（房地产）东兴花园项目可行性投资立项报告A1

停车场项目建设停车位个。

给排水工程设计依据建筑设计防火规范年版建筑给水排水设计规范建筑灭火器配置设计规范④高层建筑民用建筑设计防火规范年版自动喷水灭火系统设计规范建设单位提供的设计要求建筑及其他专业提供的方案图纸及相关资料设计范围本工程设计范围为地块红线以内给排水系统设计，消防给水系统，灭火器配置系统。

给水设计水源给水水源由本建筑附近的的市政给水管提供，水压约，从不同侧分别引两根市政给水管。

给水方式给水方式由市政给水管引至层水表组，户水表，水表组集中置放在楼。

经水表后入户，内室为树枝式供水方式，由用户自行设计安装。

④给水系统本建筑分区供水，低区至层，由市政给水管直接供水高区层至层，由变频加压设备供水。

消防给水系统本工程建筑属多层高层建筑，设有室内外消火栓系统自动喷淋系统手提式灭火器。

室外消火栓采用市政管常压供水，室内消火栓自动喷淋系统采用消防水泵加压供水，层设消防泵房及消防水池，屋顶设消防水池。

室内消火栓系统自动喷水系统各设两套消防水泵接合器。

室内消防系统本工程需设置室内外消防给水，室内消火栓用水量，火灾延续时间按小时计算。

室外消防系统室外消火栓用水量，距水泵接合器内应设室外消火栓。

且室外消防管网为环状管网。

根据建筑设计防火规范及高层民用建筑设计防火规范，本建筑工程设置室内消火栓系统室外消火栓系统高层屋顶设消防水箱。

消火栓系统整个子项建筑消火栓系统为个分区采用临时高压给水系统，前十分钟消防用水由屋顶水箱供给，最后由加压泵房供给。

室内消火栓布置按同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位要求。

电气工程设计依据民用建筑电气设计规范住宅设计规范年版建筑物防雷设计规范年版④建筑照明设计标准高层建筑民用建筑设计防火规范年版其它有关国家及地方的现行规程规范及标准。

供电本项目供电主要采取就近接市政电网，并设置供电配套设施即可满足要求。

强电部分变配电二类高层建筑消防负荷按二级负荷供电，普通电梯电力等按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。

照明采用混合照明的方式，能满足各不同功能不同场所的照明需求。

防雷及接地本项目采用屋面避雷网格防雷，采用接地系统，电气安全接地，防雷接地，共用个接地系统。

弱电部分通过设备消防自动报警系统电话通讯系统有线电视系统保安监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全先进高效地使用，充分发挥其社会及经济效益。

建设项目配套基础工程设施见下表表资源县城北新区东兴花园设项目基础工程设施序号工程名称单位数量备注交通工程地下停车场项小区道路项给排水工程给水工程项排水工程项电气工程配电室套应急柴油发电机组组干式变压器套路灯工程项防雷设施套接地设施套综合布线项配套工程电梯项电视电话电讯系统项智能化系统项其他配套设施项六投资规模和资金筹措方案资源县东兴花园建设项目投资万元，根据项目建设情况，项目资金全部由业主自筹。

七主要技术经济指标本项目主要技术经济指标如下表主要技术经济指标表表主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注总用地面积平方米总建筑面积平方米项目总投资万元建筑安装工程费用万元工程建设其它费用万元预备费万元建设期利息万元建设期年绿地率户数户居住人口人户计人停车位个第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析符合资源县总体规划的要求资源县在年政府工作报告中提到以县城总体规划为依据，重点抓好了城北新区建设，东兴花园建设地点为西延北路号，属城北新区，为重点城镇化建设的重点城市空间布局结构本项目位于资江边，而年资源县政府工作报告中提到加强旅游资源的整合工作，发挥旅游集聚效应。

随着八角寨权属问题顺利解决，景区长远建设规划已进入实质性阶段桂林旅游股份有限公司投资亿元开发经营的丹霞温泉天门山景区运行良好，景区升级已经进入实施阶段另方面经过多年的艰苦努力，资源县依法收回了八角寨景区经营管理权。

目前，县委政府正在积极筹备科学策划，努力经营管理好八角寨景区，力求通过景区的发展真正惠及景区周边及全县广大群众。

资源县总体规划确定资源县城的发展目标为完善城市的行政办公居住商业和旅游服务功能，提升城市综合竞争力，促进产业结构调整，立足旅游资源优势，把资源县城建设成为桂林大旅游圈独具特色的旅游山城。

至年规划期末，县城建设用地地居民的劳动力安排问题对不同利益群体影响项目改善了环境质量，项目促进区域经济发展，提升了土地价值，不同利益群体支持本项目对弱势群体的影响优先考虑弱势群体的利益对本地文化教育卫生影响注意和原有文化的结合对本地基础设施社会服务容量城市化进程的影响有利于改善资源县城北新区设施，促进社会主义建设对少数民族风俗习惯和宗教的影响项目建设与当地风俗无明显冲突征求当地居民意见做好协调从上表分析可以知道项目对社会各个方面产生的正面影响很大，负面影响非常少。

三社会风险及对策分析为了确保风险分析的质量，有必要对该项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

风险定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

二投资风险的控制风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这点是房地产行业中的条客观规律。

与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。

及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

建议本项目提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。

同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。

企业应建立宏观经济政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。

该项目控制风险的具体方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证项目工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

四社会影响分析结论本项目具有较好的社会经济效益，与所在地有很强的互适性，对弱势群体不会造成伤害和影响，能受到各级政府部门和组织的广泛支持，能受到当地广大人民群众的欢迎和支持。

项目建成后，对地方文化不仅不会造成消极影响，而且对资源县的旅游和建设社会主义先进文化具有很强的促进作用。

项目建设方面可以利用充分的利用闲置土地，另方面亦可以通过本项目的建设改善周边的市政基础设施条件和居住环境，带动周边土地的开发。

项目无社会风险，是个有利于社会和经济又快又好发展的好项目。

第十章结论和建议结论建设项目符合资源县总体规划和资源县土地利用规划。

项目的实施有利于资源县城北新区的快速形成，有利于展现城市的实力，有利于进步促进平资源县社会及经济的全面发展。

作为城市功能设施的部分，本项目的开发建设具有重要的意义。

通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济社会和环境效益，具有较强的抗风险能力。

表明本项目在经济社会环境技术上均是可行的。

本项目打造资源县高绿化全封闭小时全监控高端花园小区，将对本地的经济社会产生非常深远的影响。

二建议项目涉及到各方面的利益，在建设期间要做好各方面的协调工作。

项目建设规模较大，建设资金较多，为了使项目按计划按要求顺利建成，必须对项目的建设和管理组成个强有力的管理机构，做好项目的前期工作，尽早落实项目资金，做