（市场）小食品批发市场项目可行性投资立项报告3@

由于地缘优势和交通优势，形成了省传统的商品集散地和流通中心。

随着市场经济的发展，市做为商品的集散地，远远不能满足经济发展的需要。

目前，市尚无家专门经营食品批发的市场，为了充分发挥市区域性中心城市作用，进步完善市场体系，市政府已经规划了六个类型市场，建设食品批发市场，是在市政府规划的六个类型市场之列。

在房地产开发方面，适合市委市政出台的加速老城区改造系列优惠政策。

项目简介名称项目承办单位项目名称项目地址占地平方米，商服楼平方米，住宅楼平方米，项目总投资建设期次性出售住宅平方米，出租商服楼平方米和场地项目经营方案平方米。

场地硬化平方米。

项目建设内容住宅商服食品批发市场地面硬化和市场配套设施等。

资金来源融资项目规模万元人民币其中中方万元，外方万元年内容黑龙江省北安市弘北房地产开发有限责任公司北安市食品批发市场建设项目市场地处南直路南，公铁立交桥西，机务段以北，第二粮库以东项目特点优势市食品批发市场建设项目是房地产开发和市场运营为体的综合性项目。

房地产开发能够加速老城区改造步阀，提高人民生活质量和居住水平。

据统计，市区楼房占有率不足，所以房地产开发有着广阔市场。

食品批发市场的建立，不但填补市无专门经营食品批发市场的空白，而且能够扩大周边的辐射力，增加的商客流量，繁荣经济。

食品批发市场建设项目既是政府支持的项目，又是引资项目，所以享受市投资优惠政策。

项目实施进度项目实施进度表时间年内容年季度季度季度季度季度季度季度季度季度年年可行性报告审批落实资金初步设计及审批施工图纸设计房屋动迁土建工程地面硬化市场装修市场招租试营业投资环境市投资优惠政策规定投资在万元以上的商贸流通型企业，经营期在年以上的，按国家规定缴纳的企业所得税，自正式经营年内由财政部门全额奖励给企业，第三年至第五年由财政部门奖励给企业境外客商投资企业暂不征城市维护建设税，年内所缴房地产税和车船牌照使用税，视企业经营情况由财政予以返还商业土地使用权出让最高期限为年投资兴办商服旅游房地产开发建设项目的，土地出让金按当年基准地价优惠对投资兴建市场的私营企业，国有存量土地次性免收土地出让金，旧城区改造的建设项目，土地出让金按标定地价的收取外商投资企业用地，免征土地使用费年对投资在万元以上的商贸流通型企业，在市权限内免收下列项目费用办理建设项目登记，免收手续费办理建设项目环保审批，免收手续费办理营业执照税务登记，免收工本费等兴建商贸企业集贸市场，其出租经营性房屋柜台的企业，年内减半征收价格调节基金投资企业办理房产登记时，房屋所有权登记费房屋交易手续减半对投资企业的行政事业收费，按省和国家市的规定执行，其中有上下限的，按下限收取对投资企业的经营性收费，按最低标准收取。

项目评价市食品批发市场建设项目无论在房地产开发方面，还是市场建设方面，都有广阔市场空间。

加速老城区改造进程，改善人民生活质量，繁荣市场经济，提高就业率，既符合国情，又符合市情，是个经济效益和社会效益可观的项目。

第四章市场与竞争分析市房地产开发和市场建设潜力较大。

通过市域和周边市场需求预测，房地产开发和市场建设呈逐年增加趋势，市场容量大。

市场分析房地产市场分析市区住宅楼总建筑面积不足万平方米，市区人口万人，按人均拥有建筑面积平方米计算，共计万平方米，缺口万平方米。

所以房地产开发市场前景广阔。

食品市场分析市现有的食品市场分布在中央路二道街和北方商城，现有经营业户余家，总经营面积平方米左右，主要从事食品零售业，以高于批发价为主，低于零售价为辅，销售范围是市区乡镇和部分农场，辐射人口万人。

经营的项目有小食品保健食品快餐食品糖类酒类日杂等多个系列，多个品种的各类商品，辐射人口为万人，年交易额约亿元人民币。

拟建的市食品批发市场经营方式为与厂商联合，厂价直销，多品种经营，以为中心，辐射半径约多公里，周边个市县，多万人口，年可新增交易额亿多元人民币，成为区域性食品批发大市场。

从市得天独厚的地理位置和有效销售半径来看，市食品批发市场具有定优势。

竞争分析竞争状况本项目无论是房地产开发，还是市场建设都享有定的优惠政策，具有定竞争优势。

竞争优势区位优势拟建的市食品批发市场地处繁华商业区域的黄金地段，距离公路客运站火车站仅米，无论在这里建市场还是房产开发，都会取得很好的经济效益。

价格优势因地处市黄金地段，商品楼出售与般地段商品楼价格相比，价格较高，市场出租摊位价格也相应增加。

政策优势本项目中市场建设和房地产开发项目均符合市政府出台的关于加速老城区改造的优惠政策关于完善市场体系建设的优惠政策和关于招商引资的优的判断，并对此次投资发展项目的可行性进行细致的研究，对投资风险做出全面合理评估后做出决策，将投资风险规避到最小程度。

风险分析行业风险价格波动有行业就有竞争，而在竞争中常有的就是价格战，以价格战的策略来打击对手，这样就会引起市场摊位出租价格和房地产销售价格的波动，进而影响公司的效益。

市场需求不足由于受价格购买力或行业的影响，房地产销售或市场摊位出租达不到预期目标，始终是最大风险，虽然我们对市场进行了充分的调查，对我们市场运营充满信心，但还是存在定风险。

管理风险决策风险现代企业管理的重心在于经营，经营的重心在于决策，失误的决策必然会造成失败企业。

组织人事风险人是生产力诸要素中最活跃的因素，人才是公司最宝贵的财富之，其数量质量结构在很大程度上决定着公司的成败兴衰。

由于公司新项目管理人员需要招聘和调整，从内控管理和市场经营方面都会受到些影响，因此，组织人事风险应引起足够的重视。

财务风险由于公司管理和市场运行不畅，促使资金周转困难。

这方面关键的就是领导班子和队伍的建设，不能出现领导不力和乱开支乱上项目，盲目扩大经营范围和规模的现象。

投资风险企业不完全确保能按计划回报投资方，由于不可预测事件的出现，有可能导致企业的投资损失。

规避对策行业风险对策在加强市场管理的同时，建立套市场信息体系，制定出合理的房地产价格开发和市场摊位出租价格，增加公司的盈利能力。

实行打造品牌工程，创流市场，稳定价格，以消除市场波动造成的影响。

进步提高工程质量和市场服务质量，降低成本，提高综合竞争和适应市场变化能力。

进步转变观念，拓宽思路，紧跟市场发展方向。

管理风险对策加强企业组织机关建设，建立具有充分弹性敏感性和适应性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制。

加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理经验，培养创新意识。

财务风险对策方面加强企业文化的建设，另方面坚持统规划分期实施流动发展。

只要严格按照经营计划和建设方案实施，市场管理没有失控或失误，财务风险是可以防止和避免的。

投资风险对策强化债务意识，实施管理创新策略，提高管理水平，稳步实现越来越好的经济效益，为偿还债务奠定经济基础。

加强募集资金的使用管理，合理进行利润分配和债务偿还，保证投资者的合理利益。

第七章市场管理市场组织结构食品批发市场建成后，在市注册合资公司。

机构设置董事长副董事长总经理副总经理总监市场部营业管理部计划营业部财务部综合管理部安全保卫部。

见下图示市场运营管理机制公司为保证市场经营正常运行，实现经济社会效益最大化，董事长副董事长总经理副总经理总监市场部营业管理部计划营业部财务部综合部核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，安全保卫部建立了有效的运营管理机制。

竞争择优用人机制竞争机制是市场经济条件下的普遍机制，它既有利的激励，又有失败的惩罚，通过竞争能有效地促进经济效益和效率的提高。

本项目要求市场管理者应具有较高的综合素质能力。

为此，公司实行招聘制。

由公司董事会向社会公开招聘公司总经理，由总经理向社会公开招聘各部门负责人，由各部门负责人根据市场运营和业务的需要，向社会公开招聘市场管理人才，实行层层招聘制，择优竞争上岗。

为使项目进展顺利，达到预期效果，从土建开始就要在提高职工队伍素质上下功夫，组建支思想境界高业务强的职工队伍。

承包经营机制公司在市场经营中，全面实行年度指标承包经营责任制度。

无论是公司的管理人员或是员工，都建立岗位责任制度，明确规定各个岗位的职责范围任务工作要求，并根据承包的责任授予相应的权限。

公司和下属经营部门设立的管理和经营班子都实行任期责任考核制度。

公司给经营部门下达经营目标，经营部门经理给下属经营实体下达定额管理指标，实行目标管理年度考核制度，以完成指标进行业绩考评，不称职者下岗。

公司的管理人员或员工均实行合同聘任制，员工的工资和福利待遇与公司盈利状况挂钩。

完全成本核算机制本项目在财务管理方面，实施的是按照国家颁布有关企业财务管理制度，对公司进行成本核算机制，加强公司的固定资产和流动资产管理。

在固定资产投资预算中，合理地安排经营性固定资产和非经营性固定资产的投资比例，尽量压缩非经营性固定资产的投资额，增加经营性固定资产的投资比例，以改善营业环境但同时也防止闲置不必要的固定资产，避免投资浪费。

合理提取固定资产折旧基金，不扩大可分配利润数量，以保证固定资产及时维修和更新。

在流动资产的管理方面，合理确定流动资产的储备定额，加快流动资产的流动速度和周转次数，及时清理债权债物，减少财务费用。

财务状况要定期公开，接受监督检查。

项目经营管理模式坚持以人为本，强化管理。

以市场为导向，以改革机制创新为动力，以依靠先进的科学管理手段，促进企业上水平上等级。

劳动保护建立健全劳动保护规章制度，如劳动合同工作内容劳动报酬社会保险等制度。

第八章投资估算与资金筹措投资估算投资估算说明本项目是房地产开发与市场建设为体的综合性建设项目，在投资估算过程中具有定特殊性。

住宅楼按照商品次性销售，涉及到住宅楼建设的前期费用主体工程费用可视为商品成本或作为流动资金次性投入，次性全部回收。

市场建设部分商服地面硬化和市场配套设施等作为固定资产投资。

所有的投资额折合成单位平方米计算。

建设投资估算的依据本项目估算是依据可行性研究报告的设计方案及结合当地的实际情况编制的。

建设工程参照当地情况估算房屋造价其它费用按照轻工业工程固定资产投资估算编制办法估算。

项目总投资本项目总投资为万元人民币。

固定资产投资本项目固定资产投资市场建设投资为万元，其中商服楼建设投资万元人民币，市场配套设施建设投资