（市场）蓬安县城中市场改造工程项目可行性投资立项报告3@

金融系统成为房地产业的坚实后盾。

银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至成年的期限。

公积金方面公积金贷款购房也得到大数人的首选。

微观市场特点从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。

从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的主要结构。

户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位，受市场的青睐。

而面积大都在平方米之间。

从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。

从价格上看，元平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位高品质楼盘接受还有待灌输。

从楼盘设计上看，去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。

从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。

发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。

从楼盘配套设施来看，去年不少发展商的楼盘都配有三网合红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。

从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。

分类物业特点从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业的增长较为平缓。

总的来说，蓬安商品住宅的开发销售都取得了较大的发展，销售价格销售量年中均有增长，商业步伐虽慢但形势喜人。

住宅住宅类物业直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，直都是市场的焦点，普通商品房销售情况稳中有升，是市场内聚集人气的热点高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹的迹象，是市场的议论点。

商业蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业发展，只有建设路条商业经济街，其他的边缘经济都没有发展起来，区域商业梯度不够，影响和制约了城市的房与地价值，降低了其发展速度。

四有利投资经济形势成因分析蓬安慨况蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山渠县接壤，南与岳池广安相依，西与高坪南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约公里，南北长约公里，幅员面积平方公里，耕地面积万亩，辖个乡镇个村，总人口万人，其中非农业人口人，占。

地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。

地形呈南北两端高中间低，般海拔在米之间，东有海拔达米的山峰白云山。

蓬安经济近年来，蓬安国民经济健康发展。

二三产业比例分别为。

农村经济充满活力，年水果产量达万公斤，制种产量万公斤，出栏生猪万头，小家禽万只，蚕茧水产蔬菜产量稳中有增，粮食产量亿公斤，粮经比例调整达到森林覆盖率达，劳务输出万人次，创收亿元。

工商经济快速增长。

马电嘉宝等批扩张型企业加速技改，不断发展壮大。

规模以上工业企业实现产值亿元，税费万元。

商贸企业销售总额亿元，实现税金万元。

民营经济稳步壮大，个体工商户达户。

招商引资个，资金亿元，海峡丝绸齐祥食品金华纺织金坛电化等大批企业落户蓬安，使私营企业达户，从业人员万人，年交税金万元，促进了县域经济发展。

蓬安城市定位相如故县工业经济强县特色农业大县商贸旅游旺县民营经济新县绿色生态靓县和财税收入富县蓬安资源蓬安资源丰富，有大小溪河条，总长多公里。

嘉陵江在县境内流长公里，流域面积占全县幅员面积，嘉陵江上游兴建的马回电站栏河大坝享有千里嘉陵第坝的美称。

植被种类繁多，主要有楠木香樟泡桐槐树柏树马尾松慈竹银杏红豆等种珍希树种。

水稻小麦玉米豆类油菜花生蚕茧烟草黄麻生姜柑桔桃李柚等闻名中华。

我县享有中国锦橙第县南方制种大县美誉，先后被国家省列为商品粮大县以及柑桔蚕茧生猪水产开发基地县，石孔贡米香飘华夏，天府花生畅销全国，锦橙号风流曼谷，优质蚕丝留洋美日，江河养殖独领风骚。

矿藏有砂金锆石氯化钾井盐芒硝石膏石油钛铁天然气等有待开发。

蓬安政策发展方向是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。

做大做强能源工业，积极推进马电技改和管理升级。

发展壮大机械工业改造提升传统产业引进培育新兴企业。

二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。

按照市场规律，积极引导农民群众大力发展以水果业为支柱的特色农业，推进农业和农村经济结构调整，建成中国锦橙第县，力争十五末全县锦橙号产量达成亿公斤，产值亿元建成中国南方制种大县，力争十五末全县制种面积达到万亩，产量达到万公斤，种业收入过亿元建成无公害农产品基地县。

三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。

紧紧围绕相主要包括以下几个方面由于资金的时间价值形成的利息。

注意风险的影响，如投资风险破产的风险工程风险等。

当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。

银行借款的成本率。

风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大般市场风险资源技术工程资金政策外部协作条件十三财务评价设项目法人项目财务评价销售收入估算表见表销售收入估算表单位万元项目收入开支利润销售营业收入住房销售收入单价含税销售量套入口商店门面单价含税销售量已扣除还房户平米集贸市场二楼营业房单价含税每个摊位两年使用权销售量摊位销售税费几附加城市维护及教育附加销售费用总投入税前扣税后利润销售价格说明住宅销售价元平米，门面元平米，集贸市场为实现投资利润，首期计划出售两年使用权元摊位，二楼营业房元平米。

计以的销售率。

财务指标财务净现值与财务内部收益率财务净现值万元财务内部收益率项目财务净现值，表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。

项目投资利润率销售利润率投资回收期总投资万元总销售收入万元总利润万元净利润率项目总投资额为万元，总销售收入为市场以两年的使用权出售万元，总销售利润额为万元投资利润率平均利润总额总投资额销售利润率平均利润总额销售收入投资回收期年二敏感性分析编制敏感性分析表绘制敏感性分析图下图不确定因素变化率评价指标等销售价格建设投资基本方案内部收益率基准收益率敏感性分析图敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度敏感系数基本方案产品价格建设投资三盈亏平衡分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本的，项目处于盈亏平衡状态。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。

四财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。

十四风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对城中市场改造工程投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

敏感性分析敏感性分析表见上图敏感性分析图见上图二定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险销售政策风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高开发的速度销售速度以保证资金的充分供应，这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度销售和质量是重点。

有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议推荐方案的总体描述城中市场的改造通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘