属于项 目增值收益的奖励部分。进而可知在保底的基础上，北京股份有限公司的 分成按投资收益率计算，梯次分别为。 项目区域土地情况调查 项目区域土地面积 项目范围内土地面积平方米，计亩。 计算方法，将区域按照规划划分成个地块，然后统计地块的面积，以及规 划水系下面所占的面积从规划水系的中线划分开来，则总面积 平方米，计亩。见下表 土地权属和村庄分布 上述区域范围内，涉及的土地权属有防潮堤东营小学国有地和农民集 体土地。主要经济社有罗烈罗王大村东排郭宅红光后村陶朗 良古双坡西排用本上南调上南调中南调下等。 上述区域范围内，自然村主要有罗烈罗王陶朗双坡良古南调。见 下图 村庄人口及户数 根据从演丰镇国土所调查的数据了解到罗烈村有人口约人，约户 罗王村约人，约户陶朗村约人，约户双坡村人，约 户良古村约人，约户南调村包括上中下约人，约户。项 目范围内共有人口约人，约户。见下表 项目区域地类情况 根据国土局测绘院提供的二调数据，并统计显示，上述范围内主要地类 面积及所占比例如下 耕地平方米，即亩，占总面积的 林地平方米，即亩，占总面积的 养殖水面平方米，即亩，占总面积的 除养殖水面以外的其他其他农用地平方米，即亩， 占总面积的 居民点平方米，即亩，占总面积的 除居民点以外的其他建设用地平方米，即亩，占总面积 的 未利用地平方米，即亩，占总面积的。 项目开发成本计算及资金安排 土地征收成本 新增建设用地有偿使用费 根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩 万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为万元。 征地补偿 根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物 补偿标准的通知琼府号，灵山镇年产值为元亩，综合补偿 倍数为倍，征地补偿费为元亩，即征地补偿费万元。 青苗补偿 根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物 补偿标准的通知琼府号，常见短期农作物补偿标准约元亩 左右，则青苗补偿费万元。 林木补偿 根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物 补偿标准的通知琼府号，林木补偿费为每亩约元区域内大 部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。 养殖水面补偿 参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼 塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿 费元亩。按高位虾塘与低位虾塘各占半的情况，对项目内养殖水面补偿 情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。 耕地占用税 根据海南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法海南省人民 政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米， 即元亩，本项目耕地占用税为万元。 耕地占用复垦费 根据海南省人民政府关于印发海南省耕地开垦费收缴使用管理办法的通 知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦 费为万元。 社会保障费 根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定，被征地农民社会 保障费用按照政府被征地农民各分担部分的原则，参照海南东环铁路项目 征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩 元计收，本项目社会保障费为万元。 征地补偿统计 这里的征地补偿包括了上述的征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘 等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为 万元，见下表 居民安置非现金补偿 项目区域内共有人口人，本项目耕地占用税为万元。 耕地占用复垦费 根据海南省人民政府关于印发海南省耕地开垦费收缴使用管理办法的通 知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦 费为万元。 社会保障费 根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定，被征地农民社会 保障费用按照政府被征地农民各分担部分的原则，参照海南东环铁路项目 征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩 元计收，本项目社会保障费为万元。 征地补偿统计 这里的征地补偿包括了上述的征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘 等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为 万元，见下表 居民安置非现金补偿 项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地 面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置的拆迁安置方案。 拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置 房面积万平方米。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准， 按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。 每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元 平方米价格回购平方米住房。安置房的最终成本即居民安置非现金补偿部分 为万元。 居民安置土地成本 按容积率计算，安置房需占用土地万平方米，其中 万平方米为共计需建设的安置房总面积，即亩。根据海 口市人民政府关于颁布实施海口市城镇土地基准地价标准的通知海府 号，灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩，则需缴纳占用土地费用 万元。 居民安置现金补偿 项目区域内共有人口人，约户。比照北京公司长流南片区 土地级开发估算标准，每户万元现金补偿，补偿费用为万元。 每户补偿项分别为按每平方米元回购平方米拆迁房需要元 农转居生活补助费元超转病残医疗补助费元搬家费元拆房 及渣土清理元奖励费元。见下表 征地拆迁其他费用 安置房立项及设计费约万元拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为 万元。共计约为万元。 土地征收总成本 土地征收总成本包括了新征建设用地有偿使用费征地补偿费居民拆迁现 金补偿费居民拆迁安置非现金补偿费安置房用地基准地价款安置房设计费 安置房建设的资金成本即财务费用等。 土地征收各项费用总和万元。 工程建设成本 五通平工程费用 据估算，五通平工程费用大约为每亩万元，本项目工程费用约为 万元。 项目前期后期费用 根据经验估算，前期控规调整及后期项目招商大约费用为万元。 项目总投资 项目总投资包括了土地征收费用工程建设成本及项目前期后期费用三个部 分。即项目总投入土地征收费用工程建设成本前期后期费用万元。 项目工期与资金安排 项目开发周期年，本着分期投入滚动开发的原则，项目的资金使用情况 如下图所示 项目经济可行性分析 在明确本项目现行控制性规划项目区域内权属地类情况的基础上，以上已 经计算出本项目的投入情况，下面将结合市场以及项目本身规划调整的可能进行 经济可行性分析。分析包括两个方面的内容静态分析和动态分析。静态分析是 指在现行规划条件下，根据目前市场情况，计算分析项目的收益情况。动态分析 是指综合考虑变动的市场及规划调整双因素，分析项目在不同情况下的收益情况。 首先，明确土地成交后须上缴省级以上土地财政的比例。 土地成交收益上缴 在项目土地实现出让变现后，首先要向省级以上财政缴纳应该缴付的税费， 在本部分的分析中，首先明确般情况下土地级开发所需缴付的分项，然后， 将所提交的各个分项按照统的基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础 的总的上缴比例值。 上缴项目分项 农业开发资金 根据关于印发用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法的通知琼 财字号，在土地成交价款中须计提农业开发资金，计提金额开发面 积亩 土地收益基金 根据关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知财综 号，在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额土地成交价款 上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后的土地成交价款，命名为土 地成交总价款。 土地出让金 根据海南人民政府关于进步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作 的通知琼府号，须上缴省土地出让金，计提金额土地成交总价款 被征地农民保障资金 根据海南省政府办公厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的 通知琼府办号，须上缴被征地农民保障资金，计提金额土地成交 总价款上缴省土地出让金被征地农民保障资金，并支付土地开发成本及 土地出让业务费之后，余下的土地成交总价款被命名为土地出让净收益。 国家廉租房建设基金 在土地净收益中，须上缴国家廉租房建设基金，计提金额土地出让净收益 上缴项目总和 上述上缴项目的计算基础都有不同，为计算方便，将上述上缴项目计算基础 统转化为土地成交价款，则全部上缴计提项目大约为成交价款的因为 些项目是以土地面积为基础的，些是扣除成本后上缴的，在转化基数时，本文 采取了般情况下估算的方式。 扣除上述省级以上土地财政上缴项目后，剩余部分为项目土地出让净收益。 项目背景及范围 年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。 年月日与海口市国土局首次正式对接。 根据现行海口市江东组团片区控制性详细规划，并结合于海口市国土局接 洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东规划中滨海东路 以北桂林洋农场以西海岸线以南的约亩的范围。 项目区域基本情况调查 项目区域规划情况调查 按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块块地块到地块。 地块数据统计 根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下 威尼斯水城基本规划数据摘要自江东控规 地块 编码用地性质 用 地 性 质 代 码 用地