（房地产）云南“天麓”房地产开发项目可行性投资立项报告A1

住房城乡建设部发展改革委财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

地方人民政府要切实落实土地供应资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

按照政府组织社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定年保障性住房建设规划包括各类棚户区建设政策性住房建设，并在年月底前向全社会公布。

加强市场监管八加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款转贷担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

国有资产和金融监管部门要加大查处力度。

商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组。

九加大交易秩序监管力度。

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

各省区市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于年月底之前报国务院。

住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

十完善房地产市场信息披露制度。

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。

统计部门要研究发布能够反映不同区位不同类型住房价格变动的信息。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定调整和完善相关的政策措施，各司其职分工协作，加强对各地的指导和监督检查。

各地区各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。

新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

国十条新政政策要点看点停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求，商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

看点二遏制外地炒房者通知要求，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。

看点三物业税渐行渐近通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

看点四问责制强化执行力通知指出，各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

建立考核问责机制，对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

国十条出台对楼市的影响分析政策分析目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度风险评估做出具体规定。

今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。

这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

政策分析很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是些炒房团。

在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。

不过，政策对房价的遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年样疯狂的情形。

政策分析房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。

这是种双向调控，威力不可小视。

不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策的效果，否则有可能对楼市的健康发展产生负面影响。

政策分析严厉的调控政策必须有考核问责机制的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。

区域市场分析腾冲政治环境分析政府规划腾冲县发展十五规划年是我国国民经济和社会发展十五规划时期，也是我国市场经市场调查，本片区房地产市场正处在增量扩大的发展阶段，有定的市场竞争压力。

在建在售楼盘中，随着土地成本及建筑成本的增长，也随着区域价格的高幅上涨，腾冲房价再创新高指日可待。

在建在售楼盘中，以世纪金源纳帕溪山两大新区品质较高楼盘及老区的美域中央千里走单骑项目的规模最大销售价格最高销售周期最短销售态势最好。

上述楼盘的销售态势分析，说明消费者对新区的居住环境普遍认可，对高品质大规模的楼盘普遍青睐，大盘优势在腾冲县显得尤为明显，对消费者的吸引力更加强大。

三项目分析及评估地块解析交通条件本项目位于腾冲县鲜花大道旁，处于老城与新城的枢纽承接带。

是腾冲县的人居示范样板的规划片区与城市中心玉泉园仅山之距。

因政府整治城市道路的基础建设，项目目前仅相邻道路暂时性交通有所局限，但随着鲜花大道的开通，与老城直接贯通，交通状况将完全改变。

地形地势本项目地块总用地面积约亩，坡地，地块平面不规则，地理地址情况良好。

周遍情况项目周边有的新区规划已经出炉，有着各大相关的行政部门及生活配套等设施，在不未来人文环境与居住档次较高。

规划限制性条件规划建筑容积率，建筑密度左右，地块整体性较强。

项目地块外配套较齐全，各种水电通讯等管网齐备。

项目分析优势纯精品住宅定位的项目，有利于整体规划和园林布局，腾冲县域内规模性住宅项目对客户的市场吸引力较明显。

地处老城区与新区结合地带的热点区域，是政府规划的高档住宅开发区，对项目的形象提升起到了重要作用，消费者普遍关注并认可。

即将开通的鲜花大道，将进步改变这个区域住宅项目的交通环境，拉近本区域与腾冲新区老区中心的直线距离，提升这个区域的居住档次和生活环境，区域认可度将会进步提升。

政府机关单位集中区域，周边配套设施完善，适合居家与生活，物业档次与生活环境好，房地产居住与投资的前景看好。

劣势项目周边是新形成的居住区域，入住不够，人气不足，居住氛围不浓厚，社区商业滞后，暂时性的居住吸引力不够。

机会片区内暂时没有素质较好的住宅产品供应。

周边住宅开发还不成气候，区域内的可供开发的土地供应量不大，激烈竞争趋势还未出现。

世纪金源纳帕溪山两大住宅项目的开发提升了这个腾冲的行业层次，中央美誉与千里走单骑两个住宅项目提升了这个区域的价格水平，并起到了消费引导的作用。

鲜花大道的开通将提升整个项目的区域形象，是本项目的的大机会亮点。

威胁腾冲政府屯地较大，待拍地块将在未来几年内陆续推出市场，房地产土地市场潜在供应量大，我们对潜在竞争对手土地竞拍者开发理念及开发水平认知面少，处于竞争的被动面。

项目评价通过上述分析，可以看出，本项目开发的区位优势较明显，片区条件较成熟，开发风险较小。

针对项目的优缺点，在开发中，可利用产品的优势，在推广过程中强化市场的认识将项目主要定位于住宅功通现代生态生活的优势贯穿于项目营销过程合理利用项目地块的特点，在规划时以组团式布局营造项目的社区氛围。

为了规避噪音的影响，可以在规划时拉小邻道路面户型的面积，以邻街种植高大树木以及采取隔音玻璃等方式来弥补为了突出周边环境的问题，可以在销售阶段建立出位的形象包装系统，展示项目未来规划等对于项目入市时周边竞争力度小而其他片区竞争力度大的因素，可定位时引入城市形象包装，差异化形象占位策略，细分目标客户市场跳出区域做营销。

四项目市场定位在项目开发时，来自本片区的竞争力度并不大，而压力主要来源于其他片区的同类物业，所以，必须在开发路线上做出明确的差异化选择，利用规划环境生态景观性价比优势，在定位时即引入差异化形象占位策略，细分目标客户市场。

基于对本项目的区位特征解析区域市场解析，鉴于对项目分析的认识，在项目的属性定位上，选择以精致型物业为主导的产品形象双差异化路线将是比较稳妥的选择，将有助于品牌形象的积累形成区域市场突破和制造热点话题。

五项目开发建设进度安排开发建设进度本项目总建筑面积亩，容积率，总建筑面积约万平米，按照拟规划条件公司的初步策划方案，并结合项目实际情况，本项目各阶段的进度安排拟定如下规划设计阶段年月年月日施工准备阶段年月年月日施工阶段年月动工修建并开始接受预订其中施工阶段，项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年月竣工销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从年月开始预售，销售周期预计为年零个月。

项目经济技术指标总用地面积亩容积率绿化率总建筑面积万平方米，其中住宅约万平方米，商铺建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。

机动车位六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目开发总投资额合计约为亿元，其中各项成本费用的估算额及单价详见表。

序号项目名称平均单方造价投资金额元亿元土地总费用建安环境附属资金利息规划费等人防费策划宣传费用设计图纸项目班子管理费用销售费用税金不可预见费用项目总投资资金筹措资金来源本项目开发建设共需资金亿元，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和销售回款。

项目筹资方案自筹资金，向金融机构贷款亿元，项目分三期滚动开发，银行贷款从房屋销售回款中归还。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算根据以上市场研究部分的结论，本项目住宅建筑面积为万平方米，其中住宅万平方米，商业建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。

住宅销售