（房地产）东莞石龙裕兴房地产开发项目可行性投资立项报告A1

房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅等项目应适当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，首付款比例仍执行的规定对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以商住两用房名义申请银行贷款的，商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

东莞经济环境及增长年东莞市实现国内生产总值亿元，比上年增长，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均人民币约，元约，美元，固定资产投资总额亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长地方财政收入亿元，增长年末金融机构本外币各项存款余额，亿元，比年初增长，占全国的，其中城乡居民本币储蓄存款余额亿元，增长，占全国的城镇居民年人均可支配收入，元，增长农村居民人均纯收入元，增长。

经济结构继续优化。

年三大产业比例达到。

房地产市场东莞商品房施工和竣工面积年竣工面积达到万平方米，主要原因是年市场的利好的行情刺激下的结果年后开工面积有所增长，以后的三年内增量会有所增加。

根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。

房地产投资增长东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表上半年万平方米施工面积竣工面积万平方米销售面积空置面积东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有个百分点。

东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从年开始，投资增长率维持在以上，其中年增长率达到。

预计在年内，投资增长率将会进入调整期。

商品房销售面积和空置面积东莞商品房销售面积和空置率全社会固定资产投资亿元房地产业投资亿元房地产业投资社会固定资产投资东莞房地产投资增长率销售面积空置面积从房地产销售面积来看，除了在年受外销市场的影响下，其余每年在不断增长，年达万平方米。

随着市政建设的全面铺开，预计市场的需求还会扩大空置面积在不断扩大，但是销售面积的增长率远大于竣工面积的增长率，说明东莞的消费需求增长速度大于供给的速度，空置率呈逐年减少趋势。

房地产区域发展特点东莞市房地产发展较早的区域有城区常平樟木头和虎门，直以来城区的优势都不是十分明显。

但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平樟木头和虎门市场保持原来水平的同时，年城区销售的房地产面积约占东莞市年总销售面积的，城区成为了东莞房地产的主战场。

石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部，北临增城博罗两镇，南临茶山石排两镇，西临石碣镇。

全镇总面积平方公里，其中陆地面积平方公里。

处于东江下游北干流与南支流的分叉口，被东江自然分割为四个部分，呈工字形。

石龙镇有八百多年历史，曾与广州佛山陈村并称广东四大名镇。

至年底，全镇总人口万人户籍人口与外来人口比例约为海外华侨港澳台同胞万多人分布于世界各地。

石龙镇至莞城车程约分钟距莞深高速公路约公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深圳广州惠州联系紧密石龙镇经济与社会商品零售总额年年年年年年年社会商品零售总额石龙镇的经济总体保持快速发展，年增长率为，社会商品零售总额年均递增率为，社会购买力逐步提高。

年人均约为美元按全镇总人口计。

年全镇城乡居民储蓄存款余额亿元，人均储蓄存款约万元。

年城镇职工工资水平元，农村居民纯收入元全社会固定资产投资总额年，全社会固定资产投资呈现快速增长。

利用外资额固定资产投资额万元同比增长利用外资额万美元同比增长利用外资额从年开始迅速增长。

产业结构与城市化水平年石龙镇第二三产业的产值分别为万元，万元，万元，产业结构比例为，第二第三产业占主导地位，第产业所占的比重较低，并呈逐年下降的趋势，说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工经商。

支柱产业与著名企业石龙镇现有企业逾千家，规模较大的工厂多家，已初步形成了光学制品电子电器食品饮料五金机械建材化工医药通讯设备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性产业。

三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙镇工业的主要组成部分。

石龙镇共有外商投资企业多家，有十几家顶级江景园林社区战略走差异化竞争，发挥低密度住宅产品特色与优势，提高素质以提高性价比战略控制单产品开发量，通过丰富产品类型降低开发风险控制商业供给，以街铺形式开发战略本地中高档客户的泛定位形象定位项目形象定位代表城镇发展和区域形象的顶级低密度江景园林社区产品定位根据市场分析和项目发展战略，本项目以产品组合方式进行开发不仅可以避免开发单产品市场容量有限和量大销售周期长的风险，而且可实现更高的利润和利润率。

项目开发方案项目建筑面积销售均价元联排别墅叠拼别墅多层住宅商业，其中沿公园沿裕兴路会所，总建筑面积，项目建筑红线用地面积综合容积率图开发方案规划示意图规划布局联排别墅沿江布置，综合考虑江景与朝向南向叠拼别墅与多层住宅呈坡度布置，以最大限度利用景观沿裕兴路和公园方向布置商业街铺户型定位结合市场分析以及项目初步的规划布局建筑面积，初步确定本项目的户型面积如下住宅总计有套，多层以房厅房厅为主，辅以少量复式少量联排别墅沿江布置以提高物业价值和景观资源利用，叠拼别墅占有较大比例符合市场需求商业以街铺形式开发，进深米，临街面宽初步确定为米，适合投资经营。

物业类型户型面积套数套占总户数的比例联排别墅叠拼别墅商业街铺多层叠拼层联排会所复式房厅房厅小计商业街铺客户定位联排叠拼多层外地人外地人六项目开发建设联排叠拼多层商业企事业单位高层高级技术人员本地经营者联排叠拼多层商业企业主生意人政府高层生意人企事业中高管理层本地投资者核心客户重要客户游离客户及经营的组织实施计划有关工程计划说明建设期项目开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。

本项目总建筑面积平方米，考虑施工进度预计建设期为前期个月，施工期个月，建设期共年。

建设期的安排根据项目规模，在资金到位合理的施工条件下拟定。

确定建设期为前期工作从年月至年月，工程施工从年月开始，至年月工程全部竣工。

销售期根据同类项目的般销售期确定，本项目销售期预计为年，从地上主体结构部分施工达到预售条件封顶后即从年月初开始，至年月底结束。

施工进度表详见附表施工进度表。

七项目总投资估算资金筹措计划投资计划项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称金额元比例土地成本前期工程费建安工程费不可预见费管理费销售费用财务费用其他费用合计土地成本根据委托方提供的资料显示，本项目土地使用补偿费为人民币元。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际情况，经估算为人民币元。

建筑安装工程费参考东莞市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，经估算为人民币元。

详见附表项目开发成本估算表。

不可预见费不可预见费按第项之和的计取，经估算为人民币元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按东莞市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，管理费按第项之和的计取，经估算为人民币元。

销售费用包括广告及代理费等，参考目前东莞市石龙镇般房地产开发项目的标准，取销售费用为销售额的，经估算为人民币元。

财务费用主要指银行贷款利息。

假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元具体分析详见资金筹措计划以及附表贷款偿还期测算表。

其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建安造价的建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生的费用，经估算为人民币元。

项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。

资金筹措计划项目投资的资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。

根据年月日中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的。

本项目总投资预计为人民币亿元，因此，按企业自有资金为，万元计，结合项目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资金来源与运用表，本项目可申请，万元的信贷额度，期限为年，第笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月第二笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月。

自有资金，万元。

银行融资，万元。

本项目在预计销售期内年的销售回款年第季度亿元年亿元年万元。

项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表投资计划表。

八项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入住宅部分联排别墅叠拼别墅以及多层住宅的建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。

根据市场分析和销售反馈，预计本项目联排别墅叠拼别墅在销售期年内销售率可达到多层住宅的销售率可达到。

商业部分商业以街铺形式开发，建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。

根据市场分析和销售反馈，预计本项目商业街铺在销售期年内销售率可达到。

销售收入根据上述分析，本项目可售建筑面积的市场价值为元，按住宅销售率为，商业销售率为计，项目在销售期内可实现的销售收入为元。

其余未售部分及不可售的会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。

销售回款计划根据拟定的销售期和销售率测算销售回款额。

详见附表项目销售回款表。

销售利润通过对项目在计算期内的测算分析，项目的税后利润为元，成本利润率为。

详见附表项目损益表。

项目财务分析财务内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时的折现率。

它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。

当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

由前表计算可得，该项目在设定条件下内部