（广场）亨泽广场项目可行性投资立项报告A1

综上所述，本项目的建设和城市总体规划，不仅可以彻底改变该区域的状况，改善城市环境，而且能彻底改变当地居民的生活环境，促进城市经济发展，美化城市建设。

所以，本项目的建设时十分必要的。

第三章需求分析文化旅游产业建设是中国特色社会主义总体布局的重要组成部分，文化旅游的更加繁荣是全面建设小康社会的重要目标和重要保证。

当代我国已经进入了全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放加快转变经济发展方式的攻坚时期，十二五规划纲要从推动科学发展的高度提出了未来五年我国文化发展的目标任务，强调要基本建成公共文化服务体系，推动旅游产业成为国民经济支柱性的产业，推动旅游建设与经济建设政治建设社会建设以及生态文明建设协调发展。

近年来，哈尔滨市围绕传统金源文焕旅游产业振兴新兴旅游产业发展和特色旅游产业培育，不断壮大市场主体，文化旅游产业呈现出传统产业与新兴产业齐头并进，文化与科技旅游等融合互动，自然资源旅游与金源文化旅游多元发展的良好态势。

阿城区及金龙山镇发展概况社会发展阿城区金龙山镇位于东经，北纬，是黑龙江省省会哈尔滨各行政区之中经济地位相对，发展较早，历史较为悠久的个区，金龙山镇位于哈尔滨东南，与哈尔滨相距公里仅分钟车程，被誉哈尔滨的后花园，是哈尔滨人休闲度假，游山玩水的重要地点。

金龙山镇内有阿时河源头，属于松花江水系，孕育和滋润阿城这座古老的城市，历史上孕育和发展了女真族，出过金兀术完颜阿骨打等众多历史名人，为宋朝时期金上京。

金龙山镇，降水主要集中在月，全年平均降水量毫米。

气候属中温带大陆性季风气候，冬长夏短。

全镇已发现的矿种为种，已探明资源储量的矿种共计种，其中，能源矿产种，金属矿产种，非金属矿产种，镇内有国家级地质公园个，国家级森林公园个。

列入国家二类重点保护的野生动物种，国家二级重点保护植物种。

通往阿城区金龙山镇的通过哈牡丹高速公路哈阿公路新哈阿快速路等条高等级公路，将阿城区哈尔滨市区宾县松峰山玉泉等周边区县市有机联系在起，依托夏季清凉空气中负氧离子丰富，冬季降雪早雪量大的自然特点，金龙山镇政府在黑龙江省政府哈尔滨市政府阿城区政府的大力支持下，全力打造哈尔滨第十加个旅游名镇，努力成为周边地区旅游经济活动中心。

二经济发展阿城区是哈尔滨哈尔滨经济发展中心，是个以老工业自然资源为主体第三产业全面发展的综合性城区。

并入到哈尔滨行政区域以来，在哈尔滨市政府的指导和支持下，加大经济结构调整力度，医药汽车食品电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。

十五期间，工业发展的目标是，用信息化带动工业化，努力培育工业旅游医药大支柱产业，大力发展装备制造环保钢材生物工程等个优势产业，积极调整改造机械电气冶金建材轻工个传统产业，构筑工业经济新格局。

扯市变区促进了阿城区的第三产业快速发展，第三产业在全区经济中的地位和作用日益突出。

十二五期间，阿城区第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸金融保险，房地产业城市交通旅游观光，以及科技教育信息咨询文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要。

三阿城区金龙山镇旅游事业发展现状十五期间，阿城区已初步形成以金源文化旅游区哈尔滨北方森林动物园玉泉威虎山森林公园旭东科技园西泉眼水库松峰山平山旅游区为主体的十余个旅游景区，以金源文化休闲度假滑雪狩猎和生态观光为主的四个旅游拳头产品，以青铜仿古制品版画泥塑木雕鹿产品等为主体的七大系列旅游商品纪念品。

目前阿城区旅游产品及旅游线路旅游产品旅游线路金源文化游金上京历史博物馆金太祖陵金上京会宁府遗址亚沟金代摩崖石刻松峰山休闲度假游哈尔滨北方森林动物园玉泉花果山庄哈尔滨玉泉国际狩猎场玉泉威虎山森林公园玉泉万博山庄玉泉避暑山庄玉泉秋林山庄平山旅游度假区西泉眼水库旅游区红豆杉山庄旭东科技园区松峰山旅游区金上京历史博物馆金太祖陵址公园红星水库金上京历史博物馆金太祖陵哈尔滨北方森林动物园哈尔滨玉泉国际狩猎场平山旅游度假区松峰山旅游区阿什河漂流松峰山漂流滑雪体验游神鹿滑雪场威虎山滑雪场玉泉滑雪场旭东滑雪场上京国际滑雪场民俗风情游料甸南红满族风情游料甸红新村朝鲜族风情游二需求分析分析原则符合城市总体规划的原则。

统规划，分步实施，前后衔接，规划方案具有较强的应变能力和适应性，走可持续发展道路。

适度超前留有余地的原则。

定位本项目建设规模时，考虑未来年的城市发展，适当超前，合理地利用各种资源，避免重复建设。

多方位发展的原则。

依照旅游产业发展规律，科学规划园区建设方案，明用综合评估法。

评标原则公开公平公正和诚实信用的原则，竞争优选，以合理低标投标报价为评标主要依据的原则。

工程设备材料采购招标工程建设项目的设备材料单项合同估算价在万人民币含以上的采用公开招标方式进行。

工程建设项目的设备材料单项合同估算价在万人民币以下的由业主自行确定采购办法。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院第十章投资估算与资金筹措投资估算投资估算范围本估算主要采用估算指标法，包括土建装饰水暖电气设备弱电楼控等单位工程的估算和道路室外管线绿化等室外工程估算，并将工程建设其他费用和预备费列入估算表，汇总成建设项目总投资。

项目总用地面积，总建筑面积，绿化面积，道路广场面积。

二项目总投资本项目总投资为万元，其中第部分建筑安装工程费万元，第二部分工程建设其他费用万元，第三部分基本预备费万元第四部分建设期利息万元。

详见附表项目建设投资估算表。

三编制依据本项目的工程费用估算，是根据年黑龙江省建设工程计价依据，近期哈尔滨市建筑市场材料价格指数。

部分工程平米造价指标，是参考类似已完工程造价指标，并结合该工程特点进行的估算。

本项目的工程其他费用估算，是根据相关政府职能部门的文件。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院建设项目工程估算编审规程。

项目其他费用计取的依据建设单位管理费按财建号文件中的基本建设财务管理规定规定计取。

施工图审查费按黑价经字号文件执行。

工程勘察设计费按工程勘察设计收费管理规定计价格号计取。

工程建设监理费按发改价格号计取。

工程造价咨询费，按黑龙江省工程造价咨询行业服务收费标准文件执行。

工程招标代理服务费按招标代理服务费管理暂行办法计价格号。

环境评价费按计价格号文件执行。

基本预备费又称工程不可预见费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出而需要事先预留费用。

本工程基本预备费是按工程费和工程建设其他费用之和不包括土地费用计取。

二资金来源与筹措该工程建设总投资为万元，全部为企业自有资金。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院第十章财务分析计算依据本项目的财务评价是按照国家计委和建设部年颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版规定的经济评价方法，根据国家现行的财税制度和价格体系，对项目进行分析，考察项目在财务上的可行性。

二项目财务分析项目计算期年，其中建设期年。

收入项目管理收入本项目为各旅游产业企业提供销售和展览平台，本项目的收入来自管理收入，综合单价应为元建筑平方米日，根据市场研究的结果，每年可提供的平台面积为平方米平方米，每年为万元。

以后每年增长率不低于，最终项目年利润达到万。

综上所述，本项目主要收入来源为旅游产业基地的租赁管理收入，项目运行走上正轨后，项目年利润将不低于万元。

详见表营业收入及税金表。

二总成本费用外购原材料燃料及动力费哈尔滨工业大学建筑设计研究院原材料辅助材料均按到厂价计取，动力按到厂价计取。

详见表成本费用估算表。

职工工资及福利费职工工资及福利费，是按照职工平均工资为基本依据估算的。

按照黑龙江省的职工平均工资水平，分为工人人技术人员人管理人员人，工人工资每年为万元，技术人员的年工资为万元，管理人员的年工资为万元。

按照现行的财务制度规定，职工福利费是按职工工资总额的计算的。

所以工资及福利费用为万元年。

详见表工资及福利费估算表。

折旧摊销采用直线折旧法，生产设备折旧年限综合按年计算，残值率取。

详见表固定资产费用折旧表。

三税金本工程主要的税费包括营业税城市建设维护税所得税教育费及附加。

详见表营业收入及税金估算表。

三财务评价指标主要财务分析指标目标收益率本项目以作为基础收益率对项目盈利进行分析。

盈利能力指标哈尔滨工业大学建筑设计研究院项目投资现金流量指标年平均税后利润万元投资回收期税前年投资回收期税后年净现值税前万元净现值税后万元内部收益率税前项目资本金流量指标资本金回收期年净现值税后万元内部收益率税后从以上指标来看，计算出的所得税前后的财务内部收益率大于设定的内部收益率，净现值大于零，说明项目具有良好的盈利能力，财务上是可以接受的。

详见附表项目投资现金流量表项目资本金现金流量表利润与利润分配表。

二敏感性分析项目测算了总收入总费用支出等因素分别变化的财务内部收益率财务净现值投资回收期。

通过分析可见各项指标对总收入的变化最敏感，但各因素分别向不利方向变化时，项目的效益指标仍较好。

详见表敏感性分析表图内部收益率的敏感分析图投资回收期的敏感性分析。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院敏感性分析基本情况变化区间收益率资本金财务内部收益率随营业收入变化资本金内部收率随经营成本变化图内部收益率的敏感性分析敏感性分析基本情况变化区间投资回收期投资回收期随营业收入的变化投资回收期随经营成本变化图投资回收期的敏感性分析四财务分析结论该项目财务分析的各项指标均好，其财务内部收益率投资回收期等都优于期望值。

项目获利能力和抗风险能力均较强。

综上，该项目在财务上可行。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院第十二章社会效益分析该项目建设符合哈尔滨市经济和社会发展战略和文化政策，是哈尔滨市政府贯彻落实国家十二五规划，适应城市经济和社会发展的重要工程。

该项目的建设将大大促进阿城区及金龙山镇旅游产业的发展，推动阿城区旅游创意事业健康发展。

该项目的建设，融合国际流行时尚文化，发挥阿城区文化旅游的短板，有利于哈尔滨市文化旅游产业的发展。

该项目将会成为金龙山镇地标性建筑成为符合金龙山镇作为十二个旅游名镇的品牌形象。

该项目建设将增强金龙山镇旅游接待功能，提高旅游接待品位，推进对外交流和合作，满足人们的物质生活和精神需求，有利于加快金龙山镇旅游名镇进程和经济发展步伐和全面推进小康社会建设。

总之，该项目建设是项健民工程利民工程富民工程，它的建设将对阿城区和金龙