（房地产）佛山市三水区住宅小区建设工程项目可行性投资立项报告A1

现总体开发的区金域华庭项目规划总用地面积平方米，建筑净用地面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中计算容积率建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米本项目立足于提升城市生活品质，在建筑内涵上糅合了国际前沿都市生活风格。

有关项目建设内容和规模的详细技术经济指标见表。

表项目主要技术经济指标览表序号项目名称指标规划总用地净用地面积总建筑面积其中计算容积率建筑面积其中住宅建筑面积商铺建筑面积配建地下停车场不计入容积率建筑基地面积建筑密度容积率绿地率总户数每户人数居住人口停车位其中地下停车位地面停车位小区外小区内其中套型面积小于平方米的住宅建筑面积占总住宅面积的比例注本方案符合国六条要求拟建项目的设计依据与规范设计依据本建设项目立项批准文件本工程项目红线图本工程项目地质勘察报告本工程项目土地使用规划设计条件设计合同及设计任务书建设单位提供的本项目的其他相关资料中华人民共和国城乡规划法城市规划编制方法及实施细则广东省城乡规划管理技术导则城乡规划管理技术规定国家有关建筑设计工作的指导方针政策法规规范规定及标准建设单位认可的设计方案二设计规范住宅设计规范建筑设计防火规范民用建筑设计通则建筑给排水设计规范版建筑内部装修设计防火规范建筑物灭火器配置设计规范民用建筑电气设计规范汽车库修车库停车场设计防火规范民用建筑隔声设计规范公共建筑节能设计标准建筑结构荷载规范版国家和地区有关的设计规范标准和规定。

拟建项目的建筑方案金域华庭项目占地平方米，总建筑面积为平方米，建筑密度为，建筑容积率为，绿地率为。

规划设计理念以人为本，创造引领西南组团中心区商住人文生活环境的地标性社区。

定位于个可持续发展的社区，从种程度上说，在经济服务和管理上做到自给自足。

将含地面和地下停车场商业会所中心花园等服务设施，创造个生动而友好的居住环境。

科学合理利用土地为前提，以高层住宅为主体，采用点式规划布局，充分利用项目北侧城市森林公园的良好景观优势，合理规划建筑朝向，大道景观的最大化利用。

二户型本项目共规划有楼高层的高层住宅，户型建筑面积由至不等。

并根据每幢楼的位置朝向等情况提出多种相应的户型设置。

每种户型都做到三明设计，适合广东地区住户对住宅的基本要求，住宅主朝向无遮挡，主要为南北朝向，主朝向间距以上，局部楼距达到。

建筑设计本项目小区在设计构思中，力图使建筑能够在优美的环境中，以自身的建筑语言体现出自身的风格，并与周围环境融合。

立面设计中，以丰富和谐的色彩配合现代的建筑造型，创造出亲切协调富有人情味的建筑形象。

在形式上，选用了挑板凸窗檐口线角顶部构架等建筑元素，并对其比例进行商业部分配以黄色红色，形成生动丰富的立面造型。

注重窗阳台空调机等立面构件的细部处理及墙面的材料色彩和组成的变化。

立面简洁轻松既节约造价，又呈现南国居住建筑的秀雅风格。

结构设计结构设计基本风压楼面均布活荷载为，特殊的设备荷载按实际情况考虑。

本工程抗震设防烈度为度，按钢筋混凝土框架结构设计。

拟采用预制管桩基础，视地质勘察结果定。

道路设计本小区道路系统规划遵循短捷顺的原则，以环状道路做为小区主干及消防车道，人车分流的交通系统，小区主出入口设置在用地北面，顺接城市支路锦江路。

道路规划设计充分考虑为步行服务，体现对人的关怀。

主要表现在汽车绕组团外围道路进入地下车库，户主可通过地下室的楼梯直接进入组团绿化平台，出入方便，组团内部除留有紧急消防通道以外，是完全的人行空间，形成完全的人车分流系统。

人行系统融入景观系统的规划设计中，各个组团的人行流线相串联，达到步移景异的效果与绿化带结合的自由式人行道。

重视道路景观设计，使驾车或步行是个愉快的过程。

如机动车道两旁均为绿化，而人行道则是或穿插于绿化之中，或穿过架空层下面的水榭。

贯彻适用经济和安全的原则，道路布局合理流畅且生动。

活动与绿化结合极容易获得良好的景观效果。

停车场主要通过路边硬地绿化半地下及地下室作为停车位，解决停车问题的同时确保环境绿化的品质。

给排水设计本项目用水有生活用水绿化用水和消防用水。

项目供水管道沿道路布置，拟从市政给水管网上引入根的给水管，能够满足项目用水需要。

根据有关消防规范将生活用水与消防供水系统合。

楼宇排水系统采用雨污分流方式。

消防方面用水，小区内以的管道形成环状管网，每隔米设置个室外消火栓，型号为。

室外消防用水由消防泵加压后提供，消防水池贮水为小时的室内消防用水量。

同时，在室内消防管网上设置水泵接合器。

通风及空调市场繁荣市场。

建议市政部门尽快做好与本项目有关的市政设施，让将来入住的居民住得安心，才能工作开心。

建议对项目的商铺进行集中管理，针对楼盘附件的工厂企业搞特色商业街区。

增加居民收入，提高居民生活水平的作用居住环境是衡量居民生活水平的个重要指标，本项目以良好的居住环境为住户提供了高水准生活的前提。

商铺可为经营者带来较大的经济收益。

政府和开发商合力美化项目内外环境，为美丽的西南街道居住环境锦上添花。

对社会弱势群体儿童残疾人的影响本项目建设对儿童或残疾人不会产生不良影响。

项目可创造巨大的政府税收，同时通过拉动就业和商业为社会创造财富，些依靠政府的弱势群体由此间接得益。

本项目将片荒地变为美丽的住宅，为创造新城镇出了力，为西南街道完善美丽家园出了力，是每个西南街道居民值得自豪的事情。

对地区宗教文化教育卫生的影响项目未对当地的宗教有不良影响。

项目将建设成卫生文明小区，对创建全国环保模范城市有促进作用。

项目的居住文化和商业文化应该得到扶持。

项目的卫生文明形象应该坚持，使之成为标杆。

对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响项目可提高当地市政设施的利用效率，对完善西南街道的市政服务设施有较大的促进作用。

项目的商铺为社会提供了商业经营场所。

希望与本项目有关的市政设施可以尽快完善，包括道路市政给排水管网电力供应通讯设施等。

社会适应性分析商品房项目的本身就是产品，它区别于工业项目农业项目或者水利交通等项目的个主要特征是以项目本身全部推向市场推向社会，而非以占用甚至牺牲定的土地自然环境等资源或者居民生活来支撑自身的发展而对项目以外的地方和人群造成定程度的负面影响。

商品房项目作为国家经济和社会第十个五年规划重点发展的社会工程，只要是在规划用于商品房的土地上建设，则是符合地方的社会发展规划的，是为当地社会需要的。

本项目的社会适应性，总体来说就是项目本身商品房能否为西南街道当地社会环境人文条件所接纳，这点由有着成熟的房地产开发经验的房地产开发有限公司和设计方依据市场来具体设计操作。

由报告第章对本项目的详细介绍我们知道，本项目的规划方案是在总结市场的基础上精心设计的，其旨意远在引领市场，带动住宅产业的创新和进步，完全可为潜在住房消费群所接纳。

然而还有点需要阐述的，市政设施上的配套上是否可以配合本项目日后的运营则是个实在的问题，在此分析如下。

项目与当地基础设施发展水平的相互适应性分析在基础设施的建设发展上，从年到今后到两年内也就是在本项目建设和投入使用期间，西南街道着力加快市政排污管网污水处理站供水管网和供电网的建设和升级改造扩容，以适应西南城镇人口规模的发展，为城区内的企业和居民提供稳定的水电供应和市政服务。

同时，加快推进城区内道路网的改造。

西南街道新镇区建设将广泛吸纳社会资本进入，重点抓好商住区新医院文化活动中心汽车站等工程建设，带动商贸房产等第三产业发展。

在民生事业方面，西南街道将重新规划公共汽车网，大力提升公共交通运输水平。

另外，为营造和谐稳定的治安环境，区政府还将在近年内在西南街道主要道路和重点公共场所设立视频监控摄像头，加强对流动人员和出租屋的管理。

西南街道当地的基础设施是已处在较高水平并且逐步得到完善，将能满足本项目对基础设施的使用要求。

由此，本项目是与西南街道的基础设施水平发展相互依赖相互促进相互适应的。

社会风险及对策分析建设期间对自然环境和社会环境的影响建设期间项目对自然环境和社会环境的影响及其解决措施详见报告环境与生态章。

在依照相关法规和项目环评报告的意见前提下，项目建设期间可能发生的问题都是可以控制的。

竞争风险分析优势分析规模是全区档次较高的住宅之，用地面积为，建筑占地面积为，幢高层建筑。

地段处于规划中城市空间布局的西南组团之中，是佛山区政治经济文化中心，项目有多个在建或已建成熟社区，该地段已规划为中心城区中高档住宅区片区，彰显地位，区位优势明显。

该地段适应及大佛山社会经济与城市转型提高中心城区积聚与扩散能力推进城市扩容提质塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径，中心区建成后主要为商业金融政治和居住生活用途。

交通区内交通便捷，城市公共交通直达市中心。

东北面望广三高速公路，可快速通达西面肇庆和东面的广州，是广佛同城圈内的交通枢纽。

品质本项目采用区标准的级抗震设计建筑，国际规划大师，建筑大师，园林设计大师，环境艺术设计大师联手铸就自然与艺术的完美结晶，菜单式精装修，多样风格，满足个性化需求，建筑品质胜人筹。

超低容积率和建筑密度，楼距开阔，线条流畅，空间感丰富，私密性强。

生活配套住宅组团附近有大型肉菜市场，以及美容修身专门店美发沙龙精品店布艺装饰音像图书专卖店宠物医院家政中心茶餐厅健康水直饮店洗衣裁缝店汽车美容修理店家电维修服务部等各种生活商业服务。

景观低密度建筑融合周边天然的丛林湖泊，湖光山色尽收眼底，每各户型内和户型之间都设计不同的景观，营造出移步换景窗景的效果，使社区犹如个城市大花园。

升值潜力项目建设期间，处于全国房地产业回暖阶段，且项目价格合理，未来升值潜力无限。

劣势分析该项目地块位于区西南街道锦江路号，现在属于郊区地块，该区域在中心城区闹市的边缘，与中心闹市仍存在定的距离，商业休闲娱乐业等发展相对滞后，影响小区质素。

所属区域购买力尚属中等。

周边有类似大体量的高品质建筑形成竞争。

环绕项目四周的大部分是原生态环境，定天气或时间里会存在昆虫滋扰的影响。

机会分析高档住宅市场前景看好，并初露端倪，潜在市场需求是本案成功的大良机。

升值空间大。

由于受寸土寸金的制约，中心地段的土地资源更加珍贵，目前该板块已成为