（房地产）公司住宅项目可行性投资立项报告A1

在国家级高新技术开发区以高新技术产业特别是生物制药新材料为主。

建设国家级创业服务中心软件园大学科技园和留学人员创业园，建设国家级高新技术产品出口基地和公共型保税库新材料工业园现代生物制药产业园科技基地等特色产业基地。

这两大片区的产业定位，决定了其基础设施建设的高标准高投入，也决定了其形成生产力后的高经济效益同时也决定了在这两大产业区中就职人员的高学历高素质高收入特性。

两大片区的产业规模也将聚集新的常住人口，形成新的消费能力。

随着城市化进程的发展上述三地的城区在不断扩大，特别是随着新城区及高新开发区迅猛建设的步伐，与的距离变得近在咫尺，在成为后花园的同时也将依托这个省政治经济文化中心交通枢纽的诸多优势得到更快的发展。

项目址区位本项目地处县城的北面，环城北路与青山路交汇处，南面是县城主城区西面是公园北面是东面是。

二中和小学在本项目范围内县医院距离不到农贸市场商业中心区均在附近区域内交通便捷生活购物老人就医学龄儿童就学均较方便，项目址背靠凤山公园远眺，距自然既近离城市繁华不远，是居家生活的好地方。

综上所述具有距离省会城市较近的区位优势，拥有风光迤逦的自然山水恬静宜人的生活环境临近省会使她近水楼台尽得中心城市经济繁荣交通便捷信息灵通之利，而又远离城市拥挤嘈杂之弊。

真可称之为的后花园，是现代都市人梦寐以求的居家之地。

五市场分析当前住宅市场现状自年关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知国发号文件出台，福利分房制度取消，住房成为种商品全面市场化。

随着国家经济的不断发展人民物质生活的不断改善收入水平不断提高，住宅市场消费需求也在悄然发生改变从满足数量转为追求品质，从注重内部结构扩展到对外部环境的高度关注，从满足物质需要扩展到为满足业主实现自我体现人生价值的需要住宅需求在发生变化，从以居住为主，正在转为居住办公出租投资增值经营等多作用并存对住宅区位的需求，从喜欢在城市中心区正在向城市的外围转移。

需求的多样化，是目前住宅市场的个基本现状。

为促进房市的健康发展近年来尤其是今年以来国家出台了系列相关政策，加大了对房地产市场的监管和调控的力度又是现阶段市房地产市场的个基本政策背景。

县房地产市场现状县县城区域房地产业欠发育，全县城新建住宅小区较大的有小区户户户小区户等几处，其余均为规模较小的新住宅区，且多数为多层建筑，容积率低，使作为不可再源的土地未得到最有效的利用，建筑形式缺乏特色，以打造省内流，国内领先，国际知名的高原观光旅游胜地的定位不相适应。

六分析项目优势项目址距省会城市较近，全程仅且连接两地间的道路高速设施状况良好，交通便捷。

市作为区域中心城市其日益增强的辐射作用必将对的发展产生积极的作用清澈的湖水秀丽的自然风光是当今日益富裕起来的都市人向往的回归自然的人居环境，优越的地理区位便捷的交通条件使项目具有距繁华不远离自然很近的特性。

项目劣势项目地块平面很不规则周边关系较为复杂，作为房地产项目用地土地有效利用率不高规划设计有难度工程施工受影响因素较多干扰较大项目开发成本偏高。

项目机会县还是个房地产市场处在发育期的地区，今年县委十届六次全体会议的报告中又明确提出要加快城建步伐完善城乡基础设施建设按照完善规划扩大规模增强功能提高品位塑造特色的要求抓好城市规划建设与管理工作。

在此思想指导下县将会迎来较大的发展项目威胁项目地块的复杂性使得该项目从规划设计到施工都面临不小的难度，如果这些工作个环节出现失误都会给项目成败造成较大影响县人口较少，购买力有限今年月国务院办公厅发出的国十条通知，从土地供应金融税收等诸多方面都加大了对房地产市场的调控力度，这些政策的出台将对整个房地产市场的各个环节产生深刻的影响。

七项目定位形象定位本项目建设将本着打造首个高层住宅精品的意识，精心规划精心设计精心施工，提升县的城市品位改变县城市建设格局，本项目建成后将成为县的个地标性建筑。

客户定位分析潜在客户可按下列因素分类地域高新技术开发区其他地区。

高新技术开发区的购买人群以在此两地有稳定工作的公务员及企业白领人士为主。

购买为自用，套设施完善，为住户提供便捷的生活条件现代而又不失与环境协调和谐的建筑风格。

总平面布局项目址宗地图略呈南北长东西窄，地势北高南低，根据地形条件规划布局四幢高层住宅，地下室设停车库，相应配置社区商业服务建筑在路路沿线退让定距离作为公共绿化，增加景观改善区域环境。

交通组织小区交通组织按人车分流设计，交通体系由小区出入主通道小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车流出入口和人流出入口分设，小区人流主出入口开设于小区南面环城北路侧，次出入口开设于小区西面路侧车流入口开设于小区南面环城北路侧，出口设于小区西面路侧。

规划指标规划指标见项目概况主要经济技术指标表。

建筑方案设计本工程设计涉及建筑结构防火节能隔声采光照明给排水通风电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定并融入现代建筑科技元素。

建筑方案总体构思建设地块临近公园森林区。

建筑方案总体构思紧紧把握亲近自然，和谐发展这中心主题，建造符合时代精神风貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与周边自然环境协调统。

随着社会经济的发展，人们视野不断开阔，审美观念也随之变化提高，因此，小区的建筑风格和形式还不应受限于传统风格的限制同时，随着建材工业的不断发展新的装修材料层出不穷，建筑外观应重形不重色拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和世纪新的居住理念。

平面设计住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。

住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。

公用建筑中心花园及地下层设层车库，地下车库入口为小区南面主入口，出口为小区西面路地下车库的采光通风防潮排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范的有关规定。

物业管理会所配电室休息厅等建筑物均建于地上。

室外有消防环形车道中心花园和庭院绿化带建筑小品等。

立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，整体风格应与周围环境协调，表现手法简洁明快，具有鲜明特色，使整个建筑群和谐优美富于变化，区内环境优雅和谐宁静。

结构设计基础形式基础形式待地勘资料完成后结合上部建筑形式现场施工条件国家相关规范等综合因素设计择优确定。

上部结构该项目建筑群地上部分由多层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框剪结构地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。

防震工程按度设防。

公用设施方案供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为，由市政管网开口接入，用水标准和用水量按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下住宅生活用水公升人日初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约。

给水设水泵房间立方米消防水池座，安装通用消防水泵台，自动消防水泵台在住宅屋顶设屋顶水箱每幢个城市自来水进水管不小于，设组水表装置区内供水采用变频方式供水室内给水和消防给水系统室内生活给水层以上屋顶水箱给水，层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。

普通消防供水系统由上行下行水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

室内外排水室内污水排放量按供水量的估算，约立方米。

室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按当地区暴雨强度公式计算。

供电供配电系统负荷等级工程消防用电设备设备机房小区道路照明生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

供电电源及电压供电电压为电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

主要电力供应指标设备容量，计算负荷，变压器总装机容量。

目前厂内配电室变压器装机容量为。

计量方式系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。

照明及电力设计配电方式二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电三级负荷为单回路供电每户户内设分户箱，按户计算。

照明设计有正常照明应急照明和小区室外景观照明。

照度标准按国家标准的中值选取。

主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。

在公用建筑疏散楼梯口地下车库通道等位置，设安全出口标志灯在通道及转弯处，设疏散标志灯。

电力设计消防设备按消防中心指令开停机通风空调系统集中联动控制生活水泵和潜水泵按水位自动控制。

所有远程控制设备均设置手动控制功能。

通风通气及防排烟设计。

地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。

安装机械排烟系统，排风量按每小时次气计算。

设备用房换气次数为次小时变配电房按次小时计算。

弱电设计小区通信线路由当地市话网直接引入。

高级商住两用住宅设数据语音用模块化插座。

数据语音均采用高速传输方式，用五类传输线。

小区范围内设保安监控防盗报警系统。

出入口及重要部位设置摄像机双监报警监视器和微音器。

小区电视系统由当地光纤电视网引入，每用户设个电视用户盒。

设火灾自动报警消防联动系统和紧急广播系统。

消防建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施消火栓。

小区室外按规范设消火栓。

地下车库按国家有关规范设置防火分区。

根据小区消防用水量设消防水池花园水池及消防两用，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。

对上述污染拟采取以下措施进行治理公共及生活污水公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

固体垃圾采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

噪声设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

九效益分析项目开发投资估算估算依据项目概念规划建议书依据省相关计价政策参照省和县建筑市场的价格情况而估算。

估算说明土地费用指进入本项目成本的土地费用前期工程费及其他费用包括规划勘测设计费可行性研究费招标预算编制费拆迁安置费用等临时用地费和临时建设