（广场）金融广场建设项目可行性投资立项报告A1

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目自有资金比例的要求。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本万元，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量开发规模占地面积总建筑面积其中地上部分面积地下部分面积建筑基地面积广场道路面积绿地面积容积率建筑密度绿地率二经济数据总投资万元资金来源万元其中自有资金万元预售收入万元银行贷款万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业的影响政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称新国十条等系列政策调控组合拳来连续打压高烧的楼市。

楼市新政强势出台。

楼市新政指的就是年月日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称新国十条，这是继去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再度对房地产市场强力调控以平民怨。

具体包括以下内容是统思想，提高认识。

各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

二是建立考核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。

三是实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

人民银行银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。

住房城乡建设部要会同人民银行银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。

对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

五是增加居住用地有效供应，增加住房有效供给。

六是调整住房供应结构。

明确保障性住房中小套型普通商品住房的建设数量和比例。

七是加快保障性安居工程建设。

确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套的工作任务。

八是加强市场监管。

加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

九是加大交易秩序监管力度。

对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。

十是完善房地产市场信息披露制度，引导居民住房理性消费。

后续措施紧密跟进。

年月日，国务院印发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发号，指出全国房地产市场整体上出现了些积极变化。

但近期部分城市房价地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。

年月日，银监会主席刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

年月日，保监会主席吴定富在季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用三不原则，其中就包括不允许投资住宅类物业。

年月日，住建部发布通知，对违规出售出租闲置出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回。

年月日，住建部民政部财政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中的房源闲置出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。

年月日，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。

年月日，国税总共计使用年时间，计划分于年贷款万元，贷款利率为。

本项目计划于年支付贷款当年利息万元，计划于年年年底分别按照最大额度法偿还贷款本息金万元万元。

按照最大偿还能力计算，本项目借款偿还期为年含建设期。

详见借款还本付息计算表。

上述分析说明本项目偿还贷款具有充足的保障，项目偿债能力较强。

财务评价指标通过对项目全部投资的财务现金流量进行分析，结果如下内部收益率所得税前所得税后财务净现值所得税前万元所得税后万元投资回收期所得税前年含建设期所得税后年含建设期详见全部投资现金流量表。

通过对项目资本金的财务现金流量进行分析，结果如下资本金收益率所得税后财务净现值所得税后万元资本金投资回收期所得税后年含建设期详见项目资本金现金流量表。

上述各项指标均表明项目财务评价是可行的。

财务评价结论本项目的内部收益率，远远高于行业内部基准值行业基准收益率为时，财务净现值万元，大于零投资回收期年，从财务评价上讲是积极可行的。

该项目的经济评价通过系列量化指标的计算，各项指标均达到了要求，项目是可行的，关键在于积极筹措资金，使项目尽快实施，早日建成，早日获利。

风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对怀府金融广场建设项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

敏感性分析通过对可出售面积售房价格出租经营费用开发建设投资等因素进行敏感性分析，可知可出售面积和售价对项目的影响最大，开发建设投资次之，但也需要加强控制。

敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险主要是指因国民经济状况等系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素的变化对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险的办法是加快完成开发项目。

针对该项目，应采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十章结论与建议项目总体描述通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商业开发项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。

优点项目拥有较好的投资环境与机遇方面宏观上当前国家对商业住宅开发项目的重拳打击，以及商业地产项目商住倒挂现象的转变，市商业地产进入了房地产行业的下个黄金十年，人们投资商业地产项目的热情与预期显著增高，市场前景非常明朗另方面，微观上，近年来市资本活市战略的强力实施，引进或催生了大量属于高端金融投资服务行业