1、已经丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用国家宏观调控政策的逐步出台，市民对商铺投资已经更为谨慎和理性综上，项目分析中所反映出的情况说明本项目发展赣州旧货大市场的思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本项目发展更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，促成项目能够引导赣州旧货市场向更规范化发展。项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和销售招商过程中，可能存在以下不利因素销售价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，我们将采取整体或部分返租的形式销售。市民对项目地段的怀疑态度。项目发展需依托强大的广告宣传造势，将后期经营过程中的价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。现有旧货行业规模较小，招商难度增大。首先启动主力店。

2、年内购房。随着国家宏观政策的大力调控及未来可能更多有效政策的出台，越来越多的市民将加入持币观望队伍。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力的住宅。商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。经过开发区家具市场和水果市场等多个商业项目的推广销售，市民对专业市场投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定。赣州旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。到目前为止，赣州市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路带，而且许多临时来赣州居住的外。

3、用品。机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足三是加工翻新滞后。收购进来的物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够四是上门收购不规范。旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货的居民心存疑虑。特别是些骑三轮车的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。本项目拟定的站式旧货交易市场，将凭借准确定位先进规划高效营销统供相关政策性的优惠鼓励措施经营户和市民对商铺投资仍保持着定的热情，存在引导空间旧货交易行业的发展趋势，为本项目长足发展提供了契机项目发展威胁行业利润相对较低，商铺租赁价格不高，对项目销售存在定的压力，需要大力引导，并采取定的返租免租政策现有市场规模较小，招商有定压力，市场培育需较长时间部分经营户在市场竞争中。

4、限责任公司于年月，对赣州市房地产市场，特别是经济开发区专业市场调查和有针对性的大型旧货交易市场调查。本次调研工作由江西旧货大市场有限责任公司项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与部分赣州房地产从业人士开发区大型专业市场进行了专题走访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下目前赣州市商品房价格较高，短期内住宅物业发展空间相对较小。在接受本次调查的市民中，面对均价超过元平米的住宅市场，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在年内购房，仅的客户打算在。

5、期执行过程中重要的数据型参考资料。三项目建设意义关于城市发展的意义随着城市经济的发展，赣州市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等市场集群商业格局。各专业大市场定位不同，在形成自身与市场差异化的基础上，均有自身强劲的竞争优势。目前，开发区大型专业市场商圈正逐步走向成熟，本项目的落成必将加快开发区市场集群发展的进程，进步完善开发区的整体规划，关于行业市场的意义针对目前赣州市旧货交易现状存在的四大问题是规模太小。在赣州市还没有个真正的旧货市场，在市内的十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额般都在万至万元，超百万的还没有二是品种单。现旧货行经营的品种仅限于家用电器家具和。

6、招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。化解市民对项目能否发展成功的疑虑。对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。在享受现有旧货行业的特殊税费政策外，还需向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策主力店的龙头效应向经营户发动集中的广告宣传攻势，以此来培育市场快速发展。项目建设要求及运营方式市场建设要高水平高标准建设，要按照卫生城市花园城市建设的要求设计，建设好市场和与市场配套的公寓办公楼停车场公共厕所及垃圾处理站等公用设施，做到交易区和生活区分开，做到市场内外环境卫生整洁道路畅通，同时，要增加绿化率，市场建筑风格要与周边市场相协调，按照园林式的要求建设好市场。按照现代市场的要求规划，建设好市场，充。

7、来人口低收入家庭和些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规范，许多市民对其有较好的反响，受访者认为这是个便民利民为民的通道。认为拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，完全能够给赣州旧货市场带来片新天地，因为旧货经营是件利国利民的大好事，国家对旧货经营有优惠政策。经营人员希望由政府有关部门牵头，在合适地点兴建个规模较大的适合赣州市发展需要的旧货市场，将现有的旧货行和个体工商户纳入其中，按品种按门类分片经营，集评估鉴定储存修理翻新包装运输结算等配套服务于体，提升档次，形成规模。本项目地段被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。对赣州唯大型旧货交易市场这个较为新鲜的行业，受访者表示看好该行业经营投资前景，的旧货经营户认同开发区粮油市场对面诞生。

8、售总额亿元，实现利税约万元。项目营销策略年月至年月壹年时间将所有开发的摊位进行销售或出租，采取现代市场学通常把消费者接受产品的过程分为五个阶段原理，在项目的销售过程中，应遵循原理和品牌营销的策略，保持整个促销活动的战略性连续性系统性，逐步将项目的销售活动推向高潮。促销前准备略内部认购及导入阶段略推出阶段略全面推出阶段略最后调整阶段略营销的战略分析如果以出售形式出售，有些小业主可能会因为资金的短缺而放弃入驻经营。如果以出租形式出售，公司还要收取定数量的押金，同样也牵涉到业主的资金占用的问题。营销的对策和措施加强广告的宣传力度和促销手段，借助特种行业独特的有利条件，争取现有市场经营户入场经营。争取政府的支持扩大经营范围和利用税收上的优惠政策，吸引更多的经营户入驻经营。争取银行的支持，对确因资。

9、州旧货大市场的发展前景，的市民对开发区粮油市场对面地块未来年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。通过对本次调研结果的分析研究，江西旧货大市场有限责任公司认为赣州市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来赣州房地产行业的发展和开发区众多商业项目的运作，赣州市专业市场已经具备较好的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度赣州房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在赣州营造空前的销售推广气氛，也将为赣州旧货行业的规范发展提供就业岗位争创税收作出巨大贡献。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后。

10、算，可提供就业岗位个左右。规模优势形成后，不光是现企业自身优势，也将带动周边的经济发展，增加开发区人气，为开发区内的餐饮加工以及相关行业带来新的契机，为国家培植新的税源，为城东地区今后的经济腾飞注入坚强的后劲。项目概况项目规划赣州旧货大市场拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅公里，北引起注意产生兴趣激发欲望促使购买达到满意面有粮油钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。项目预计规划用地面积亩，可建面积约平米，项目总投资额约万元，工程工期为个月，分两期投资建设完成，首期规划建设占地亩，大小铺位余个，建筑面积余平方，按每平方均价计算，首期销售总额亿元，预期可实现利税约万元，二期建筑面积余平方，按每平方均价计算，。

11、金周转困难的经营户，采取按揭付款的方式予以销售。加强物业管理，提高服务意识，尽可能提供些便利条件和舒适环境，以吸引更多的经营者入驻经营。吸入外省专业经营旧货的大户入驻经营，使得市场有着健康有序的良性发展，加深加大市场在经营户中间的凝集力，产生店铺的紧俏感。营销的竞争分析旧货大市场是国家重点培育和扶持的商品市场，也是赣州市唯家有专业特色有产业依托具有定规模有较高发展潜力的旧货大市场，具有垄断性质。所以竞争压力基本上不存在。收益分析项目财务指标测算按亩计算名称面积单位单价万元总价万元土地成本亩亩报建规费建筑成本道路下水管网，绿化，回填土营销运营，广告水电增容办公费用其它等项目总投资销售总收入元税费利润约销售单价的确定根据以上成本预算及对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本项目对外销售摊位的。

12、运用现代科技，要重视市场的信息中心项目建设，增强市场的服务功能。对旧货业的经营，要按照国家的政策规定管理，运营好市场，市场建成后，要制定相关的优惠政策，正确引导企业经营业主入场经营，优先安排好经营旧货行业的经营户，并对下岗职工无地农民弱势群体给予优惠政策。同时，正确处理好与当地政府农民的关系处理好与周边市场的关系。第四章效益及风险分析市场前景预测赣州旧货大市场的远期目标是建成立足赣州，辐射江西广东福建及湖南的新型交易集散地。所产生的社会效益各项税收目前市场收征收率每月每平方米元，新建市场的征收面积为平方米，年可上交税收万元。工商管理费目前市场税收征收率为每月每平方米元，新建市场的征收面积为平方米，年可上交工商管理费万元。公司每年上缴税收万元。按平方米为经营摊位，每个摊位安排了三个营业员计。

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