（广场）镇江市苏宁广场项目可行性投资立项报告A1

办公市场分析镇江市办公物业集中在大市口商圈，沿中山东路与解放路分布目前缺少高档写字楼，也缺乏在建的高档写字楼物业档次偏低，在使用的写字楼多为般商务楼，内部环境较差，配套设施缺乏缺少专业的品牌物业公司办公销售价格大约为元平米，年新开盘的东邦国际销售状况良好，开盘不久既销售空，目前东邦二手办公售价约为元，年底开盘的位于长江路的滨江号办公售价元租金约元天，出租率基本在左右，主要销售和承租面积范围在，入驻企业为镇江当地中小型企业镇江市办公市场高档写字楼稀缺，办公需求相对市场供给比较旺盛。

第三章区位条件分析地理区位地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市镇江市位于中国经济最发达最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流长江和中国最长人工运河京杭大运河的交汇处。

镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市泰州市隔江相望，是江苏省个省辖市之。

镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。

生态自然山青水秀，人杰地灵，素有天下第江山美誉，是国家历史文化名城风景旅游城市镇江以历史与现代的有机结合令人耳目新。

无论自然人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。

可谓不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致。

金山以金山寺裹山，见寺，见塔，不见山的风貌而蜚声海内外。

焦山形似浮玉，满山葱茏，二十四景和丰富的文化遗存令人赏心悦目。

北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。

南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。

茅山以大茅峰中茅峰小茅峰为主体，有九峰二十六洞十九泉二十八池的美景，大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉。

宝华山是目前国内最大的传戒道场。

是故，宝华山被称为律宗第名山。

人口规模下辖三市四区，年底全市户籍总人口万，市区总人口万镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市扬中市句容市三个市，区设丹徒区京口区润州区和镇江新区。

全市总面积平方公里。

市区面积平方公里。

年年末户籍总人口万人，其中市区总人口万人。

自年以来，镇江市人口增长得到有效控制。

全市人口保持低出生低死亡低增长的发展态势。

人口总量及市区人口数量基本保持稳定，其中人口总量维持在万人以内，市区人口保持万之间，有微涨趋势。

路网交通水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路公路和航运体化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。

铁路镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路南京到上海沿线，主要车站为镇江西站京沪沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。

公路沪宁高速公路沪宁二级公路穿市而过。

国道和省道构成镇江与外省市连接的公路网络。

中国第世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来。

水运镇江临江近海，世界闻名的黄金水道长江和京杭大运河在此交汇。

水运直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界多个国家和地区通航贸易。

航空镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为公里和公里。

城市布局城两翼城市格局逐步拉开，山水城特征突显镇江城市总体布局结构由原来的城两区逐步优化为城两翼，即主城东翼和西翼。

主城北起长江，南至国道沿江高速公路沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按万人平方公里建设用地总容量规划。

构筑北依长江，南山居中，山水城的城市空间框架。

东翼主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口基础产业带和区域物流中心及配套定规模的城市生活区。

按万人平方公里建设用地规划。

西翼主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。

按万人平方公里建设用地规划。

发展方向由原来的沿江字型发展调整为重点沿江积极向南的沿江沿路字型按照拉开框架拓展空间的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江字型发展调整为重点沿江积极向南的沿江沿路字型发展。

近期重点沿江发展，扩充东西两翼适度向南发展，拉大主城框架。

城市各板块功能设置如下主城核心区以商业金融旅游服务为外开放的国际港口。

现已建成泊位个，其中万吨级以上泊位个，最大可停靠万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界多个国家和地区的多个港口有运输业务联系。

镇江口岸为国家类对外开放口岸，海关海事边防出入境检验检疫等查验机构齐全。

镇江城市对外交通体系铁路加速京沪高速铁路建设对沪宁铁路实施电气化改造加快实施沿江铁路镇江南翔建设。

镇江至南京动车只需分钟，沪宁高铁通车后镇江更多的处于南京大都市圈及沪宁长三角体化的辐射下。

公路主要由沪宁高速公路南京环太湖高速公路沿江高速公路南京常州高速公路镇溧高速公路和第二过江通道连接线构成的两纵四横高速公路主骨架。

桥梁润扬大桥，润扬大桥的开通加强了镇江扬州两地交流以及商业往来。

航空近期实施镇句公路延伸至南京禄口机场的快速通道建设远期规划建设旅游机场。

镇江经济发展镇江市已形成了化工造纸建材铝业等四大支柱产业，累计兴办三资企业多家，投资万美元以上的项目多个，协议利用外资亿美元，实际利用外资亿美元。

批世界著名企业，如法国罗克韦尔公司道达尔公司，美国国际电话电报公司嘉吉公司泰克国际公司，德国克劳克耐尔默勒公司西门子公司，日本日商岩井三菱商社，意大利泰克西公司，比利时国家动力集团等，已先后在镇江投资兴业。

总投资亿美元的两个大飞机配套项目美国捷科航空部件航空电器两项目，年月签约落户镇江航空产业园。

主要生产航空精密机械加工和机舱内饰航空电源动力系统飞机总线和照明系统，技术达到国际流水平。

项目达产第年，可实现年产值多亿元。

第四章项目定位概念定位区级城市级从镇江的城市规模，经济发展水平，辐射能力来看，还不可能达到全球级国际级甚至地区级的水平。

因此，在定位镇江大市口的时，不盲目求大，客观评估，基本定位在第阶段为区级，主要是集中服务新区内及部分镇江市的高层次商务活动，基本是种企业总部模式和科技研发中心模式的商务然后逐渐发展成为镇江市的高档商务中心，成为个城市级的。

功能定位镇江大市口是个现代化的商务活动区，以发展现代商务服务为主，并由现代商务服务衍生出的商业商住会展体育文化等综合性商务功能的现代化商务服务综合区。

这些功能的完善不是朝夕的事情，需要政府统指导，针对性招商引资，至少需要年才能把个完整的现代花园式展现给大家。

商务的核心功能是为中外大企业提供现代化商务办公场所商业从目前镇江的商业水平来看，镇江缺乏大型的高档商业配套，餐饮休闲购物都缺乏真正上档次的大规模场所。

生活内，自然还要能满足在工作的中高层人士居住生活的需求，他们对生活品质的要求更高，所以对住宅建设也提出了新的要求。

会展宾馆随着经济活动的频繁，经济水平的提高，不仅仅作为生产基地，还会逐渐走向个销售展示基地，本地的企业在这里展示他们的优秀产品，把信息发布出去，外来的企业到这里来展示自己的技术成果优秀产品，寻求合作，这样，会展经济应运而生。

必备特征在中的物业都应已高标准来要求，无论是硬件还是软件，都要体现高档次智能化人性化。

般来说中国际级别的顶级写字楼和高档的甲级写字楼需分别具备以下指标性要求顶级物业国际写字楼楼宇品质建筑物的物理状况和品质均是流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到的使用率楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米。

装饰标准外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石铝板玻璃幕墙等材料有宽敞的大理石大堂和走廊公共部分的地面应为大理石花岗岩高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢大理石卫生间安置进口名牌洁具，如科马科勒美标等等。

配套设施应有配套商务生活设施，如会议室邮局银行票务中心员工餐厅等，专用地上地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园运动设施和图书馆。

电梯系统良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准应有名牌中央空调，中央空调系统高效有楼宇自控有安全报警有综合布线。

建筑规模超过平方米。

客户进驻国外知名公司的租户组合知名的跨国国内外大公司财团。

物业服务由经验丰富且流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统的管理，小时的维护维修及保安服务。

交通便利位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。

有多种交通工具直达。

智能化软件。

高档物业甲级写字楼楼宇品质建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

装饰标准外立面采用大理石高级面砖铝板玻璃幕墙等材料有大堂，大堂地面应为大理石花岗岩天然石材等，墙面应为大理石花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石不锈钢等材料公共部分的地面应为大理石花岗岩高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆如立邦漆等，应有吊顶，电梯间应有不锈钢大理石或木门套卫生间安置进口名牌洁具，如科马科勒美标等等。

配套设施应有配套商务生活设施，如会议室邮局银行票务中心员工餐厅等，专用地上地下停车场，停车位充足。

设备标准应有名牌中央空调有楼宇自控有安全报警有综合布线。

建筑规模万平米。

客户进驻有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发技术服务电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

物业服务由经验丰富的知名公司管理