（广场）怀化广场项目可行性投资立项报告A1

其贷款偿还期为年，满足银行的还贷要求。

同时，财务敏感性分析表明，本项目具有较强的财务抗风险能力。

飞达新世纪广场的建设，将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造，改观市容市貌，做出巨大贡献。

对于提高城市品位，强化中心城市功能有很大的促进作用必将成为城区新的经济增长点，开发后产生的商贸规模效应和辐射效应，从而增加税费收入将有效地创造新的就业机会，确保方社会的稳定，创造出良好的经济效益和社会效益。

二城市概况及建设条件城市简况怀化市位于湖南省西南部，东径，北纬，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。

怀化市域是个狭长地理单元，南北长达，东西宽约，形似跑兔。

它东倚雪峰山脉，与常德邵阳娄底交界北靠武陵山脉，与湘西自治州张家界相连西与重庆黔江的秀山酉阳以及贵州的铜仁凯里地区为邻南连九万大山，与广西桂林三江龙胜等地接壤。

素有黔滇门户全楚咽喉之称，今有湖南西大门之美誉。

怀化历史悠久，古称荆楚之地。

早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。

秦朝统中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有多年的历史。

年撤地设地级市，现辖个县市区，是个多民族聚居的地区，现有侗苗土家瑶等个少数民族。

依照人口抽样调查资料推算，年末全市在册总人口为万人，常住人口为万人。

怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之。

全市有万佛山丹霞地貌五强溪浩淼泽国有第二兵马俑美誉的秦代黔中郡古城赞为楚南上游第胜迹的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀，令人流连忘返龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇，撩人心魄芷江龙津风雨桥通道皇都侗民族文化村怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎，特色鲜明。

怀化地灵人杰，人文荟萃。

老辈无产阶级革命家向警予滕代远粟裕同志出生于此，世界杂交水稻之父袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻，爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。

怀化也是些重大历史事件的发生地。

中国工农红军通道转兵会议旧址中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。

怀化市素有火车拖来的城市之喻。

国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈大字在城区交汇，怀化编组站怀化南站是全国九大编组站之，货物吞吐能力居全国第九。

高速铁路的建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展起着至关重要的作用。

怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。

国道与国道在城区呈十字交叉，另加上国道及条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。

芷江机场距市区公里，现已开通北京广州长沙航线。

总长公里通航里程公里的沅水航运可通江达海。

已形成水陆空三位体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之。

随着改革开放各项事业的发展，怀化市的城市建设日新月异，成绩斐然城区人口不断增多，城区面积不断加大，怀化市区已发展成为万人口的中等城市。

面向新世纪，怀化市委市政府于年提出了充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省市区周边中心城市新的发展战略。

怀化至年发展目标是力争国内生产总值在年的基础上翻番，社会主义市场经济体制进步完善，社会经济生活基本上走上规范化法制化轨道，人民生活普遍达到小康水平，人口资源环境与经济发展关系基本协调。

展望新世纪，在新战略的指导下，怀化必将进步加快发展，崛起为五省市区周边地区的中心城市。

现在国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远的影响，为怀化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。

自然条件气象怀化市地处北回归线附近，属亚热带季风湿润气候，受季风环境影响明显。

据怀化市气象局提供资料，怀化市常年主要特点气候温和雨量充沛，热量丰富，光照适宜，无霜期长。

据怀化市气象局提供资料，怀化市常年最高气温历年最多两天，最低气温历年最多天，平均气温最大降雨量毫米，平均降雨量毫米最小相对湿度，平均相对湿度年均日照小时，以上积温，年均气压百帕平均风速米秒，最大风速米秒大风日数天，积雪日数天，雷暴日数天，霜日数天。

历年平均蒸发量为。

无霜期天。

年平均风速为，月份刮西南风，其余个月刮北风。

地层与地质构造飞达新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。

岩层主要为灰岩泥质灰岩泥灰岩和粘性土。

根据区域资料，白垩纪以后至第三纪以前，怀化市鹤城区及其附近区域为年基本方案建设投资变化增加减少销售收入变化负层商业均价元高层住宅均价元写字楼均价商业均价元高层住宅均价元由表可知，项目的财务内部收益率均大于设定的财务基准收益率，财务净现值均大于零，说明本项目在财务上是可行的。

由表可知，建设投资销售房价的变化对各项财务指标有定的影响，但各项指标仍属可行，说明本项目在财务上具有较强的财务抗风险能力。

盈亏平衡分析根据本项目的销售收入总投资销售税金及附加等数据，经计算，本项目的销售收入盈亏平衡点为，即销售收入达到万元时项目才能保本。

社会效益评价根初步测算，该广场建成后，将给怀化市带来良好社会效益和丰厚的财税收入，从而形成怀化市新的经济增长点。

同时，可促进相关产业经济的发展，可辐射周边个市县，吸引大量外地人士投资兴业，促进怀化市中心城市的建设。

广场建成后，可解决部分人员的就业问题。

可吸纳安置农村城镇闲散和下岗人员约个就业机会，推动服务业的发展，增加市民收入，拉动内需。

建成集购物观光为体的商贸广场，成为市民喜爱的城市休闲娱乐商贸中心，为怀化人民提供了个精神文明建设的活动场所。

评价结论本项目财务评价中，项目工程的全部投资财务内部收益率为，大于设定的财务基准收益率全部投资财务净现值为万元，大于零投资回收期为年，均满足规范要求。

同时，财务敏感性分析表明，本项目具有较强的财务抗风险能力。

研究结果表明，该项目是可行的。

本项目与目前怀化市般房地产项目相比，具有很大优势。

因此，本项目工程从经济上看财务效益可行，经济效益合理，社会效益较好，建议尽快实施，早日发挥效益。

十三风险分析与控制房地产开发项目的风险通常来自国家产业政策的调整，来自项目是否定位准确和市场的实际需求，来自项目本身的地理位置是否优越以及开发资金能否及时到位等多方面原因。

为了充分了解该项目开发的各方面情况，通过实地考察和市场调研，通过与怀化地区相关部门的接触来了解当地的有关政策，并做了大量细致的前期准备工作。

风险分析该项目存在些不确定因素所带来的风险，主要有以下几个方面项目风险地块具体位置是位于湖天开发区湖天大桥桥头，北临市信用社宿舍，南临中国农业发展银行，东临湖天大道，西临居民路消防道居民区。

规划用地面积约亩。

该址交通便利，区位条件良好，十分适宜项目的开发建设。

同时怀化市政府领导和相关部门将对此项目给予相当支持。

首先论证该项目是否具有可操作性，该项目具有定的区位优势，顺应城市发展趋势，地段升值空间大。

从当地居民辖区政府，对项目开发的支持力度很大，周边有较成熟的其他楼盘开发，形成较好的投资开发环境。

该公司作为外地企业进军怀化市场，作为招商引资的种形式，首先要最大限度地争取当地政府相关优惠政策，请求将该项目列入怀化市重点工程项目的同时，解决将周边农贸市场要进行划行归市的问题，规模经营，统管理，树立怀化商业品牌形象。

但同时，要注意到，湖天区的商业地产其真实价值还没有在房地产市场上体现出来，所以存在着很多的不确定性，该项目占地面积相对较小，因而环境设计的突破有所限制，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用，在加上项目周边的脏乱不规则布局等因素，会对投资者的心理造成定影响。

但随着政府对城市建设力度的加大以及对怀化沿河风光带的改造，该地区的面貌将焕然新，合理的布局规划和优美的环境将为该项目的开发建设提供新的契机。

该项目开发的最大风险在于对属置换区域的曾家大院的拆迁安置工作能否如期顺利完成。

作为年市级重点建设项目，市区各级政府领导及相关主管部门对该项目的拆迁安置问题给予高度重视和大力支持，目前已完成绝大部分拆迁任务，剩余部分争取在个月内全部完成。

市场风险目前与该项目相似的物业已有，所以项目必须在同质化中寻找差异化，以此抢夺市场份额。

周边已开发项目英泰国际怀化新商城凯邦万象城等与本项目在同区，势必将分流部分客户，随着迎丰路改造工程进程的加速，与该项目同具优势甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞争能力，对本案构成直接竞争。

密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，作出积极应对反应。

对此不利因素，项目最重要的是要抓紧时间，缩短工期，做成个短平快的项目，早日建成受益，避开市场竞争。

公司拟邀请知名的研究团队对本项目的选址经营模式盈利模式投资风险等进行仔细的研究。

所以，飞达公司管理团队对项目的实施步骤和整体布局的理解非常清晰，为成功完成项目奠定了基础。

要善于利用和发挥该公司作为知名品牌企业的影响力，凭借先进的开发理念，铸就精品项目，聘请专业人士对项目进行广告策划和市场营销，确保效益实现。

资金风险资金到位情况房地产属于不动产，它附着于特定的地块。

土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件，届时将飞达新世纪广场土地重新评估后将升值为万亩，土地抵押可银行贷款万亩亩万元，用于项目土建施工的开发，开发同时办理预售手续，进行房屋销售，后续建设资金能有保障。

目前建设方现自筹资金到位万元。

经估算，项目销售完毕后可带来万元巨额利润。

因此，该项目投资效益好，风险不大。

贷款偿还开发单位拥有注册资金万元，具有国家三级房地产开发资质，股东总资产近亿元，有较强资金实力同时公司业务涵盖房地产开发百货餐饮等诸多领域，本项目已意向购买户约余家，且具有定量客户，销售压力不大，预测可以在工程竣工验收后年销售完毕。

只要工程竣工收回现已认购的房款就可还清贷款。

所以，其资金按时回笼按时偿还银行借款有的保障。

工程风险在该项目实施中，成本的控制和工程质量的把关也是很有必要的。

飞达公司聘用多名有丰富经验的工程管理人才，因此，开发商能做好成本和工程