（广场）泉州浦西万达广场项目可行性投资立项报告A1项目可行性投资立项报告A1

商品零售价格上涨。

固定资产投资价格上涨。

工业品出厂价格上涨，其中生产资料价格上涨，生活资料价格上涨。

原材料燃料动力购进价格上涨。

农业生产资料价格上涨。

房屋销售价格上涨，其中新建商品住宅价格上涨，二手住宅价格上涨房屋租赁价格上涨。

年宜昌市实现规模以上工业增加值亿元，增长，其中内资企业增长港澳台商投资企业增长，外商投资企业增长。

分轻重工业看，轻工业增长，重工业增长。

电力化工食品医药三大支柱产业实现增加值亿元，占全市总量的。

年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。

分产业看，第产业投资亿元，比上年增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。

年房地产开发投资亿元，比上年增长。

宜昌市房屋施工面积万平方米，增长其中商品住宅万平方米，增长。

房屋竣工面积万平方米，下降其中商品住宅万平方米，下降。

商品房销售面积含现房和期房万平方米，其中商品住宅万平方米商品房销售额亿元，其中商品住宅亿元。

年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

分地域看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。

分行业看，批发和零售业零售额亿元，增长住宿和餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。

在限额以上批发和零售业零售额中，粮油类零售额比上年增长，肉禽蛋类增长，服装类增长，汽车类增长，石油及制品类增长，日用品类增长，文化办公用品类减少，通讯器材类增长，家用电器和音像器材类增长，建筑及装潢材料类增长，家具类增长，化妆品类增长，金银珠宝类增长，中西药品类增长。

年外贸进出口总额万美元，比上年增长。

其中，出口额万美元，增长进口额万美元，增长。

市对外经济合作业务完成营业额万美元，比上年增长。

其中，对外承包工程完成营业额万美元，对外劳务合作完成万美元。

全市累计外派人数人次，增长。

年接待国内外旅游人数万人次，比上年减少，其中，入境国际旅游人数万人次，减少。

其中，外国人万人次，减少香港澳门和台湾同胞万人次，减少。

国际旅游外汇收入万美元，减少。

国内旅游人数万人次，减少国内旅游收入亿元，减少。

全市旅游总收入亿元，减少。

年末全市户籍人口为万人，常住人口为万人。

全年出生人口万人，出生率为死亡人口万人，死亡率为自然增长率为。

全年农村居民人均纯收入元，比上年增长城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

农村居民家庭恩格尔系数为，城镇居民家庭恩格尔系数为。

作为湖北省域副中心城市，宜昌近几年经济发展势头良好，产业结构合理，年，宜昌市实现生产总值亿元，比上年增长，这数值已经超过宜昌市十五规划提出的亿元的目标，提前完成规划目标。

良好的经济发展形势为项目达到预期目标奠定了坚实基础。

宜昌市城市定位及发展潜力城市定位世界著名的水电能源基地和旅游名城，长江中上游的区域性中心城市，湖北省域副中心城市。

年清光绪二年宜昌被辟为我国最早的通商口岸之，年清朝政府在宜昌设立海关，英日美德意法等国也相继设立领事馆和商行。

宜昌地理位置居中，在长江经济带中，宜昌东接武汉，西连重庆，是东部发达的经济科技与西部丰富资源的结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部的起点，处于南北经济文化交往东西资源要素对流的交汇处和过渡地带，历来是重要的商品物资集散地。

随着我国对外开放由沿海向内地梯次推进，长江开放开发西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，宜昌处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。

年月，宜昌市被国务院批准为沿江开放城市，所辖夷陵区兴山县秭归县被列为三峡经济开放区。

近几年，宜昌市经济总量连续居湖北省第二位，宜昌商务经济发展中省域副中心的地位初现端倪。

现在的宜昌，农村建设欣欣向荣，工业生产生机勃勃，城市面貌日新月异，市民生活安居乐业。

宜昌城区，有雄伟的三峡大坝和葛洲坝横锁长江，西陵长江大桥宜昌长江公路大桥和夷陵长江大桥等三座现代化的大桥将宜昌的南北两岸紧紧地连在起。

宜昌境内蕴藏着丰富的水能资源。

正在兴建的三峡水利枢纽工程位于本市的三斗坪镇，东距宜昌市城区公里设计装机容量万千瓦，年发电量为亿千瓦时还有高坝洲电站水布垭电站等五个大中型水电站和已建成的座小水电站，装机总容量将达万千瓦，年发电量亿千瓦时，从而使宜昌成为我国最大的水电建设基地，并将成为全国的能源中心。

同时，宜昌矿产资源十分丰富，现宜昌境内探明的矿物有种，占全国已知矿的，占湖北省的。

宜昌市快速的经济增长优越的地理位置和丰富的资源，造就了宜昌这个湖北省域副中心城市，未来发展潜力巨大。

宜昌市相关规划宜昌市十五时期经济和社会发展的总体要求与发展目标总体要求坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，切实把宜昌经济社会发展转入科学发展的轨。

紧紧抓住最佳发展机遇期，努力实现全市经济又快又好地发展。

坚持以调整优化经济结构和转变经济增长方式为主线，以改革开放和自主创新为动力，以改善城乡人民生活为根本出发点，着力推进新型工业化，着力建设社会主义新农村，着力发展以旅游业为龙头的现代服务业，着力提高城镇化用将在运营费用中单独体现。

该项目建设期管理费用是指工程部分的管理费用和建设期预售部分的管理费用。

其中，工程部分的管理费用是按工程费用工程建设其他费用不含土地费用和预备费的计提建设期预售部分的管理费用是按预售收入的计提。

则建设期间的管理费用合计为万元。

建设期利息该项目银行借款万元，预计于计算期第年全部借入。

利率按年基准借款利率计算。

由此计算的建设期利息为万元。

流动资金根据该项目的具体情况，结合同类项目经验数据确定该项目的流动资金。

计算期第年营业期第年投入流动资金万元。

综上，该项目开发投资合计为万元。

资金筹措该项目资金来源于三个渠道自有资金万元，占总投资的。

其中，自有开发投资为万元，自有流动资金为万元。

计算期第年投入万元，占总投资的计算期第年投入万元，占总投资的预售款反投资万元，约占总投资的银行借款万元，约占总投资的。

项目投资及资金筹措方案详见附表。

第十三章财务基础数据估算计算期确定该项目计算期为年，其中建设期年，即为计算期的第年运营期年，即为计算期的第年。

营业收入估算销售收入估算该项目的销售收入主要来源于住宅写字楼住宅地下停车位室外步行街的销售。

该项目销售部分产品的价格制定总体原则为参考宜昌近几年类似项目的总体价格水平，在进步充分调研周边类似项目价格水平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。

根据市场分析，该项目的住宅销售均价定为元，写字楼销售均价定为元，地下停车位元个，室外步行街销售均价定为元。

具体销售价格和销售进度详见表。

表销售指标及进度年份销售面积售价元销售比例项目名称第年第年第年住宅写字楼住宅地下停车位个室外步行街注地下停车位售价元个。

各年的销售收入估算详见附表。

租金收入估算根据市场分析可知，该项目所处区域为新兴区域，还需要经历段时间的市场培育过程。

相信随着项目的投入使用，该区域商务氛围逐渐加强，在未来几年后获得较好的租金收入的可能性较大。

该项目大商业用于出租，出租均价元年•平方米为标准计算地下停车位租金标准为元天•个。

考虑实际运营时可能出现定的空置面积，将达产期达产负荷确定为。

各年负荷按运营期第年，第年，第年达产年计算。

综上，经测算正常达产年份年租金收入为万元。

五星级酒店委托经营收入估算该项目建设的五星级酒店采取整体委托经营的方式经营。

根据市场同类项目比较分析，确定酒店正常年份年委托经营收入为万元，酒店委托经营收入按运营期第年，第年，第年达产年计算。

开发成本估算开发成本是指房地产产品销售出租委托经营时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

该项目开发成本包括销售部分的开发成本和出租委托经营部分的开发成本。

该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入的销售部分的开发成本与销售进度和销售收入相匹配。

则计算期第年为万元，第年为万元，第年为万元。

该项目每年计入出租委托经营部分开发成本即为该部分资产每年应计提的折旧。

折旧年限按年考虑，残值率，直线法计提。

出租委托经营部分的固定资产原值为万元，则年出租委托经营部分年折旧为万元。

运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目运营期间发生的各种运营费用。

主要包括管理费用和销售费用。

该项目销售费用按销售收入的计算管理费用按销售收入的计算。

财务费用该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生的利息。

修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

该项目修理费按出租委托经营部分的固定资产原值扣除建设期利息的计算，则运营期年修理费用为万元。

税金的估算营业税金及附加的估算该项目缴纳营业税城市维护建设税教育费附加和地方教育费附加。

土地增值税的适应税率为销售收入的。

因此，该项目销售部分和出租委托经营部分的营业税金及附加按综合税率分别为计算。

营业税金及附加的具体估算，详见附表。

所得税的估算按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按利润总额的计算。

所得税的具体估算，详见附表。

利润及利润分配估算利润估算该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加开发成本运营费用财务费用和修理费用后的余额。

利润总额扣除企业所得税后的余额为净利润。

利润的具体估算，详见附表。

利润分配估算在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款的偿还在还清借款后的年份，除按的比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。

估算结果详见附表。

第十四章财务效益分析静态指标分析该项目投资产生的利润包括三部分住宅写字楼住宅地下停车位及室外步行街销售产生的利润大商业出租产生的利润。

酒店委托经营产生的利润。

由于出租和委托经营部分资产产生的利润占项目总利润的比例较小，且周期长，与静态投资收益指标定义有出入。

所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租和委托经营部分资产产生的效益将通过现金流量分析予以体现。

经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。

投资利润率投资利税率资本金净利润率因此，从静态角度分析，该项目具有较强的盈利能力。

现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的经济指标见表。

表指标万元投资回收期全部投资税前年个月全部投资税后年自有资金税后从