土资发号工业项目建设用地控制指标试行的通知 和陕政办发号文件附本陕西省建设用地指标的规定若些行 业在本建设用地指标中没有完全相对应的用地指标，则通过专家评议的方法确定 该行业的用地指标，并通过附件的形式进行增补。所以对应该项目的投资强度 与物流强度参考了中华人民共和国国家标准物流分类与基本要求。同时对建 筑密度与配套设施控制标准参考了国内有关省市物流业的控制标准。建筑密度控制标准 类型推荐值 所有物流项目堆场除外 注堆场类的建筑密度控制标准原则上为零。 配套设施控制标准 类型推荐值 所有物流项目堆场除外 注堆场原则上不允许建任何永久性配套设施。 五项目实际用地指标计算 项目计划用地亩合公顷，其中新征土地亩合 公顷，投资亿元人民币。其项目实际指标计算过程如下 项目投资强度 投资强度项目固定资产总投资土地投资项目总用地面积 投资强度万元亩万元亩 二项目物流强度万吨亩 万吨年 三建筑容积率 建筑容积率总建筑面积土地面积扣除铁路堆货场面积 容积率公顷公顷公顷 四配套设施标准 配套设施占地面积项目用地面积扣除铁路堆货场面积 六实际用地指标 项目实际用地指标表序号控制指标名称项目实际用地指标结论 投资强度万元亩符合 物流强度万吨年符合 建筑容积率符合 配套设施标准 符合 第三节可行性研究依据 咸阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 二关中天水经济区规划 三咸阳市城市总体规划 四实施西部大开发咸阳市商贸业发展规划 五国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册 六国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 年月日 七建筑设计防火规范 八国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 年月日 第四节研究目的和意义 现代物流作为种先进的组织方式和管理技术，在全球经济范围内已经被 广泛认为是企业在降低物资消耗提高劳动生产率以外的重要利润源泉，在国民 经济和社会发展中发挥着重要作用。近几年来我国发展现代物流的积极性和热情 被唤醒，工商企业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施 建设也呈良好势头。物流业也因此成为大中城市的基础产业和支柱产业之。目前，在我国区域经济发展比较迅速的地区，政府部门都在积极研究和制定物流规 划与政策，各地区不约而同的做法就是将建设物流园区作为城市发展物流的关 键，基本上形成了全国从南到北从东到西的物流园区建设发展的局面。同时， 现代物流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺 乏，均是阻碍物流快速发展的因素，如何克服困难，抢占机遇，在这股物流建设 热潮中建设和经营国内流物流公司，推动咸阳地区物流产业健康发展，就显得 尤为必要而迫切了。 第五节可行性研究结论 本项目为拟在咸阳市渭城区投资兴建总规模为年散堆货物运量万吨集 装箱运量万个标箱，占地亩，总投资亿人民币的物流中心项目。 本项目符合国家产业政策，项目实施对于加快渭城区乃至咸阳地区商品 流通推进咸阳地区产结构的调整，适应国内国际货运市场需求具有重要意义。 二本项目符合咸阳市产业规划，符合咸阳市城市总体规划，该项目的 建成和实施，丰富了渭城区的产业内容，必将推动区域经济的可持续发展。 三项目的实施，不仅能满足货物运输集散需求，也可为社会直接或间接提 供大量就业岗位，为国家增加可观的税收。 四预计该项目投产后，年平均利润总额为万元，项目平均投资利 润率为，投资利税率为，项目投资回收期为年，符合企业的 投资目标。 五经评价认为，本项目投资较大，经济效益良好，投资回收期短，具有非 常显著的社会效益和经济效益。因此本项目的立项是必要的，本项目建设是可行 的。 第二章项目环境分析 第节社会经济环境 咸阳历史悠久，是与古罗马同时代的世界文明古城，咸阳建城史长达 多年。咸阳是周汉唐等个朝代的京畿重地，境内有处文物旅游景点， 人文旅游资源十分丰富。 地理位置及人口咸阳市位于陕西省关中平原腹地，东连陕西省会西安，西 临宝鸡和杨凌国家农业高新技术示范区，北接甘肃，南望秦岭，具有承东启西的 区位优势，是中原地区通往大西北的要冲，是西部大开发的桥头堡。全市辖 市区县，总面积平方公里，市区建成面积平方公里，在建面积平方公里沣河新区。总人口万，市区人口万。 工业咸阳工业基础雄厚，门类齐全，总量大，潜力强。全市已形成能化 电子装备制造纺织医药建材等产业为主体的比较完整的工业体系。 年，全市规模工业实现产值亿元，工业产品多样，共有陕西省名牌产品 个，先后有彩色显像管偏转线圈履铜板喷气织机等几十种产品达到国际先 进水平。在工业化的总体思路指导下，咸阳良好的区位优势丰富的工业资源 雄厚的工业基础和招商工业项目的顺利实施等因素形成了工业发展的巨大潜力。 农业咸阳是中国农业实的人才基础，也夯实了公司连续跨跃发展的基础。 三市场风险控制 充分发挥本公司物流运营和管理水平的优势，坚持优质服务方针，发挥既有 全国物流网点的优势，增加企业的竞争力，不断提高本企业产品知名度，提高产 品市场占有率。在巩固现有市场的基础上，不断发展新用户，努力占领国内市场 开拓国际市场。 在加强服务的同时，制定合理的服务价格，建立套完善的市场信息反馈体系， 充分利用公司的营销网络，找准切入点，激活物流需求，增加公司的盈利能力。 进步拓宽思路，密切关注国内外市场动态，并根据情况及时调整经营和营销策 略。 制定企业物流发展规划近期规划主要是物流企业建设规划，中期是物流 企业壮大的规划，远期是物流相关行业及资源的整合规划。对相关行业和社会资 源进行整合，将目前民航邮政交通等各个行业的物流业务进行整合，打破行 业条块分割，形成跨行业跨地区的大型物流集团公司。 第四章市场前景分析与发展趋势预测 第节我国物流业发展现状 物流产业的发展将成为世纪中国经济发展的个重要的产业部门和新的 经济增长点。物流产业发展的历史和国际经验表明，物流产业作为新兴的服务部门，已经进入全面快速发展阶段。相比较而言，中国的物流产业仍然处在起步发 展阶段，但在相当些领域和地区已经表现出快速发展的趋势和潜力。 从物流需求情况来看，发展迅速的领域主要集中在是以三资企业私营 企业等非国有经济为服务对象，第三方物流将继续呈现快速发展势头二是 些优势国有企业在优化内部物流管理的基础上，逐步产生和发展的物流服务需 求。三是以消费者为对象的物流服务，如商品快运服务配送服务等快速发展。 从专业物流企业的发展来看，是随着中国加入，我国在公路货运商 品分销仓储设施等领域的开放，将有更多的外资物流企业进入中国。二是民营 企业多元化股权结构的新兴物流企业发展迅速，这类企业的优势在于经营观念 机制管理方式能够适应市场快速发展的要求，将成为中国物流产业发展进程中 最为活跃的部分。三是部分传统工业运输仓储批发企业，在其原有业务领域 的基础上，通过向物流服务领域延伸，成为物流产业中强有力的竞争者。 从物流的区域市场发展来看，经济发展迅速和比较活跃的地区，物流产业发 展将快于其他地区，特别是枢纽城市和中心城市等将成为区域物流市场快速发展 的主要基地。 从物流中心建设来看，上个世纪年代以后，中国的商业形式发生重大变 化，徘徊了十年之久的超市突然之间被人们接受，大型超市连锁店蜂涌而起， 百货公司也在走向联合，并扩大自己营业规模，配送中心也就应运而生。近几年， 各种形式的物流中心如雨后春笋般发展起来。全国共有各种类型的物流配送中心 多家，规划和建设中的物流中心多个，其中北京上海深圳投资都在 亿元以上。当前，沿海城市为构筑现代流通平台，集聚物流，加快经济发 展，发起了抢占物流中心制高点的争夺战天津摆开要做北方物流盟主 的架势上海立志要做全球物流的中心枢纽，其物流业产值以年均的增幅迅猛发展广州则声称要成为亚太地区最大的物流中心等。而福建欲借物流业发 展迅速之机，采取六大措施争抢物流中心制高点。 第二节市场前景分析 目前，咸阳现代物流业正处于起步发展阶段，总体规模较小，发展水平较低， 但发展潜力巨大。据统计，年咸阳市全年交通运输仓储和邮政业增加值 亿元，比上年增长。货运量万吨，增长，货物周转 量亿吨公里，增长。年末全市拥有各类载货汽车台。在区 域经济持续增长的带动下，物流业巨大的市场潜力吸引和迫使企业探索降低经营 成本开辟新的利润源的途径。些传统物流企业和商业批发零售企业都对原有 的购销网络进行改造和完善，提升和强化了服务社会的功能特别是新兴商业 业态如连锁业大型综合超市货运代理企业等发挥其信息传递快网点分 布广的优势，利用建立配送中心拓展了服务范围。 西部大开发以来，西安与咸阳联手，提出了逐步实现规划同筹交通同网信 息同享市场同体产业同布科教同兴旅游同线环境同治的八同和四 个体化即城市体化经济体化交通体化和环保体化的思路及模 式。年底，陕西提出了以关中公路环线圈定的城市化地区为主体以陇海线 和国道两侧的高新技术和星火产业带为支持，构筑以西安为中心北至铜川 东到渭南西至宝鸡南到秦岭北麓的西安大都市圈及关中城市群的思想。这意 味着西安和咸阳将成为西部地区经济发展的带动力量，而建立具有产业优势的物 流园区则会起到增长极的作用，并向周边区域乃至整个西部地区全面辐射。 第三节发展趋势预测十五乃至未来更长时期，物流产业将进入