（房地产）介休市绵山墅住宅区项目可行性投资立项报告A1

从购房者购房的动机来看，介休市城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到以上，其中近半为改善性需求以投资为目的约占左右。

四规模精品小区涌现改善了居民住房质量。

年以来，全市开工的住宅项目为个，其中开发面积不足万平米的项目仅为个，基本为单位集资建设住房个小区的开发面积达到了万平米以上其中个开工面积超过了万平米，住户达到人以上。

相继建成盛华丽园绿都名苑福馨园世纪馨园彦泰花园宏顺家园等批建筑面积大配套设施完善的高标准住宅小区，在建拟建的包括嘉和园金汇海绿都名苑二期等。

这些规模小区都比较注重文化体育等配套设施建设，打造了批精品住宅，改善了广大市民的住房质量，成为房地产项目的亮点。

房地产业发展中存在的问题城市总体规划和住房建设规划相对滞后。

随着介休市打造太原南部的区域性中心城市的提速，原城市总体规划和住房建设规划已不适应新的发展需要。

现有规划存在的总体布局不合理功能分区不明新旧城区发展不平衡问题日显突出。

片区详细规划覆盖率低，往往是因建设需要再行规划，缺乏前瞻性科学性和严肃性。

二房地产开发布局和结构不够合理。

些开发商受经济利益的驱使，不顾城市规划和建筑分区的总体要求，有的开发密度过大，忽视环境和社会效益有的开发不分主街巷道，临街律商铺，形成了住宅不集中，综合楼较多的局面，造成规模布局不合理，种程度上制约了城市的整体发展。

从住房供应来看，介休市目前市场供应的住房以普通商品房为主，间有城中村改造和迁村移民建房。

经济适用住房廉租住房仅建成万平米套，在住房供应体系中的比例太小。

三房价上涨较快。

年以来，全市商品房价格呈现较快上涨态势。

以多层砖混结构为例，目前，均价已达到元平方米，些优质小区和较好楼层已经突破元平方米，较年底上涨超过元平方米，上涨超过。

房价上涨的主要原因是土地价格成本加大。

土地价格约占开发成本的近，并逐渐上升。

特别是随着国家对土地的严格控制，土地供应更加紧张，土地出让价格不断攀升，目前，城市新区土地出让价格全部突破万亩，较年上涨近，部分黄金地段上涨超过二是市场需求旺盛。

城市居住人口的增加和住房制度改革的深化，扩大了市场需求量，加之人们普遍存在的买涨不买降的消费心理，导致房地产市场销售异常火爆，也在定程度上刺激了房价上涨。

三是建筑材料价格上涨。

同时外墙保温坡屋顶塑钢窗外墙装饰等新材料新工艺等统要求使用也增加了建设成本。

四是经济适用房供应所占比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

四部分开发商重视商品房建设，轻视后期物业管理。

虽然目前介休市的物业管理有了定进步，但由于全市没有建立规范的房产开发后期管理机制，导致些小区只管前期建设，后期物业管理不到位。

特别是些老的居住小区，由于规模小硬件设施差等原因，物业管理推行难度大，小区住户怨言不断，在供热供气及住房维修上甚至引发物业管理纠纷，造成不稳定因素。

介休市房地产业发展趋势地价总体上升趋势不会改变。

从国家政策来看，土地仍将成为调控的重点，土地供应量收紧，出让程序条件从严，这将使土地成为最宝贵的资源。

因此，介休市商住用地上涨的总体趋势不会改变，土地将逐渐成为房地产开发项目中的主要成本之。

这就需要房地产企业认真做好每个项目的定位包装，特别是要做好项目规划，通过规划提升品位要严格企业管理，最大限度地降低建设成本。

二房地产业成为煤焦企业追捧热点。

随着房地产业在介休市的升温，很多煤焦企业开始涉足，目前，已有义棠煤业路鑫维群西海峰等煤焦企业注册房地产公司，并通过招拍挂取得土地，部分企业的项目已经开始建设。

同时，还有些煤焦企业也有很大的热情，其中不乏些刚刚从煤炭领域退出的企业家。

针对这趋势，方面需要提高房地产市场的准入门槛，合理整合现有企业，避免出现房地产业的投资过热另方面应正面进行引导，使煤焦企业在装备制造煤化工商贸物流产业中谋求转型发展。

三住宅供需基本平衡。

目前，全市在建拟建的商住面积达到万平米，其中已出让未进行规划设计的土地约亩，按容积率计算，约新建万平米。

按各街道办事处人口摸底资料，到年底介休市城区现有居住人口含在城镇居住的农业人口流动人口万人，城关宋古绵山等乡镇的城中村人口为万人，介休市城区现有人口约万人。

通过推进市域城镇化，到年，介休市城区人口要将达到万人，每年需新增人口人。

按人均平米住房计算，每年需新增城市住宅面积万平米，加上现有城区无房户的刚性需求和有房户的改善性需求，全市住宅的供需基本平衡。

四购房可选性加大，精品住宅成为首选。

随着商品房数量的增多，未来几年，市民对商品房的可选性将加大，这势必提高对居住条件的要求，不仅要有房住，更强调居住的舒适度，特别是对住宅的环境地段管理设施等要求更加严格，环境优美交通便捷设施完善的精品住宅将成为市民购房的首选。

特别是紧临学校公园文化中心等公共设施的小区将成为热点。

五房价过快上涨可能对房地产小套型经济适用住房，彻底解决困难户无房户和回迁户的住房难题。

四是要新建或回购批廉租住房，实现对最低收入阶层住房保障的应保尽保。

五以培育新型产业为目标，打造高品质生活小区，推进物业管理的规范发展。

要高起点规划，新开发的小区必须要有高档次的规划设计理念，要注重小区的文化体育等配套设施建设。

引导房地产企业要注重打造品牌优势，突出新建小区的居住主题，努力打造批精品住宅，实现房地产开发由数量型向效益型精品型转变，推动介休市房地产业的健康持续发展。

要把加强住宅小区的物业管理，全面提高物业管理质量和水平。

积极推进房地产开发销售和物业管理分业经营，从体制上解决建管不分的弊端。

典型楼盘分析金鑫苑小区总建筑面积平方米，建筑密度，容积率其中十五层十三层住宅各幢，六层住宅两幢，住宅布局方式为高层与多层相结合，高层为主，高层住宅平方米，同时配合适当的多层建筑，以灵活多变的住宅主体设计，营造丰富的群体空间环境。

金鑫苑小区户型类别较多，高层约有，低层约有。

在小区的住要出口布置商业公建和服务绿化率为。

北坛公馆文昌苑位于北河沿街原北坛小学校址，规划总用地面积为平方米，地上总建设面积平方米，其中商业总建筑面积为平方米住宅总建筑面积平方米。

综合容积率为绿地面积平方米，绿地率为项目售价预计根据晋中房地产开发有限公司的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下低层商品住宅销售价格元米多层商品住宅销售价格元米高层商品住宅销售价格元米商业建筑销售价格元米幼儿园假定出让价格元米第三章建设条件建设条件场地条件工程建设场地基本平整，场地南北长度约米，东西长度约米，场地南高北低，场地东为经路，场地南为金融路，场地西为西的环路，场地内原厂房改造为会所。

工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。

供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。

污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。

在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。

雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。

供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源。

燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。

供电电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。

城市通讯及宽带网情况大致相同。

第四章工程规划设计方案工程规划规划布局规划原则项目的最大利用价值就是基地为原先造纸厂，青砖混凝土厂房结实且厚重，厂区内绿树成荫。

在规划上，我们采用了西班牙托斯卡纳的建筑类型，以最大限度的和环境融合，以达到人与环境并存的居住空间。

在设计中，我们尽量保留原有树木，对于影响小区规划的树木，全部移植进中央景观绿地。

规划形态力求所有户型均有南向采光，家家户户都能享受入室阳光的沐浴，所有户型的朝向及组团形式均经过精心的推敲。

总平面布局基地内的道路环线将基地内划分为内外两个区域。

南边的沿街商业与东西北侧的高层公寓将低层住宅区包裹在内环，在高层住宅之间，预留了米东西向间距，并由此形成夹在高层建筑之间的环形绿化带和步行走廊，在高层区和低层住宅区之间，以条米宽的主要交通道路分隔，这种清晰的功能划分为低居住区创造安静的宜居空间。

在低层住宅之间，预留米宽的公共绿化走廊，在其中形成环形绿带，并且在会所中间处形成扩大的景观节点，以形成南侧会所周围的景观节点。

而会所连带入口，形成了居民公共活动区域。

该区域不仅为居民提供了放松的公共空间，并且大面积的绿化起到调节微地形气候的作用。

低层住宅组团布局灵活多变，采用尽端式布局与排式布局相结合，突破了般化低层住宅的平淡无奇，给此项目建筑布局注入了新意和个性特色。

交通组织学校与住宅区分别设主入口。

居住区主入口开向金融路，在西环路与经路各设次入口。

小区内路网是由沿用地周边主要车行道，分隔高层住宅多层住宅的主要车行道，会所周边的主要车行道三组构成环状的车行流线，并由东西两侧的入口处将两环紧密联系起来。

小区内主要路与低层住宅区主要道路均为米双车道，连接高层公寓道路为米双车道。

低层住宅区内除环路与主要道路外，均采用尽端式车道引至各单体建筑，宽度为米，边设米的人行道。

在高层住宅之间与低层住宅东西组团之间，我们设计了连贯的步行系统，形成便捷的步行体系，这体系也使人行车行完全分开。

为居民日常生活提供了极大的便利。

建筑布局本规划中，低层住宅为排式布局与型向心围合式布局，所有户型均有充足的南向采光面。

南侧沿街商业为三层建筑，东西两侧为高层公寓，北侧为高层公寓。

建筑外形简洁大方富于意大利托斯卡纳风情。

建筑定位严格按照日照间距布局，保证充足日照和通风要求。

环境设计绿化系统是以两条型景观带和围绕入口处景观为主，宅前绿化为辅助双环型景观体系，并通过多条景观带向四处延伸。

景观设计突出自然要素，极力营造舒适生活环境。

辅以灵活的步行路径贯穿于各个绿化区域。

会所周边的景观绿地既是景观焦点，又是住户休闲放松的聚集地，并且为该小区的微地形气候起到调节作用。

单体设计本方案设计中有多种类型住宅，低层住宅及合院为层，小高层层，高层层层。

层住宅单元以梯两