（广场）万达广场项目可行性投资立项报告A1

内的残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。

按照规划的整体要求，未来的总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。

目前内公寓的建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发的市场潜力巨大，但是市场的需求不是无极限的，最终会趋于饱和。

据不完全统计，规划区内待建项目总的建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市的竞争将会逐渐升级。

万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大的待建项目集中期，对价格及营销都是最大的挑战。

项目开发模式趋产品规划同质化。

区域内已建在建及待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中小。

从市场供给方面全方位满足市场的不同需求四项目机会和传播中心东迁形成引动的升值空间随着即将搬迁新建的中央电视台和北京电视台这两个项目在的落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。

电视台附属行业的随即涌入将会增加地区物业品种的需求量。

据中国社会科学院出版的年中国文化产业蓝皮书表明，与电视相关的公司，直接相关联的公司有多家，间接相关联的公司有多家，仅中央电视台现在的外聘人员就达到了八千人左右。

当整个电视广告行业的数字超过百亿的时候，以国际上的种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所以这种相关性的爆炸，对的影响是无可限量的。

的惟性北京是真正实现核心价值和表现形式的中国惟的，尽管上海广州，甚至国内些二线城市也雄心勃勃地要建立各自的。

但就国际化信息化资多密集度，进而在城市支撑体系方面，北京无疑会建成中国惟的真正意义的。

目标群体潜在购买力北京以其核心城市的地位云集了国际国内各大中小型公司，形成强大的购房需求，以满足其对商务办公和居住的要求。

在强劲需求推动下，还形成以京城浙江东北西北内蒙为代表主体的投资群体，这种现象在国内独树臶，他们具有强大的投资意识和投资能力，据不完全统计，在区域内投资商的购买占总销售的。

北京地产未来的发展从城市发展的历史角度观察，过去的年中国城市发展的精彩篇章属于深圳，现在则是上海时代，但北京的特殊城市属性决定了北京将将领中国城市发展的未来。

因此，北京各种业态的需求将不可限量。

第三节万达北京项目对万达集团的战略意义北京万达广场投资规模巨大，直接关联集团公司未来的发展它还是公司在领域的最新尝试，具有模式发展的示范效应更重要的是，它是集团公司在首都的第个项目，对于万达集团具有极高的战略价值和意义，它的意义不仅仅限于北京万达，它以头雁效应的方式直接或间接地影响全国各地的万达公司，它的成败最直接地关系万达品牌的成败。

第四节万达北京项目定位分析从的特质内涵解构的需求特征的具有以下特质商务属性，它汇集了这个城市最精英的人流是国际化交汇口有庞大的资金流构建它的财富王国最现代化的信息流是它运行的命脉同时它具有独特的文化气质。

这些属性决定了万达广场的客户有以下几类投资型商务型居住型商住型。

表至表十为份典型潜在目标顾客调查样本表产品居住及商务的业态选择价值观表投资资本的业态选择在对公寓最终功能形态的定位上，要同时具有居住和商务的功能居住和商务业态要形成相对的空间格局，要有清晰的定位分割线内投资商更注重其商务功能。

二四大目标市场计划表以为代表的成长型企业动向表投资资本对的价值认同热岛效应投资商投资臵业计划中央电视台北京电视台搬迁联动计划以为代表的搬家计划族及族的高尚品质居住计划。

三产品核心价值分析表投资资本对物业的面积要求表商务办公非常高的交通台发布广告最好，但是媒介预定情况，已经订满。

因此选择，简介音乐之声，国际流行音乐为主，品位较高。

日播出时间时间段可灵活组合电视媒介建议不采纳方式秒类的广告，时间短，费用高，资金性价比差方式二栏目运作，策划周期较长，可操作性不强，方向把握度低户外媒介的确定两个阶段第阶段目前，在国贸附近的三环地区及四环地区，选择合适的户外广告发布媒介绝对城市的形象广告亮相，纯粹，有力。

提高认知率，吸引关注，配合接下来的其他手段的推广。

第二阶段现场条件具备后，广场包装及项目围墙进行户外广告的宣传目前仅有两侧的广告牌。

网络媒介的确定与万达企业网站链接与五大商家网站链接在新浪等主要网站上发布新闻业文字链接，配合软性新闻的报道在网站发布首页通栏，开盘的时候。

属于娱乐性网站，已经没有预定了，多为年纪稍大点点的人喜欢上的网站建立万达广场绝对城市网站，自建网站，链接万达企业网首页绝对城市，可直接下载为桌面或屏保点击进入大区域图夜景，国贸，中央电视台，三环，长安街等醒目标注最亮的地方万达广场点击即可出现功能条总结准备阶段，核心任务，作好切宣传推广准备工作，明确推广的主题，节奏，方式，手段，原则，媒介通路。

第部分月日月日推广工作核心任务绝对城市概念宣传，耳熟能详，吸引关注和好奇二执行手段业已开始的软性新闻本阶段其他媒介的宣传主题为绝对城市，软性新闻配合进行对的反思的文章炒作，如八小时之外，城市需要城市综合体么大众的王府井，谁的等月日开始户外广告我们仍在寻找户外媒介资源，希望能够找到合适的三环四环广告牌，对于扩大项目的影响力是至关重要的。

月日开始广播广告绝对城市为主题的系列广播广告，以较高的频次出现，这个阶段就是要让绝对城市无处不在。

小时城市绝对城市，北京万达广场，大众的绝对城市，北京万达广场，中央商务区的商业中心绝对城市，北京万达广场，实力绝对市力绝对城市，北京万达广场，月日开始报纸广告报纸广告的核心是绝对城市的理念宣传，以此为主体，其他宣传手段辅助绝对城市小时城市小时的城市形态开放的城市空间，小时的商业功能全能的商业业态小时的人来人往共享的交流环境，小时的绝对城市北京万达广场绝对城市大众的大众的城市功能如纽约的曼哈顿，大众的消费需求如东京的新宿大众的品位提升如巴黎的拉德芳斯，大众的绝对城市实现城市的意义绝对城市中央商务区的商业中心的标志国贸，与的东迁，个又个的中心泛滥，构成今天的万达实践从商务向商业过渡从小商业到大商业递进中央商务区的绝对商业，中央商务区的绝对完善，中央商务区的绝对全面，中央商务区的绝对城市月期的杂志广告绝对城市形象稿，与开盘期的报纸广告呼应。

杂志广告的发布属于偶然为之，不必考虑内容的连续性，只需要充当好辅助媒体的切实辅助作用。

形象广告发布最为适合。

如果赶不上月发布期就做十月份。

媒体如新地产生活速递三联生活周刊财经南方航空亮相，延续与深度不是目的。

力度是这个阶段的追求。

月开始的网络广告软性新闻的链接与媒体打包计划整合考虑接近开盘阶段，主流网站首页新闻条绝对城市。

如果月开盘，就采用这种媒介方式不开盘，暂不采纳。

万达广场自建网站的建设我方进行页面的风格设计与发展商共同设定页面的功能规划请网站建设技术方进行网站的技术完成网站的建设工作通常需要个月左右的建设周期，因此本月开始进行规划和设计。

销售工具海报和户型册是这个阶段重要的销售工具。

除此以外，开始影音资料的制作两部分第，万达地产新城市计划第二，绝对城市北京万达广场。

做为展会展示资料，销售现场播放资料，客户可带走的非纸媒体资料。

总结这个阶段的核心手段软性，硬广，户外第二部分月日月日推广工作核心任务开盘，强销，进入万达新城市计划宣传阶段二执行手段软性新闻围绕签约五大商家展开报道世界强落户长安街万达联手国际知名商业，大商业活跃再度炒作商业地产开发模式订单地产所谓招商房地产与商业终于统报纸广告本阶段报纸广告主题为万大企业形象及开发模式的宣传新城市计划万达集团从哈尔滨到南宁，从昆明到上海，万大地产运用持续创新的开发理念，在全国个城市进行城市再造，个城市新中心的形成，推动了中国城市化的进程。

大型商业地产开发的旗舰在北京在长安街在停驻。

房地产和商业，种新的统万达集团与家全球知名商业沃尔玛时代华纳，新加坡大时代，大洋百货等企业携手，独创国际商业组合连锁开发模式。

商业地产定单开发，颠覆传统商业操作行为，创新超人的实现能力，在全国个城市陆续呈现。

实力决定市力杂志广告以新城市计划，房地产与商业统的创新开发模式为主题的万达地产形象广告。

广播广告本阶段的广播广告内容随销售进度，推广手段不断变更五大商家签约万达万达新城市计划绝对城市品牌房展房地产与商业创新统开发模式等网络广告自建网站建设中开盘周，主要大众网站绝对城市首页通栏。

公关活动签约仪式开盘公关活动方式南京，昆明，大连，北京，四地项目同日同时开盘。

地方台做跟踪报道。

北京配合硬广，软性新闻和广播广告特点对万达全国品牌建设意义非常，北京项目宣传超越软性新闻的媒介可操作性差。

方式二品牌房展开盘周，在销售现场进行万达全国开发行为展示将万达全国十几个城市的开发项目，万达与二十多个国际知名商家合作的项目及模式在现场进行大规模的展览。

不建议做巡展，费用高，有效率差，如珠江合生的品牌巡展。

总结本阶段核心手段签约公关活动，开盘活动，销售现场。

第三部分月日月日推广工作核心任务绝对城市的要素是这个阶段的宣传重点，进入绝对城市产品诠释阶段二执行手段报纸广告主题绝对城市的产品诠释阶段城市核心位臵城市干道的开放性功能属性的全能性五大商业国际商务港写字楼五星级酒店推动发展的传媒行业东迁发布媒体依然保证每周次的北京青年报整版。

杂志广告产品诠释期的杂志广告，适合少投多做。

生活速递直投类杂志，有相对固定的读者，在写字楼等高档消费场所都有发放，到达率较高，较广。

近期生活速递五周年庆典得到珠江合生集团大力支持。

建议发布形式为刊中刊，大约，广告如同本概念楼书。

同时刊登封面拉页，增加气势和关注。

北京很多项目采纳过这样的广告形式，效果很好。

软性新闻配合当月国贸品牌房展，进行绝对城市及万达品牌的针对性深度报道。

实力绝对市力，万达新城市计划实践绝对城市各大品牌，抢占品牌与理想品牌的北方南方差异，南方品牌水土不服房展会不轻易上房展会，注重展会的品质建议上月日的北京品牌冬季房展会地点国贸展览布展形式还不清楚，将万达新城市计划作为全国各地开发行为的展示核心突