（广场）财富广场商业规划项目可行性投资立项报告A1

房地产公司在此知名度很高的风筝之都开发建设广场这商业地产品牌，具有较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间，也必将为公司的发展创造更多的发展机会。

二项目业态定位背景分析大型购物中心在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业发生变革的必然结果。

随着全球经济体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的商业业态具有极大的发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来的社会经济变化是前所未有的。

作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，城市商业气氛浓厚，投资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。

对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有的传统商业设施已经无法满足这种需求。

同时，不断增长的城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发的需求，也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新的关系。

再者，随着经济的快速发展，现代交通工具彻底改变了市民的活动范围和速度，改善了居民的居住环境和生活条件，人们的消费方式和行为发生了根本的变化。

二业态定位三定位依据本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路的交叉处，本市完善的城市公交系统，使消费者能从城市的每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置的交通条件极为便利。

本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和，平方米，项目规模符合的经营需求。

现有的城市商业设施基本属于传统的商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐饮商务等功能于体的站式消费的综合性购物中心的商业业态，本项目正好填充城市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。

公司的经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营的个标准的。

三项目形象定位背景分析商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。

广场既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。

除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快的建筑风格柔和亲切的色彩合理的楼层规划与店面设计货品的科学摆放，包括运营的每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流的项目形象通过品牌经营保证商品质量的优良通过时尚渲染保证商业经营的文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务的管理通过质量和服务的管理促进企业文化的提升。

通过各种经营因素形成商业经营的综合价值，进而打造个有品位的项目，创造个知名的商业品牌。

二形象定位商业新业态管理新典范。

定位依据本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐饮商务多种需求的新型商业业态。

市以风筝为载体成功地打造了风筝之都的城市新形象。

本项目地处市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计和建设，综合考虑市城市经济发展进程的需要居民生活及消费习惯的变化及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要，项目作为市展示城市的窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量的政府新形象充分展示本项目管理规范商品时尚营销现代理念超前的现代商业新形象。

四项目主题定位背景分析在经济迅猛发展的前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们的生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本项目的定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。

二主题定位项目整体主题定位休闲各楼层主题定位生活品位流行精品女人时尚休闲空间快乐时空三定位依据紧扣项目业态定位。

应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象消费新理念的要求。

充分利用人民广场在城市中的地位和影响力，延伸其市民休闲聚会的功能。

与市内其它商业设施形成独特的经营特色，提升本项目的竞争力。

五项目经营定位背景分析经营是购物中心的核心功能，满足消费市场需求是购物中心的运营目标。

本项目的整体风格呈现大精雅，大是针对项目的规模而言，精是突出项目的规划设计建设服务功能以及经营商品的特点，雅代表了项目整体的空间环境和营销环境。

整个项目的经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。

二经营定位品牌化时尚化个性化特色化。

三定位依据品牌目业态定位需要。

作为个现代，它应该包容各种业态，在满足人们购物的需求时，也应当具有良好的休闲功能。

休闲区的位置要求。

来这里消费的消费者般层次较高，因此对环境服务也有定的要求。

休闲区应设置在个相对较为安静的区域，以满足其经营需求。

项目整体运营的要求。

随着人们消费观念和消费习惯的改变，休闲消费在人们的生活消费中所占比重越来越大。

为满足顾客站式需求及各个不同客层顾客的消费需求，应设置休闲服务。

休闲项目能带来旺盛的人气，将其设置在，能很好带动人流从上往下流动，形成雨淋式的顾客流动线。

三物业产权物业自留四收益方式收取固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物业升值。

进行资本运作。

五项目组合网吧水吧咖啡吧美容美发婚纱摄影茶吧女子舍宾。

六目标客层周边学校学生旅游观光客周边居民家庭进入本项目的每位顾客商务人士中青年消费群体等。

八电玩儿童娱乐区经营方式引进各类及儿童娱乐项目。

二区域位置和规划面积设置在项目层西南角，面积约左右。

依据满足全客层的要求。

随着人民生活水平的不断提高，对儿童的教育与成长所投入的资金与精力也越来越多。

益教益智的娱乐项目越来越受到家长和孩子们的欢迎。

电玩儿童娱乐项目为提高儿童的综合素质提供了个较好方式。

家长和孩子也可以通过这种方式增进沟通与了解。

电玩等可以让人们在紧张忙碌的工作之余得到放松。

项目整体运营的要求。

电玩儿童娱乐区可吸引大量的人流，将其设置在层东部，使其成为个较为的区域，在不影响其它业态的正常经营条件下，又可对四层其它业态的人流进行有效的补充。

三经营方式租赁四物业产权物业自留五收益方式收取固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物业升值。

进行资本运作。

六项目组合玩具陶吧攀岩垂钓电玩儿童淘气包沙贴画等。

七目标客层周边学校学生休闲人士周边居民家庭进入本项目的每位顾客特别是小孩和青少年等。

九运动健身馆经营方式引进各类健身项目。

二区域位置和规划面积设置在项目层西南角，面积约左右。

依据顺应消费者消费观念消费行为的改变。

随着生活水平的提高，人们在工作和日常生活之外，运动健身活动越来越流行，越来越被人们接受和喜爱。

为满足人们的此类消费需求，设置运动健身馆。

项目整体运营的要求。

作为现代应在满足人们日常生活所需之外，还要满足人们的其它需求。

考虑到项目整体业态组合和布局要求，将运动健身馆设置在层西南部。

三经营方式租赁四物业产权物业自留五收益方式收取固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物业升值。

进行资本运作。

六项目组合乒乓球壁球羽毛球桌球健身美体等。

七目标客层高级白领成功人士旅游观光客商务人士周边学校学生休闲人士周边居民家庭等。

十服务功能区经营方式引进专业公司经营二区域位置和规划面积合理设置在各楼层的室内步行街室内公园，面积约。

依据是整个各类业态的个补充。

为顾客提供方便快捷全面的服务是项目成功的个必要条件。

有效地与其它业态共享人流。

三物业产权物业自留四收益方式收取固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物业升值。

进行资本运作。

五项目组合银行电信邮政票务中心旅行社药店干洗店照片冲印花店社会教育等。

六目标客层旅游观光客周边居民家庭周边学校学生进入本项目的每位顾客本项目内二期工作人员营业员进场经营的经营者及业务人员等。

十影院经营方式自营或引入家专业公司经营。

二区域位置和规划面积设置在项目层西南角，面积约左右。

依据满足人们的消费需求。

人们在满足物质需求的同时，也需要精神文化方面的满足。

看电影是人们所喜爱的休闲习惯。

项目整体运营的要求。

考虑到项目整体业态组合和布局要求，将影院设置在层西南角。

三经营方式租赁四物业产权物业自留五收益方式收取固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物业升值。

进行资本运作。

六项目组合影院大厅迷你影吧。

七目标客层旅游观光客周边学校学生休闲人士周边居民家庭等。

十二其它功能洗浴中心歌舞厅会务中心证券交易中心等功能作为二期项目的配套功能。

第五部分室内公园主题定位经营功能是的核心功能，而如何最充分最有效地在业态里表现出来，形式多种多样。

我们经过充分的探讨和论证，在既不影响经营功能的作用，发挥其最大功效，与项目所处城市区域的人文地理历史特征融合体，又能与城市现有的或正在开发建设的同业商业设施形成鲜明的对照，突出本项目独特的经营风格经营理念，全面提升项目综合竞争力，我们确定本项目的整体风格以室内公园的形式巧妙地表现项目的经营功能，让顾客在购物的过程中充分体验公园带给人们的轻松惬意的快乐，从高楼大厦车水马龙的城市喧哗生活中寻到个休闲娱乐的静地，体验人与自然融为体的感受。

我们不是在修建公园，也不是给顾客再造个公园，而是紧扣本项目的业态定位和形象定位，将的经营功能巧妙地凭借公园的形式，通过公园建筑方法表现出来，不影响经营功能的使用。

室内公园的规划建议我司在综合考虑了本项目的定位和开发商的发展战略目标，对室内公园的规划提出两点建议，供开发商和设计单位参考。

建议在开发商资金投资额许可的条件下，可在原规划的基础上增加建筑层，将其半规划设计成屋顶花园，另半规划设计为室内公园，将客流极大的吸引至顶层，形成淋浴式的客流流动方式，保证其它楼层各经营功能的完整性，使本项目的主题定位更加突出。

建议二在现有规划的建筑规模中，将楼中规划的美食餐饮区休闲娱乐区主力店区之外的部分，设计为室内主题公园。

二设计要素建议外广场及楼体外立面的设计，应充分考虑人民广场景观的延伸性，让项目的风格与其保持统，不要建成片空旷单调的空地。

地面通道灯光广告灯箱和广告牌等利用公园建筑的手法进行艺术处理。

楼体外立面的风格形象利用色彩灯光建筑风格等表现手法，在视觉上既能让消费者明白这是座，又能体现本项目的主题定位，在顾客的心理上形成鲜明的视觉效果。

外广场的各种功能，如促销推广活