（广场）中央商务区城市广场设项目可行性投资立项报告A1

二唐山房地产市场总体分析唐山经济的快速稳定发展，为房地产市场的发展提供了基础近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。

在经济快速增长的刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕经济强城文化名城宜居靓城的建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度的加大，滨湖新区规划的提出，唐山对外的吸引力也逐渐加强，未来外来人口的进入，有望为房地产市场注入新的需求。

未来随着国内经济的回暖，以及京津唐区域经济的长期向上的走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上的。

三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。

年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。

年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求的压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调的压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当的情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。

写字楼市场分析唐山目前在租售的写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模的商务办公区。

唐山实际供应的办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模的物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点的地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。

唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住年以上的写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地的些商务流通类公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。

写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例，第二产业占，是典型的工业型城市，第三产业发展相对落后。

从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公寓，基本是偏办公的公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，多点指各区域性包括社区性的商业。

根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。

由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。

而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。

底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。

需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。

以前唐山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。

五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。

从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。

规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。

项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋‐层板塔结合的楼。

住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高的底商作围合。

项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的单母线分段系统。

各单体高层住宅由变电所单独引进低压线路，由低压配电至各用电点，消防负荷采用双路供电，末端互投的供电方式。

双路电源采用电气和机械互锁。

高压电源电缆直埋分别引入两个开闭站。

用电计量方式住宅每单元各层设电表箱，每户设预付费电表。

避雷接地本建筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用系统。

接地装置采用强弱电联合接地，接地电阻小于等于欧。

建筑物做总等电位联结和卫生间附助等电位联结。

电梯的外露可导电部分桥架均做好接地。

各种弱电设备设专用接地线。

变电室的高低压柜用‐的镀锌扁钢做好接地。

每栋建筑在电源进线处设浪涌保护器，以防止雷电波引入。

八弱电和智能化设计随着人们生活水平的不断提高，家庭生活自动化居住环境舒适化安全化以及逐步建立现代家庭办公的趋势使智能小区的出现成为必然。

根据建设部颁布的全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点积极疏导则，小区内智能化系统由三个子系统组成安全防范子系统对讲防盗门系统在各单元入口安装防盗门和对讲系统，以实现访客与住户对讲可视对讲。

住户遥控开启防盗门，有效的防止非访人员进入住宅楼内。

保安巡更管理系统在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线。

保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点兵进行记录。

二物业管理信息系统利用小区内的高速局域网，建立小区物业管理网站，利用计算机网络向住户发布信息，方便与住户的沟通，提高物业管理服务水平。

三信息网络子系统计算机网络系统小区内建立高速局域网并接入局域网采用星形布线，住宅楼内采用超五类铜导线布线，室外采用光纤。

电话系统电话网络系统主要从住宅小区智能化对电话网络功能的要求和用户的实际情况出发，对电话接入网进行设计。

电话网作为业务网与用户端之间灵活安全综合的接入系统得到了广泛的重视和应用。

作为小区通信网络的建设同样是接入网作为基础。

住宅小区通信网络应能支持语音数据图像等业务信息的传送。

除了满足住户对于电话计算机远程信息服务等业务的需求外，还需要解决小区内的通信网络与公用通信网络的接口问题，即建设个开放性的网络，将小区建成个安全便利舒适节能娱乐的生活和工作环境，造福于用户。

根据今后电话网络的发展要求，电话系统接电话模块交换局方式设计，预留电话模块交换局机房，以便将来小区用户达到定规模时，将电信局模块引入小区，实现内部免费拨打电话功能。

本系统可根据用户的需要申请保密电话传真电话和国际国内长途电话等功能。

根据用户的要求和今后的发展需要，方案中每户按条电话外线配置，用于业主电话业务和用于业主开通网或等业务小区整体按住户数配置。

有线电视接入系统随着有线电视技术的迅速发展，也促进了卫星电视广播的发展。

作为有线电视重要节目源的卫星电视，与现已发展起来的城市和地区的大范围联网的有线电视网络构成了电视综合信息和娱乐的广播网，比无线电视有更大的优势容量大频道多传送图像质量高覆盖面广以及能实现多功能双向服务等。

这对居住区智能管理系统的有线电视接入网提供了十分便利的条件。

居住区有线电视系统设计为双向传输光纤同轴混合网，的带宽可以传输个模拟频道节目，并提供了的数字信号传输带宽，上行频段‐提供足够的带宽用于上行信号的传输，完全满足有线电视系统双向传输的要求，光纤同轴混合网满足了系统对带宽的要求光纤的带宽在，对系统性能有很大的提高，同时也满足了未来系统对干线传输的性能要求，保护了投资，又比较经济用户分配系统采用同轴电缆。

消防报警及联动根据高层民用建筑设计防火规范，本高层住宅公共区域及底商部位采用控制中心报警系统。

在建筑群物业首层设消防控制中心，当火灾发生时可控制各种消防设备动作，并切断非消防电源。

并设有消防紧急广播系统。

闭路电视监控及报警设计为加强建筑安全管理，在建筑汽车库超市扶梯出入口购物通道主要进出口电梯轿厢总服务台电影院出入口及酒店写字楼重要部位等处安装摄像机，保安人员可通过监控显示对大楼内重要部位进行观察及录像。

保安监控中心与消防控制中心合用。

楼宇自控设计段段建筑考虑楼宇自控系统，控制对象包括空调系统的制冷机组新风机空调机空调系统水泵室外照明楼顶景观照明，在各建筑层设系统控制主机。

广播与扩声设计在段及段商业部分做广播设计，广播设计包括商场背景及公众广播。

电影院及大餐厅设扩声系统。

综合布线系统在段及段做综合布线系统设计，电话交接间及计算机网络机房内设程控交换机总配线架及网络设备。

干线语音线路采用大对数三类双绞线，数据传输干线采用多模光纤。

水平子系统均采用超五类双绞线。

对绞电缆的长度不应超过。

第五章节能方案分析编制依据中华人民共和国节约能源法国发号节能中长期专项规划发改环资号中国节能技术政策大纲国家发改委科技部国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术国家发改委年号三相配电变压器能效限定值及节能评价绿色建筑评价标准关于印发节能减排综合性工作方案的通知外墙保温工程技术规范居住建筑节能设计标准民用建筑热工设计规范公共建筑节能设计标准建筑照明设计标准低压配电设计规范供配电系统设计规范采暖通风与空气调节设计规范建筑采光设计标准河北省节约能源条例河北省第十届人民代表大会常务委员会第次会议通过关于转发的通知冀发改投资号。

河北省用水定额试行冀水资号河北省唐山市地方节能标准和实施细则。

二能耗分析能源消耗种类该项目消耗能源有电热天然气水。

消耗数量项目年