（市场）综合性国际化专业汽车市场项目可行性投资立项报告3@

随着省重型汽车消费市场呈井喷的扩大，近三年销售量增长率均在以上。

原有的小型汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。

因此省需要有规模宏大的具有多种功能提供高质量服务长距离辐射能力的现代重型汽车市场。

本项目的建设方项目开发公司敏锐地观察到了这机会。

年月，为积极筹建重工综合性国际化专业汽车市场项目项目，公司对地区市重型汽车市场的现状进行了调研，针对目前地区市重型汽车市场普遍存在规模小布局不合理专业化程度低管理水平低等问题，确定了项目的定位。

项目建设的必要性项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。

中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以地区为中心的西北地区又是中国有向中亚外出口重型汽车窗口。

近年来随着汽车产业的兴起，汽车交易市场也迅猛发展。

遗憾的是，现时能够满足厂商需要满足消费群体需求的高水平的交易市场在地区却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。

因此，适应厂商和消费者需要的多功能高档次汽车市场具有很大发展空间。

本项目的发展方向正在于此。

本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专主题上，走大规模多功能人性化生态化的路线，将汽车整车二手零配件及用品销售物流展示培训体验娱乐餐饮休闲等多种功能集于体，强调汽车产品业态交易手段文化的多样化，在城市边缘区建设个标准高环境美现代化的重型汽车销售中心信息发布中心文化体验中心价格指导中心新型的汽车主题园区，成为个国际性的综合性国际化专业汽车市场项目。

这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商销售商消费者的需求，填补了重型汽车这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。

省地区是我国新兴起来的重型汽车消费市场近年来，省跨越式发展西部大开发的前提下，基础建设加大重型汽车消费提高等多种利好因素的影响下，这地区的汽车交易额呈快速增长趋势，而且，省作为国内对中西南亚地区汽车集散中心的地位日益确立。

但目前，这地区的汽车市场规模不大，功能单，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车市场流通和交易的需要。

本项目的建设将为省地区提供处集重型汽车整车零配件及用品交易物流配送休闲娱乐等多种功能于体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型综合性国际化专业汽车市场项目，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进步增强地区这现代城市的对外辐射功能，以促进省地区汽车产业和商贸物流等多项产业的发展。

该项目符合自治区市政府提出的发展中高级批发市场和物流业的的战略方针。

该项目的建设是非常有必要的。

项目的建设对推动地区发展现代商贸流通业现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的大热点。

本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单经营粗放的老路，而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表地区大都市形象的国际性的汽车流通市场。

项目建设的这指导思想与省地区发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快省地区现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升汽车市场的总体水平方面做出突出贡献。

由于本项目不仅仅是个商贸流通场所，更是个汽车及汽车配件的物流中心。

因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。

而且随着中国汽车制造业汽车消费市场的发展和地区在西北地区对外贸易中心城市地位的进步加强，重型汽车集散交易中心的功能将会得到进步的强化。

因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。

项目的建设将有利于地区地区及省地区经济的发展由于本项目规模大定位高，因而项目的迅速发展将对地区地区及省区经济的发展带来积极的影响。

方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献另方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。

项目的建设有利于整合省重型汽车市场，改善省汽车市场的形象目前，省的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每个角落，市场的发展并不是很规范有序，由此方面影响了消费者的信心，另方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。

这种状况对整个重型汽车销售都带来不利影响，甚至影响了省汽车市场的整体形象。

本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合省重型汽车市场的作用。

因为，方面将以其示范作用，使汽车市场的发展进步走向正轨，顺应市场的发展潮流另方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变省汽车市场散而乱的局面，形成重型汽车市场的航空母舰，以增强省汽车市场与设计的时间紧迫性及工作的技术保密性，且前期就需要参与到工程项目咨询中来，因此拟采用邀请招标。

此方式时间快参与方般信誉可靠，对此项目情况较清楚。

业主根据自己的经验和各种信息资料的了解，对有资质有能力承担该工程的承包商发出邀请，邀请家前来投标。

这种招标方式可以保证投标的勘察设计单位有此项工程经验，信誉可靠，有能力完成该工程项目。

建设项目的施工安装工程设备拟采用公开招标。

由业主在公共媒体上发布招标公告。

这种招标方式可为所有的承包商提供个平等竞争的机会，业主有较大的选择租余地，有利于降低工程造价，提高工程质量和缩短工期，但由于参与竞争的承包商可能很多，增加资格预审和评标的工作量。

为防止出现故意压低投标报价的投机承包商以低价挤掉对报价严肃认真而报价较高的承包商。

因此采用引招标方式时，业主要加强资格预审，认真评标。

招标基本情况表建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察全部招标￣￣委托招标￣邀请招标￣设计全部招标￣￣委托招标￣邀请招标￣建筑工程全部招标￣￣委托招标公开招标￣￣安装工程全部招标￣￣委托招标公开招标￣￣监理全部招标￣￣委托招标￣邀请招标￣设备全部招标￣￣委托招标公开招标￣￣其他￣￣情况说明建设单位盖章年月日第十二章效益分析经济效益成本估算区开发投资成本万元及各种税金万元交易中心商铺开发投资成本万元及各种税金万元经营租赁成本如下工资及福利按人，人均万元年万元固定资产原值万元，按平均年限折旧法，残值率。

折旧年限店铺房屋基础与配套设施按年，绿化工程主题公园按年，每年折旧费万元。

年应少计提固定资产折旧年万元。

见附表土地使用权万元，按年摊销，内年摊销万元，见附表管理费用包括办公费万元业务招待费万元差旅交通费万元安全费万元自用水电费燃气费已出租面积不计，排污费等每年万元房产税土地使用税车船税等万元出租收入营业税按，租金收入的计提。

总成本估算见附表收入估算销售价格确定该项目住宅销售对象为综合性国际化专业汽车市场项目经营的老板或员工，销售价格预测较为保守，均价元左右综合服务体商铺按均价元销售自建的项目区域名的前五年按每天每平方元收取租金，从第六年起每年递增区前五年按每平方每天元收取房屋租金，按每平方每天元收取土地租金，从第六年起起每年递增。

销售收入确定本项目的营业收入包括区房屋销售区商铺销售区及品牌汽车项目区域名出租的租金收入检测维修中心运营等获得的收入以及停车费收入。

项目在第二年开始部分经营，第三年全部经营。

预计收入见附表区的销售收入万元交易中心商铺销售总收入万元年期经营租金收入为万元利润估算及分析项目计算期为年包括建设期年。

当期银行贷款利率按两年期贷款基准利率测算。

财务基准收益率按行业标准考虑定为。

营业收入按税率计征营业税，城建税及教育费附加分别按营业税的和计提。

计算结果该项目税前利润为万元，税后净利润为万元。

具体见附表。

盈利能力分析以下测算均以年第四季度项目实际支出工程前期费用时间为测算起点，计算结果如下见附表投资回报率投资回收期年财务净现值万元财务内部收益率经测算，上述指标可以看出本项目财务内部收益率为，远大于同行业基准收益率财务净现值大于零投资回报率高于同行业盈利水平投资回收期短，故该项目财务评价可行。

项目的不确定性分析风险性分析市场调查显示该项目地处乌市南面上风上水道路名的必经之处，项目开发论证已趋于成熟，周边配套齐全，地理位置优越，自然与人文环境具佳。

周边已开发住宅销售情况普遍较好价格相对比较合理，高档住宅开发目前还是空白，因此，本项目区主要是满足综合性国际化专业汽车市场项目具有实力经营者的居住休闲需求，目前几乎全部订购，极具市场竞争力，其所面临的市场风险很小。

在本项目中汽车专卖店，均与开发商签订了年自建和使用合同，预交年租金后可按规划自行承建，目前家大型项目区域名已全部交纳合同定金，不存在招商失败的风险。

区的招商在短期内面临定的市场风险，区拥有万平方米减掉可售万平方米的商铺后还余万平方米，该部分的招商比例与目前参与经营的业主水平将是该项目的个主要风险因素。

但由于本项目已吸收了南郊停车场华凌综合性国际化专业汽车市场项目九家湾汽配城的商家已预订了的区用于出租的店铺，剩余的店铺招商面积只占该项目总经营面积的，再加上该地段租金比现有的综合性国际化专业汽车市场项目优惠很多，因此，该地段店铺随着时间的推移，市场的成熟势必带来很多的升值空间，必定会吸引新的投资者。

因此，总体看来，本项目所存在的风险对本项目的影响十分有限。

项目销售风险极小。

敏感性分析从计算结果来看影响本项目财务效益的主要不确定因素为区及交易中心商铺的售价项目开发周期贷款利息销售周期和投资成本。

根据市场预测，项目最有可能发生波动变化的是售价销售率以及项目的投资成本。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标净现值内部收益率动态投资回收期，并测算了总售出比例为时，售价波动，以及成本上升时和销售周期延长季度后，对经济评价指标的影响销售收入的敏感性最强，经营成本的敏感性较弱。

从敏感性分析中，当销售比例销售价格降低或投资上升时，项目动态指标财务净现值仍大于零，同时内部收益率也大于行业基准收益率，项目具有定的抗风险能力。

但销售价格的变动从周边同类市场销售状况分析结合本项目销售价格发展趋势来看，销售价格下降的可能性不大。

此项目的投资成本和销售率销售周期已有固定的投资和购买对象，用于销售的房产和店铺不存在问题。

唯有区招商项目