（房地产）东湖天堂住宅项目可行性投资立项报告A1

税收政策房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有企业所得税土地增值税城镇土地使用税房产税印花税等税种。

庆阳市严格按照国家要求执行税收政策。

庆阳市对营业税的征收在于遏制投机分子炒房行为。

对个人住房转让的营业税征免时限由年恢复到年，个人购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

庆阳市发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

对定价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

金融政策金融机构要进步完善房地产信贷风险管理制度，严格执行房地产开发项目资本金比例的规定，除保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为外，其他房地产开发项目的最低资本金比例律为。

庆阳市严格房地产准入制度，切实做好了防止些企业招摇晃骗的行为明确金融监管部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，防范信贷资金违规进入房地产市场。

其他政策合理引导住房消费。

庆阳市坚决抑制不合理住房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

加大对符合贷款条件的中低价位中小套型普通商品住房经济适用房廉租住房建设的信贷支持，从严控制高档商品房豪华别墅商业营业用房的信贷投放。

在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。

自通知下达之日起，暂定同购房家庭只能在本市包括县区新购买套商品住房对购买两套及两套以上商品住房的，房屋登记机构暂不予办理权属登记手续。

调整住房结构体系。

庆阳市严格调整住房结构，切实增加中低价位中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供给。

原则上应将面积平方米以下的住房控制在左右将面积平方米平方米的住房控制在左右将面积平方米平方米的住房控制在左右将面积平方米以上的住房控制在左右。

商品房预售行为专项整治活动。

庆阳市规范房地产市场秩序，开展坚决取缔房地产开发企业在未动工甚至未办理有关工程建设手续的情况下，就开始公开预售商品房和炒楼花的行为。

加大对捂盘惜售囤积房源，散布虚假信息扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。

实行严格的差别化住房信贷政策。

庆阳市对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，商品住房价格过高上涨过快供应紧张的县区，各商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

第三章项目综合定位形象定位为推动庆阳市的文化事业发展城市风貌美化楼宇经济建设，依托西峰区中心传统商圈的商业辐射能力，本项目定位为引领西峰区发展方向的情景式体验式时尚文化中心，创造性的提供个集文化休闲时尚购物商务置业居住于体的复合型区域中心。

产品定位根据市场分析和项目发展战略，本项目采取多产品组合方式。

从而可避免单产品模式可能面临的市场容量有限和销售周期长的风险。

依产品用途来分，本项目包含高质素住宅商业办公用地，酒店式公寓等产品形式。

初步规划设计思路产品定位面向社会中上层人士的住宅小区。

设计概念住宅为总建筑面积的平方米，非住宅为总建筑面积的平方米，。

建筑密度建筑基层占地面积为平方米。

产品设计非住宅部分总建筑面积为平方米。

小区绿化率为。

商业部分建成商场酒店和写字楼，具有休闲写字楼总建筑面积平方米。

楼层层小区基础配套设施幼儿园公共厕所游泳池等。

面积平方米。

道路平方米其他平方米住宅部分总建筑面积为。

有以下三种类型平方米住宅均为高层户型结构为房厅卫两房厅卫或两房两厅两卫，共栋，各层。

梯户，每栋八单元，共约户。

平方米高层住宅，户型结构为三室两厅或四室厅，共栋，各层梯两户，每栋八单元，共约户。

面积为平方米的复式豪华多层住宅户型结构为四室两厅。

共栋，各层。

梯两户，每栋八单元，共约户。

停车场比例为住宅需个车位。

停车场为地下层，面积为，供小区住户使用。

酒店车位与购物中心车位共同使用，按每平方米面，个车位计算，共个停车位。

停车广场为酒店与商场门前两侧。

面积约为平方米。

面积共为平方米。

第四章项目总投资估算与融资方案项目总投资估算总投资估算表序号项目名称金额万元土地成本前期工程费建安工程基础设施建设费公共设施配套费用开发间接费其他费用不可预见费管理费用销售费用财务费用规费装修费用合计土地成本本项目用地共计，出让单价元平方米，土地出让契税出让金，开发商已次性付清地价款。

所以土地成本万元前期工程费前期工程费主要包括项目前期策划规划设计勘测费用等。

前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探费建安工程费合计建筑安装工程费参考南昌市建筑工程概算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本。

本方案的建安成本费估算如下序号项目名称计算标准面积平方米金额万元高层住宅元平方米商业元平方米合计基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计公共设施配套费用估算表序号项目名称单价面积平方米金额万元幼儿园元平方米公共厕所游泳池停车场合计开发间接费用开发间接费用估算表序号项目计算依据金额万元分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费供水管网补偿费住宅商业住宅吨人，元吨商业吨，元吨住宅商业供电用电负荷费住宅商业住宅千瓦时户，元千瓦时住宅商业商业千瓦时，元千瓦时其他建安工程费合计其他费用其他费用估算表单位万元序号项目计算依据金额预算定额管理费建安工程费竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计不可预见费用以基础设施建设费建筑安装工程费与公共配套建设费之和的计取。

总计万元。

管理费用按基础设施建设费建安费用和公共配套设施费用之和的计算，总计为万元。

销售费用本项目的销售费用按销售收入的估算其中包括广告宣传及市场推广费。

销售总费用总计为万元。

财务费用本项目开发商已次性付清地价款，现有项目开发自有资金万元，现向银行贷款万元，计划于两年后次还款，贷款利率为，财务费用为万元万元万元规费主要指政府行政收费包括城镇基础设施费建筑工程质量监督服务费以及教育附加等规定收费，以约元每平方米计算。

总计约为万元。

装修费用表单位万元项目单位面积费用面积平方米费用高层住宅元每平米万元商业元每平米万元总费用万元项目资金来源本项目开发商已次性付清地价款，现有项目开发自有资金万元，年初向银行贷款万元。

不足的部分由预收房款解决。

资金来源与运用表见附表现金流量表见附表第五章项目经济效益和财务评价项目经济效益估算项目名称金额万元销售收入投资成本总利润自有资金资本金利润率成本利润率备注销售收入可销售面积销售单价总利润销售收入投资成本资本金利润率总利润自有资金成本利润率总利润投资成本二财务评价指标动态投资回收期年贷款偿还期财务净现值万元备注动态投资回收期累计折现值开始出现正值的年份上年累计折现值的绝对值当年折现值。

财务净现值之和盈利性分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元，扣除所得税还有万元的可获得利润。

项目的盈利能力相对较强。

项目全部投资的净现值为，内部收益率大于基准收益率，所以项目获利，且可按期还贷。

因此本项目可以接受。

二清偿性分析该项目在年初向银行借款万元。

按照借款和还款计划，在年初开始等额向银行还款万元。

从总体上看，该方案的清偿能力还是较强的。

三盈亏平衡分析假定建筑面积和销售率不变，根据总收入等于总成本，确定住宅的保本销售价格大约为元。

第八章附表附表项目销售计划表销售时间项目名称小高层住宅商业店铺酒店写字楼合计销售单价元平方米套数户约面积平方米金额万元销售单价元平方米套数户面积金额万元销售单价元平方米套数户面积金额销售单价元平方米面积金额总计附表资金来源与运用资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源销售收入房地产投资借款自有资金资金运用经营税金及附加其他税费预征土地增值税借款资本金偿还借款利息偿还盈余资金附表四现金流量表单位万元序号项目合计现金流入现金流出经营税金及附加其他税费预征土地增值税经营费用经营成本净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量第章项目概况项目开发背景根据党的科学发展观的依据丶贯彻落实甘肃的经济发展丶推动庆阳市的经济繁荣昌盛赶上我国发达城市的步伐。

庆阳市拟对人民居住环境进行建设改造，使其为庆阳市的城市风貌美化楼宇经济建设作出重大贡献。

项目名称东湖天堂住宅建设地点东湖公园规划用途居住商业建设单位甘肃建资金来源本项目建设资金由甘肃景程房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

工程概况东湖天堂项目占地面积总计，住宅为总建筑面积的，非住宅为总建筑面积的，其中平方米以下住宅占住宅总建筑面积的。

建筑密度。

住宅部分为高层和多层两种类型。

项目位置及用地现状该地位于东湖安居小区以北，九龙路以西，东湖公园以南。

该地周边环境状况该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。

该地块处于西峰城区中心地段。

本地段周边道路发达，交通便利，商业生活配套完善。

项目规划用地设计条件根据庆阳市国土局资源局和南昌市城乡规划局的批示和规定，本项目的用地规划设计条件如下规划设计条件用地性质居住商业办公兼容旅游业容积率车位住宅泊户，公建泊位建筑面积中心标高主出入口方位九龙路以西间距多层，高层，具体按庆阳市规划管理技术规定户型设计的套，的套，的套，设施按城市居住区规划设计规范配置商业办公等公建建筑面积按规划总建筑面积容积率部分控制。

第二章市场调研分析房地产市场分析庆阳房地产现状房地产市场是区域性市场，经济社会投资环境人文等因素都会影响房地产市场的发展。

庆阳市的房地产开发虽然起步晚，但发展较快，商品房已成为居民改善住房条件唯渠道，西峰是全市的核心区下文的庆阳市专指市区，开发力度强劲开发场面红火，市场价格路走高，即是在今年的调控政策下，房价也未出现停涨回稳的迹象。

年，庆阳市共安排住宅与房地产开发项目项，计