宅已成为他们改善居住条件的首选目标。但是，泰城目前开 发的住宅多为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这 些高收入群体的需求。投资有限公司按照城市总体规划，在大 街以北，河以南，路东侧建设苑住宅小区，项目选址位 于泰山脚下，地理位臵优越，交通便捷，是良好的生活居住场所，可以 有效的满足这部分人的需求。 另外，户口管理制度明确了引导人口聚集，取消人口控制指标， 这个政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，中高档住宅的需求将进步加 大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进步攀 升。 本项目即是在上述背景下提出来的。 第三节项目建设的必要性 符合国家相关的产业政策要求 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建 设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大 内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。通过培育住宅消 费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带 动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经 济的进步发展。 在年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求， 建设系统年要完善住房供应政策，调整住房供应结构加强宏观 调控，整顿规范市场秩序大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含 量和产业化水平。 项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发 管理经验，根据市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标 准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市 的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。 二是市城市发展和城市化建设的需要 城市化是标志个区域现代化发展水平的个标准，也是城市建设尤 其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要 内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对 住房数量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的 不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。 为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产 业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长， 在泰山脚下建设苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住房的 需求。 本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化 进程，力争年跨入大城市行列的城市发展的需求。 三有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位 九五期间，随着房改政策住房供应政策住房市场开放政策 住房税收政策住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的 成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活 水平的不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资的客商的大 量涌入以及些大公司的白领阶层，使这部分人们对住宅消费提出了 更高的要求，宽敞舒适服务功能多样化环境优美已成为他们住房 追求的首选目标。 但是，市目前的房地产开发呈现出两头小中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真 正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购 买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体 现，也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解泰城 高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居 民的生活品位。 总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场 持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展的良好势头，推动经 济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可 持续发展都有着重要意义。因此，本项目的建设是必要的。第三章市场分析及建设规模 第节市房地产宏观状况分析 市自年土地拍卖制度的确立，取消城镇私人购臵土地建 房的规定正式执行，私人建房现象大幅减少，房地产市场进入了合理有 序的市场时代。随着三大工业科技园区的建设，市政府的西移，以 及城市改造的进行，合理有序房地产市场制度的确立，市房地产市 场表现比较活跃。在整个国内房地产市场片火暴的形势下，随着招商 引资力度的不断加强，市房地产市场已经步入快速发展的阶段。 第二节市房地产发展特点分析 房地产市场整体呈现出供需两旺的态势 随着全国房地产市场的发展，年市房地产市场也进入快 速发展的阶段。根据调查显示，许多新开发个案销售状况十分良好，销 售率普遍达到，有些甚至达到以上。 二价格保持平稳，高价市场升幅明显 市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量十分充足，市场需 求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨，但基本保持平稳，年 全市普通住宅平均价格为元平方米基本与上年持平。 而年高档住宅供应量猛增，且价格水平提升很快，由原来的元平方米猛增至元平方米，如岱下阳 光花园干休所住宅平均价格为元平方米擂鼓石 花园开元天元花园澳泰山庄住宅平均价格为元平 方米，而龙泽花园更增至元平格相 比去年都有左右的上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了 左右。 市房地产市场发展较晚，起步阶段的商品建设基本是以增大面 积为改善居住环境的首选因素。而没有实质进入提高居住环境的发展阶 段。房改之前，般居民住宅面积普遍为平方米，对于性情豪 爽，具有显著北方人性格特点的人，这种面积的住宅明显偏小。因 此，房改之后，新建商品房般为平方米，但拥有优良居住 环境的房地产个案十分稀少。因此没有明显实质进展的豪宅市场与中档 住宅没有拉开明显的档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场，因此 年价格上升幅度最大的是普通住宅市场，而价格下降幅度最大的是豪华 住宅市场。 目前，市整体市场进入供销两旺的时期，整体市场需求充足，而目前的豪华住宅市场供应量较为稀少，目前已进入市场的供应量仅为 万平方米，与普通住宅和经济适用房的万平方米后续量体相 比十分稀少，仅占总量的，在这种情况下，豪宅市场不会出现供明 显大于求的现象。因此，豪华住宅市场价格的下降主要是因为产品形态 和品质未能切入有效客户群的心理需求。 第四节本项目市场需求及价格分析 项目的市场前景分析 随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不 断提高，衣食无优之后，对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已 成为人们新的消费热点。同时，十六大确定了我国在本世纪头二十 年全面建设小康社会的奋斗目标，随着全国房改制度的实施，住宅建设 已成为强有力的经济增长点。有关资料表明，房地产业对其他产业的带 动值为。随着住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改 变，集团和个人购买力有了较大的提高，刺激了我市住宅建设的快速发 展。依照新轮城市总体规划，到年泰城居住人口将达到万， 对住宅建设将会有较大的要求。泰城是全市政治经济文化中心，城 市依山而建，山城体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对 外开放的旅游城市。近几年来，市委市政府制定了系列优惠政策， 大力发展个体私营经济和招商引资，个体私营经济迅猛发展，批个体 私营企业家脱颖而出，他们在追求事业蓬勃发展的同时，对生活居住环境提出了较高的要求。同时来泰投资的客商和济南的些个体私营业主 都有前来购房的意向。 在大力发展个体私营经济的同时，市委市政府还狠抓了高新技术 开发区的发展，大力发展招商引资项目，鼓励各类项目进区建设。高新 技术产业开发区通过几年的开发建设，已初具规模，有相当批大中型 企业落户开发区，这些企业为了招纳人才，出台了系列包括住房在内 的优惠政策，这些购房群体对住宅环境要求较高。另外，项目区附近有 山东科技大学现代中学解放军八十八医院等大批企事业单位，这些 单位的干部职工也是个不小得购买客户群。 通过对以上销售对象需求结构的分析，我们认为该项目市场定位为 以高档单元住宅为主，中档住宅为辅，对于需求群体具有较强的吸引力， 加之设计方案新颖，规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑 周围自然环境和人文景观融为体，可为居民提供个良好的生存居 住环境，符合个体私营业者等高收入群体不断提高的需求。因此，本项 目市场前景非常广阔，销售前景良好。 二市场定位 根据市房地产市场的调查情况分析，市房地产市场高档竞 争比较薄弱。市居民收入水平较低，但不乏具有较强购买力的私营 企业主和高收入白领阶层。他们苦于没有真正高档社区供应而不得不屈 居于低档小区。因此，以优美的自然环境，先进的规划设计理念，新颖 时尚的外观及户型设计，高度智能化水平标准，推出真正高档的景观式 高档住宅区，以适宜的价格强力入市，改善市房地产高档市场不足的局面，辅以极具创意的营销手段，营造销售上的破竹之势，是唯现 实的选择。 三市场价格分析 泰城的高档住宅均价基本在元平方米左右，最高超过 元平方米，鉴于成本较高和环境的绝对优势，本项目价格应以 市场领导的形态出现，以高单价来吸引注意力，以有竞争力的总价和 高品质来吸引购买行为。加之项目定位起点较高，销售对象较为确定， 价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，本项目住宅平均以 元平方米起价。该价位在市属中档偏高水平，但考虑到项 目区位优势明显，配臵的高档水平，该价位应具有较强竞争力。 第五节建设规模 根据市新轮城市总