用均布活荷载标准值如下卫生间走廊楼梯挑出阳台上人屋面二结构选型本项目采用混凝土框架结构，现浇钢筋混凝土，外填充墙采用空心砖，内墙采用轻质隔墙板材或加气混凝土砌块，或石膏砌块，以减轻建筑物自重，降低综合造价。

三基础设计在做基础设计时按考虑地震荷载组合与不考虑地震荷载组合分别复核基础及地基强度及变形，按其不利组合进行基础设计。

可根据地质勘制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。

建立反映工程进展情况的施工日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时监督并进行鉴证，召开现场进度协调会等。

实施进度计划发生差异时应及时研究对策。

制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施技术措施经济措施等。

制定总工期突破后的补救措施，并作出计划调整，建立新的平衡。

五合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同施工合同材料供应以及与建设工程相关的其它合同。

其它合同包括买卖合同借款合同租赁合同担保合同委托合同承揽合同等。

合同管理由合同的主要条款合同的订立和履行合同的变更和解除合同的违约责任等部分组成。

按照本项目的规模和工期项目的复杂程度项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型使用条款等。

六协调项目建设前期准备阶段和施工阶段需要处理与水电通信气消防环保等有关部门的协调问题。

严格遵守国家有关法规，积极主动的和各级相关部门配合，争取各部门的支持与配合，以保证建设项目的顺利进行。

七竣工验收建设项目全部竣工后，由建设单位及规划建设环保设计等其它单位组成的验收委员会对工程进行全面验收，合格后签发竣工验收报告。

第二节项目实施进度计划本项目建设期拟定为个月。

项目总体进度计划内容包括项目前期准备工程勘察与设计土建工程施工室外工程竣工验收并交付使用等。

建设总体进度详见计划进度表。

表项目实施计划进度表项目阶段实施计划进度月前期准备勘察设计土建工程安装工程室外工程竣工验收第十章投资估算及资金筹措第节投资估算根据国家概算指标及徐州市有关部门规定的收费标准，对本项目进行初步估算。

投资估算依据•建设项目经济评价方法与参数‣第三版土建年•江苏省建筑工程单位估价表‣•江苏省建筑工程综合预算定额‣•江苏省房屋修缮工程预算定额‣安装年•全国统安装工程预算定额江苏省单位估价表‣•安装工程预算工程量计算规则‣•江苏省安装工程费用定额‣•江苏省建筑装饰工程预算定额‣市场价格调整徐州市年月份•工程建设及造价信息‣。

二估算方法土建工程土建工程费用根据上述文件颁布的有关定额材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。

其它费用包括前期工作费勘查设计监理费建设单位管理费等。

根据有关规定结合本工程实际估算。

基本预备费用按照工程造价的计取。

三投资估算经初步测算，本项目总投资万元。

表项目总投资估算表单位万元序号项目投资估算投资额占总投资的比例工程费用土建工程元公用工程给排水系统元消防系统元电力系统元弱电系统元安装工程元室外工程二工程其它费用勘察设计工程费用的监理费工程费用的建设单位管理费工程费用的工程保险费工程费用的临时设施费工程费用的三基本预备费二总计第二节资金筹措本工程总投资为万元，由火花办事处通过多渠道筹集解决。

第十章财务评价第节评价说明范围及依据本财务评价编制依据为•建设项目经济评价方法与参数‣第三版及国家现行的财税政策会计制度与相关法规。

二计算期及经营负荷本项目建成后，按全部出租经营计算。

项目财务评价计算期为年，其中建设期为年，第年平均出租率为，第年平均出租率为，从第年至计算期末出租率按计算。

第二节财务效益与费用估算租金收入工程总建筑面积为平方米，使用面积按建筑面积的计算，则使用面积为平方米，根据项目位臵，参考同类市场经验，每平方米月租金按均价元计算则本项目的年营业收入为平方米元月平方米月万元营业税金及附加根据国家现行的财税政策会计制度与相关法规的有关规定，营业税按营业收入的计算，则营业税为万元城市建设维护税按营业税的计算，则为万元教育附加费按营业税的计算，则为万元。

营业税金及附加合计为万元。

表营业税金及附加表序号项目名称计算基数税率金额万元万元营业税城市建设维护税教育附加费营业税金及附加总成本费用估算人员工资及福利根据拟建项目的规模，经测算，项目建成后的经营管理人员定员约人，考虑到目前徐州市人民生活水平，经营期每人平均年工资福利费约元计，每年的工资福利费用总计万元。

水电费支出全年预计支出万元。

营业收入的维修费按租金收入的计算，年维修费用支出万元。

折旧摊销费用折旧费按分类直线折旧法计提，固定资产中建筑物按年折算，残值率按。

计算公式如下残值率年折旧率折旧年限年折旧额建筑物原值年折旧率建筑物原值为万元，计算本项目建筑物年折旧费用为万元。

其他费用其他费用按全部收入计算，则为万元。

总成本费用详见下表。

表总成本费用表序号名称金额备注人员工资及福利水电费维修费折旧摊销费用其他费用合计总成本费用其中经营成本利润与利润分配正常年份营业收入万元，总成本费用万元，营业税金及附加万元。

利润总额营业收入总成本费用营业税金及附加万元所得税根据•中华人民共和国企业所得税法‣，本项目所得税税率以计算。

项目正常年所得税额为万元。

五利润分配项目正常年份利润总额为万元。

按照缴纳所得税款为万元，净利润为万元。

项目所得税后利润提取的法定盈余公积金，其余部分为可分配利润。

第三节盈利能力分析盈利能力分析项目投资盈利能力指标见表。

表项目投资现金流量表序号项目建设期经营期万元现金流入租赁收入现金流出建设投资经营成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量项目盈利能力指标名称单位指标所得税后项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值万元所得税前项目投资财务净现值万元所得税后项目投资回收期年所得税前项目投资回收期年总投资收益率投资利润率投资利税率二财务评价结论经测算，所得税后项目投资财务内部收益率为，大于设定的基准收益率，所得税后项目投资财务净现值大于零，其它指标也比较合理。

该项目在财务上可行。

第十二