（广场）天目湖温州国际广场项目开发项目可行性投资立项报告A1

年，天目湖到访游客达万人次，旅游收入亿元，年到访万人次，旅游收入亿元，年，天目湖到访游客达万人次，旅游收入多亿元，旅游产业持续见好，天目湖目前常住人口万人户籍加暂住人口，人均旅游收入万元，旅游拉动经济及其它产业的综合效应得到强力体现。

天目湖房地产市场经历了年年的快速发展期，其时无论开发品种建筑规模还是产品梯次都有不同程度的跨越，再加上当时相关政策的鼓励与驱使，开发商都获得了初始的定积累，年，随着全球经济的负面影响，受到行业市场的调整深入，随着消费市场的沉淀及萎缩，房地产业在天目湖更多的体现为自我调整与市场深层探索阶段，相关产品与规模得到了定的抑制，有的受到开发资格问题受到审查而被迫停止中华茶博园，有的受到市场低迷与资金链制约陷于停顿涵田度假村，有的因缺乏对市场消费深刻认识及相对盲目开发，导致项目竞争力与生存力挑战被迫降价销售天目湖商业中心，天目湖房产市场同国内大格局样，表现为对市场观望与行业理智探索阶段。

进入年，中国经济逆势上扬，受大环境的拉动，中国房地产市场由月的低迷，到月的强势上扬，为开发商提供了必要的足够的信心，小区域市场更是如此，许多项目的发展较年末都有加快，价格有不同幅度的上扬，开发商融资渠道变得更为宽广，受此综合影响，市场催生了许多新的项目，如金桥国际枫林社区已开始销售，苏园待建，目前已进入市场定位及前期筹备阶段，新竞争格局已在深化，天目湖房地产市场的竞争核心体现在是对消费者的深刻把握对开发产品的准确定位与对消费潜在市场的清晰认识上，产品生产者只有发现了市场的空白，推出受到消费者欢迎的产品满足需求的同时，赋予消费者应有的价值体现，才能够获得真正的成功，新竞争格局下决胜之道在于产品的综合设计及深度定位。

天目湖目前住宅市场均价为元元，市场消费及需求相对般，主要受众是当地居民及些常住的中低收入人群，产品的综合附加值不大，随着社会进步与经济发展，大部分人群选择到城市去居住，小镇上传统住宅市场份额正逐年受到压缩。

天目湖酒店公寓花园洋房别墅等度假性主力产品目前正处于上升阶段，市场需求进步扩大，消费品味进步提升，对产品的要求越来越高，消费者投资不仅仅局限于物业的回报价值体现与性价比综合评估上面，更多的体现于对区域市场及推出产品的理智分析上，所以，这类产品虽有良好的市场潜力与前景，但如何开发推出什么营销战略如何制订，将是开发者运营者的头等课题。

天目湖目前中高档酒店式公寓别墅均价在元元，部分高于元，如金桥国际聆湖翠苔涵田度假村都达到了元及万，调查发现，去化量并理想，究其原因，可以分为以下几个方面开发商推出的数量有限，以为凭稀缺资源及独特口味能羸得价格的制高点竞争，但他们忽略了市场的现状与市场包括消费者的承受能力，般的独栋别墅总价在万元套万元套，部分在万元套万元套，更有甚者价格在万元套以上，这个价格与面积在香港也不过如此，别人拿来干什么真正的富豪来到这里干什么再加上相关的功能设施配套都不完善，服务标准与内函无法同真正的顶级别墅社区相匹配，造成竞争极度弱化的局面，因此，对于高价别墅目前的状况仍处于有价无市的局面，这说明开发商的前期功课没有做好，对市场消费者缺乏足够的认识，仅凭自我推断创造产品从而形成如今的进退两难的境地。

天目湖的旅游市场开发正处于深层发展阶段，但目前有关度假产品的品牌度假文化的开发未能得到中高端消费者的认可。

居住休闲度假本身就是种养生文化，再加上综合价值未能释放与体现，仅靠产品的所谓自制卖点去烤热市场无疑于杯水车薪，当市场成熟度未达到之前，盲目推出过度超前产品，忽略了市场的现状与消费格局，因此只能在观望中等待机会。

天目湖目前虽有高端住宅别墅度假式酒店等中高端居住场所，但相关购物休闲美食娱乐等综合生活元素未能与自身居住产品相匹配，从而造成消费者的望而却步。

天目湖商业地产现状天目湖的商业地产同天目湖的商业样，仍处于中国八九十年的临街商铺及拉闸门形态的初旧商业市场阶段，仅有的两个稍大点超市，个是乐购，只有，另个是华联超市也不足，天目湖商业从规模产品种类功能配置价格竞争等方面还处于商业发展的萌芽期，沿街的饮食服务及其它支持商业大多暴露出卫生状况服务理念经营者素质产品品质价格物流配送等综合系列问题，现有的菜市场完全是脏乱差的集中体现场所，消费者处于非常不愿意但又不得不与之打交道的尴尬局面，即使天目湖商业中心的农贸市场及菜市场明年开业，在商业管理者与经营者素质两方面短时期内也不可能真正提升，实际问题将会再次暴露。

解决办法规划综合型商业广场。

具有综合的站式购物功能的并能够形成互补业态诸如休闲娱乐美食养生体验等的具有定品位的多功能商业体，从定位业态与经营服务水平上解决消费者出行难购物难心理落差大的根本问题在经营运作管理上下功夫，销售的不仅仅是产品，还应服务质量，要打造核心的品牌文化，创建个体为起步期向发展期过渡商业，以低层面零散店面为主，形象档次服务品质不高，表现形式为城市社区的基本商业配套，缺乏现代商业形式，发展机遇出现，新增市场出现集中类现代商业。

商业分布格局，多数表现为沿街条线式或十字状的条状商业带格局，地点上部分商业街互相毗邻，但无彼此关联的内在驱动因素，整体布局零乱分散商业表现形式，以街区商业为主，集中式商业较为缺乏，目前暂无具有定规模的集购物娱乐休闲观光为体的综合性商业场所商业存在档次商业层次相对较低，市场缺乏高档主导及综合性的商业氛围商业经营状况商业经营缺乏统性，商业氛围的形式仅依托市场调节，有经营者自发形成商铺售价水平市场均价集中在元平米左右商业租金水平新增项目的物业租赁价格尚未形成，老式住宅底层商业可比价格不高商业物业的点以分割式小面积商铺为主，多为拖二式。

天目湖商业地产投资现状分析商业现状小乡镇级别的商业面貌散乱型低端商业布局，无法满足庞大的旅游消费商业形式规模档次和配套严重缺陷，消费场所溃乏服务品质相对低下造成地区资源的相当大的浪费，未能成功开发旅游市场商业的增值产品商业发展基础以天目湖景区与天目湖镇接壤处较为集中商业体系构成目前天目湖集中的大型商业，由景区酒店餐饮和镇上社区配套商业为主，新增供应天目湖商业中心属低密度的集中类现代商业项目，但从整体规模业态配置与功能界定看，仍无法满足当地市场实际需求商业分布格局，多数表现为沿街条线式的条状商业带格局，业态较为零乱，整体布局分散，购物条件较差商业表现形式街铺式商业布局，品质感不强，运营情况不佳，近期在售类商业也已成型，但销售情况不理想。

商业经营状况规模不足，品质不佳，针对性不强，聚集效应不理想，空置率比较高，租赁价格较低，价差较大商铺售价水平元元二楼均价商业租金水平最低仅元元天，最高为元天商业物业特点以沿街社区商铺为主。

城市综合体解析城市综合体在城市进化过程中起着营造城市新的商务，商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住社区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场，同时在避免城市中心空洞化，减少城市交通压力打造城市小时不夜城等方面起着重要的作用。

城市综合体般由高星级酒店高档写字楼酒店式公寓或，大型综合购物中心商铺日街区，市民广场及大型高尚居住社区等组成。

人流量与消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，本项目需要了解项目所在地城市经济商业发达程度居民购买力消费习惯项目周边情况项目所在区域在城市中心地位城市商业特点需求商业人流主导方向及构成天目湖温州国际广场投资分析城市化进程的加快与旅游资源的深度开发，促使外来人口增加与固定消费力量大幅涌入，为项目消费市场与投资领域带来有力的消费需求与市场保障城市商业地产已从传统式低层次满足生活型构成模式逐步向现代商业品质感功能型人性化精神层次与心灵内在需求等潜领域延伸衍生，面对当前天目湖起步阶段商业需求市场的空白，本项目未来市场空间非常广阔。

近三年来，无论中国经济及大环境如何改变，但泛长三角华东区旅游地产的投资人群的比例逐年上升，无论是投资规模与频率都在加大，投资领域正向已市场细分的方向倾斜，投资区域已从大中型城市向三四线城市稀缺旅游资源或局部热点地区靠拢，本项目具有得天独厚的先天优势及自身产品设计及开发优势，势必吸引大量投资固定人群与游离客商关注天目湖旅游产业群整体的板块升级与配套产业的整体开发深化，势必带动旅游人群的强势增长，为项目商业版块提供了巨大的消费支撑，有利于商业业态及形式的生存与发展溧阳年达到亿元，人均元，经济发展步伐明显加快，城市经济的快速增长与城市居民人均收入的不断攀升，为项目度假产品提供了有力的市场支撑年溧阳旅游产业收入亿元，比年增长，以溧阳现有人口万人计算，旅游产业带给每人的理论收入近元，天目湖南山竹海等著名景区，年接待游客万人，增长，庞大持续高速增长的旅游人群，对消费市场和商业地产的突破发展提供了有效的客群基础。

天目湖当前的商业不仅无法满足当前的市场需要，更无法匹配消费者不断升级的消费意识与消费形态，本项目的诞生，不仅能够填补当前旅业景区消费市场的空白，而且对天目湖现有商业格局带来本质的改变，树立项目自身独有的市场生命力项目区位优势独特，位于宁杭高速下匝口省道与杨溧高速环抱的核心区位，是外来客群进入溧阳的第站，也是天目湖与南山竹海旅游的必经之路，区位优势项目带来的生存价值与商业价值难以估量竞争优势本项目无论在天目湖还是在泛溧阳区域，目前及未来可预见的时间内年都不会遇到有力的市场及同质竞争，竞争优势非常明显本项目业态构建合理，完全是通过扎实的市场细分调研后，结合行业开发模式而为天目湖量身设计的产品规划功能配置，使项目凭借核心的产品优势在竞争中脱颖而出，占领市场制高点项目有科学的开发理念和先进的运作思路，在开发之前已为项目的中长期运营管理持续性经营与发展做好了充分的设计与扎实的准备，能够使项目获得稳定持续性发展，能够成为个品牌型的地产经营项目，最终使开发商业主经营者消费者等项目的各参与方实现共赢天目湖目前度假产品开发极不完善，表现得非常不理性，对市场没有充分的细分，开发的产品相应配置比较滞后，就消费领域讲，游客的消费时间与模式都被无奈的抑制在了酒店就投资领域看，目前的度假类产品，高端别墅类物业除了产品本身的缺陷造成