1、发，规划户数为户，市场定位为小户型精装修酒店式公寓，面积在之间。该案将在今年月份推出，目标定价为元平方米。自由之邑位于阊胥路上，介于干将路三香路之间，由建瑞房产有限公司开发，规划户数达户，面积范围在之间，其定位也是精装修酒店式公寓，同样将于月推出。这两个竞争个案的出现将使苏州阊胥路沿线形成多套的精装修酒店式公寓，如此大的规模，市场去化肯定会相当困难，投资风险也必然加大。小结我们认为，基本饱和的精装修酒店式公寓市场和大量的潜在供应量将会使苏州精装修酒店式公寓市场的竞争空前激烈市场去化能力进步减弱，所以，对于本案，我们不建议设计精装修酒店式公寓这样的产品。房地产网房地产与物业管理实用资料库第五章市场存在的问题点与机会点苏州房地产市场自年进入快速增长期以来，发展势头迅猛。但是由于房地产市场缺乏。

2、，消化了大量的空置面积。新开工面积分类指数截至月份，全市新开工各类商品房面积万平方米，同比增长。该分类指数为，比上季度回落点，比去年同期略有提高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。竣工面积分类指数自从年第季度以来，该分类指数直运行在高位，目前为，比去年同期提高点比上季度提高点，说明随着房地产投资进度的加快，商品房的供给呈快速增长趋势，现房紧张的状况将得到定的缓解。商品房销售价格分类指数季度，全市商品房实际销售均价为元平方米，其中住宅均价为元平方米，分别比上年同期增长。该分类指数的稳步上升，也有效的促进了综合景气指数的上升。但我们也应该看到，价格的大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来定的风险，不利于房地产市场的健康良性发展。二苏州市房地产供给形势分析苏州房地产市场住宅供应形。

3、积平方米，比上年下降。可以看出，施工面积和新开工面积增长强劲，而竣工面积比上年有较大幅度的下降，说明大量的写字楼面积将在年上市营销，写字楼市场的竞争将空前激烈，给销售去化速度带来较大的障碍。三苏州市房地产市场需求形势分析年苏州市房地产市场供销两旺，与房地产开发相呼应，商品房的销售也保持稳定的增长态势，销售单价路飙升，预售形势更是火爆，其中市区预售面积是作为个非成熟市场，苏州的精装修酒店式公寓客源主要来自于投资者，这部分消费者的主要目标是租赁市场，但是目前苏州的高档物业租赁市场还没有形成，所以以后房地产网房地产与物业管理实用资料库的投资客源在选择投资时必然会更加谨慎。在面对目前巨大市场供应量的同时，本案还面临着两个潜在竞争性个案的挑战。都市站位于干将路阊胥路口，由苏州富达置业发展有限公司开。

4、指数土地开发指数空置面积指数新开工面积指数竣工面积指数销售价格指数分析从综合指数的个分类指数来看，与去年同期相比景气水平升降与上季度年季度相比景气水平升降，综合景气运行状况明显好于去年。房地产开发投资分类指数截至月份，全市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长，继续保持强劲的增长态势，这指标也是拉动综合指数上升的主要力量。土地购置指数截至月份，该分类指数值为点，比上年同期上季度均有明显下降，说明土地购置指数有回落趋势，主要原因是受到国土资源局下发的清理园区用地加强供应调控这政策的影响。空置面积分类指数截至月份，该分类指数为，呈现缓慢上升态势，但相对于施工面积分类指数的增幅而言，苏州商品房空置面积正逐月减少。季度，全市商品房空置面积为万平方米，比上年同期减少，这正是由于目前苏州房市相当火爆。

5、的必然结果，必将为房地产市场的健康发展导入更多的成熟和理性。④外来竞争激烈主要表现在浙江帮的大举进苏，在苏州的几次土地拍卖中可见端倪，如浙江嘉业国际以亿元拿下了新庄约万平方米的地块亿元拿下新区近万平方米的地块浙江南都集团与苏州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以亿元拿下位于园区二期内的玲珑湾地块。浙江开发商对苏州的资金输入管理输入和人才输入，大大提高了苏州的房地产市场地位和竞争水平。二苏州房地产市场写字楼办公楼供应形势分析年市区共完成写字楼投资万元，比上年增长。其中古城区共完成写字楼投资万元，比上年增长，增长迅速。全年市区写字楼施工面积平方米，比上年下降新开工面积平方米，比上年增长，竣工面积平方米，比上年下降。其中，古城区写字楼施工面积平方米，比上年增长新开工面积平方米，比上年增长，竣工面。

6、自我调节功能和市场监管部门的有效管理，房地产市场在发展的过程中也出现了些问题。在项目开发与市场定位的过程中，只有发现问题，抓住机会，才能使项目获得经济效益。所以，在项目分析的过程中，市场问题点与机会点的把握就犹为重要。目前，苏州房地产市场存在的主要问题有住房供应上存在结构性的不合理近年来，由于苏州市民购房的面积逐年加大，使得开发商热衷于建造每套平方米以上的大房，平方米以下的小房来源偏少主观上，些房地产开发企业受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上，开发项目味追求大而全，面积越来越大，设施越来越奢华，开发结构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边的高价房屋层出不穷，而普通大众所需的经济房却鲜有人开发，小套型住房的来源越来越少。商品房开发结构不合理苏州中低档住宅开发不足，居民购买力能够承受的。

7、势分析住宅市场供应总形势年，全市住宅施工面积为万平方米，比上年增长新开工面积为万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，比上年增长。施工面积和新开工面积都有非常大的增长，涨幅都在以上，竣工面积的涨幅比较小，仅为，随着工程进度的进展和投资力度的加强，年现房供应量将大大增加，购房难的供求矛盾有望得到进步的缓解。其中古城区住宅开发的施工面积为万平方米，比上年增长新开工面积为万平方米，比上年增长竣工面积为万平方米，比上年增长，可以看出，施工面积和新开工面积都有较大的增长，涨幅都在左右，但竣工面积的涨幅比较小，仅为。苏州房地产市场住宅供应特点房地产开发投资增长迅速年的苏州楼市在有关部门出台的系列规范房地产市场鼓励住房消费信贷政策的推动下，全市房地产开发投资继续保持较高的增长幅度，全年房地产投资首次突破。

8、路网发达，有多路公交车辆经过，交通便利周边有银行学校医院大型超市等机构，配套设施完备该区域为传统居住区，拥有成熟的居住环境本案北侧将会有景观绿化广场，可为居民提供休闲场所产品现为弹性空间，可以自由分隔大小劣势点分析产品本身分割后部分套型的采光通风可能不足紧邻两条交通干道，噪声较大外墙立面陈旧，有待改善公摊面积大，得房率低土地使用权年限较短机会点分析本案对面苏州城市规划展览馆的建设将有可能带动周边商业发展三香路劳动路的改造将有利于周边环境改善如果本案定位于小套型公寓，市场承受力较强市区内工厂将外迁，必然会给区域内的环境带来极大改善威胁点分析酒店式公寓的大量开发，将分流部分目标客源部分开发商已经认识到小套型住宅的市场空隙，未来竞争可能会更加激烈房地产网房地产与物。

9、百亿元大关，达亿元，其中住宅共完成投资额为亿元，比上年增长。古城区共完成投资亿元，占全市住宅总投资的，比上年增长，对推动苏州地区经济的发展起到了积极的作用。高档住宅供应量增长明显年，苏州市区高档住宅高档公寓和别墅共完成投资亿元，比上年增长，施工面积为平方米，比上年增长新开工面积为平方米，比上年增长竣工面积为平方米，比上年增长空置面积为平方米，比上年下降，但我们可看出，相对于施工面积和新开工面积的增长速度，减空效果不是很明显，这供应结构的失调，必会给苏州房地产市场的健康良性发展带来定程度上的影响。供应市场出现大盘化现象年的房地产在经历几年的发展逐渐进入大盘时代，楼盘大规模开发，比较明显的大规模楼盘有园区的都市花园东湖大郡湖左岸古城区的嘉业阳光城新区的新港名城花园等。大盘时代是市场竞争与选择。

10、可能会导致市场产品严重同质化，市场竞争处于同层次。最终的结果必然是方面存在大量市场空隙，另方面造成繁荣假象，市场供应与需求不符，市场结构失衡。在这些问题存在的同时，我们也可以看到些市场机会的存在苏州房地产市场总体发展形势良好苏州的房地产市场虽然存在些问题，但是随着苏州整体经济的进步发展，苏州的房地产市场必将得到更好的发展，良好的发展前景仍然足以吸引任何房地产开发企业。小套型住宅市场存在较大空隙众多开发商把目标市场定位在高收入人群，针对中低收入人群的住房市场有效供给明显不足。但同时也正是这部分消费者才是市场的主体，所以，对小套型产品的开发将会吸引大量客源。依靠小户型产品的面积小总价低吸引中低收入人群必然会收到良好效果。房地产网房地产与物业管理实用资料库第六章华亭大厦项目分析优势点分析周边。

11、业管理实用资料库第七章项目定位及产品规划建议产品定位办公用房子市场苏州市以制造型企业为主，从写字楼的入住企业来看，行业主要分布在物流贸易咨询商务等，商业流通类企业较少，所以从苏州的发展来看，写字楼发展前景不容乐观从区域房产上讲，金阊区的规划是着重发展仓储和物流，预计将兴建仓库和物流中心，其房价将不会有很大的上升，该地区的升值潜力不大苏州写字楼市场的供应量过大，就华亭大厦周边尚有众多空置的写字楼，如万盛大厦金洲大厦，且规模较大由上述可见本案定位为写字楼将面临较大的市场风险住宅用房子市场住宅市场总体运行良好，但产品结构存在较大的不合理性大套型市场供应量过大，需求量趋于萎缩，销售速度明显减速酒店式公寓前期市场火爆，引起众多开发商跟风现象严重，但随着购房者的行为越趋理性，现有销售楼盘。

12、普通住宅相比见缺。而在建的别墅公寓以及价位在元平方米以上的中高档住宅风起云涌，大有扩张之势。满足普通居民的购房需求是房地产市场健康发展不可忽视的个因素，当前较高的房价，限制了普通居民购房的愿望，因而平抑非正常因素导致的过高房价，应该是社会的责任。大量带有投资性质购房者的出现，不利于市场的健康发展银行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余资金以储蓄的形式保房地产网房地产与物业管理实用资料库管，在房地产市场异常火暴的今天，纷纷利用闲散资金投资房地产，希望获得较高的利润。由于这部分人的炒作，使得房地产市场有可能朝泡沫化方向发展，这将严重影响市场健康有序的发展。开发商跟风现象严重，产品同质化程度高小高层住宅好卖，纷纷开发小高层，精装修酒店式公寓销售火暴，又全面推出酒店式公寓。这种现象的频繁出现，就。

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