（房地产）华发国际房地产项目可行性投资立项报告A1

市场评析综合性购物及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者站式购物的满足程度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力经营面积大，对场地规模要求高该模式在中山形成较晚，发展条件尚未成熟。

项目定位分析项目发展定位案名华发国际理念官邸物业组合商场住宅设定依据地块位于传统城市中心区，具有较高的商业价值同时区域配套完善，区域认知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好的景观条件，适合开发高端的常住型住宅。

商场功能及业态分析业态差异性的专业市场功能站式服务的高档家居广场。

包括从室内设计居家展示卫浴产品厨具装潢设计床上用品灯具家用电器建材和饰物等。

定位依据专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间中山商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经营品种单，功能分散，多为品牌家具专卖，无站式综合家居专业市场。

商业面积及价格价格定位首层二层三层建筑面积平方米平方米平方米售价元平方米元平方米元平方米租金元平方米元平方米元平方米定位依据首层二层三层摩登汇售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米永胜数码广场租元平方米租元平方米租元平方米水牛城租元平方米租元平方米大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米高层住宅目标客户定位核心客户中山市中心城区范围内追求成熟生活配套的常住型中高端买家拓展客户珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士住宅建筑形式建议梯两户板式高层，电梯直接入户立体的休闲及绿化空间设定依据梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎在商场与高层住宅之间的转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住户的休闲空间，提高居住舒适程度配套设施建议配套设施健身室棋牌室乒乓球室文化活动室露天游泳池儿童活动室建筑面积设定原则项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服务住户为主配套设施设置在商场与住宅之间的转换层空间。

住宅户型配比户型三房两厅四房两厅户型面积比例价格定位均价元平方米毛坯设定依据产品素质和居住舒适性在老城区范围内最高旺中带静，既能享受成熟完善的城市生活配套，又有良好的景观和怡人的居住环境。

开发方案及工程计划根据项目的开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用的构成方式，估算项目的各项开发成本费用，并按项目的发展进度估算各期开发的成本费用投入。

发展期的设定根据项目的发展模式，本项目开发期设定为年，其中开发筹备期为第四季度，施工开工日期为年第季度，开发完成日期为年第四季度销售日期由年三季度开始至年第四季度销售完毕。

在对项目进行分析时设定每季度为计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累总到期末各期销售收入计算现金流入时按当期现金流入计算。

项目分期发展计划安排详见附件。

项目开发进度表详见附件。

技术参数按初步的方案，本项目的各项指标如下总用地面积，平方米总建筑面积，平方米，其中商品住宅面积，平方米会所建筑面积平方米商业建筑面积，平方米地下室面积，平方米，停车位为个。

建筑类型高层住宅，梯两户三层裙楼为商业面积转换设备层设住宅配套设施容积率按总用地面积计算。

不同类型物业面积指标详见附件。

成本分析根据委托方提供的资料数据，结合我司收集的资料数据及经验数据，并与当地市场水平加以综合分析，最后估算出项目开发的各项成本。

土地成本估算土地成本主要为土地转让协议价格。

根据委托方提供的资料，土地成本按地面以上建筑面积元平方米计算楼地面积。

前期费用可行性研究测量钻探及规划设计费用按总建筑面积，以元平方米计算。

三通平费用按用地面积，以元平方米计算。

小区基础设施配套工程费道路工程按用地面积的计取道路面积，以元平方米计算工程费。

供气工程室内外的煤气管道工程费用，按总建筑面积以元为年，其中开发筹备期为第四季度，施工开工日期为年第季度，开发完成日期为年第四季度销售日期由年三季度开始至年第四季度销售完毕。

在对项目进行分析时设定每季度为计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累总到期末各期销售收入计算现金流入时按当期现金流入计算。

项目分期发展计划安排详见附件。

项目开发进度表详见附件。

技术参数按初步的方案，本项目的各项指标如下总用地面积，平方米总建筑面积，平方米，其中商品住宅面积，平方米会所建筑面积平方米商业建筑面积，平方米地下室面积，平方米，停车位为个。

建筑类型高层住宅，梯两户三层裙楼为商业面积转换设备层设住宅配套设施容积率按总用地面积计算。

不同类型物业面积指标详见附件。

成本分析根据委托方提供的资料数据，结合我司收集的资料数据及经验数据，并与当地市场水平加以综合分析，最后估算出项目开发的各项成本。

土地成本估算土地成本主要为土地转让协议价格。

根据委托方提供的资料，土地成本按地面以上建筑面积元平方米计算楼地面积。

前期费用可行性研究测量钻探及规划设计费用按总建筑面积，以元平方米计算。

三通平费用按用地面积，以元平方米计算。

小区基础设施配套工程费道路工程按用地面积的计取道路面积，以元平方米计算工程费。

供气工程室内外的煤气管道工程费用，按总建筑面积以元平方米计算。

供电工程供电工程费用包括小区室外电网路灯配电房电气设备安装工程费用等，以及室内电气安装毛坯房，按地上建筑面积以元平方米计算。

给排水工程指从市级供水管道接驳供水管至区内楼房外的工程费用，以及室内外管道工程费用，按地上建筑面积，以元平方米计算。

弱电智能化系统工程包括小区内背景广播对讲系统安防系统信息系统等，按地上建筑面积，以元平方米计算。

消防工程消防供水，自动喷淋以及消防设备，按地下室及裙楼面积以元平方米计算。

空调通风工程裙楼中央空调系统，按裙楼面积以元平方米计算。

小区园林绿化工程按总用地面积的计算绿化面积，以元平方米计算工程费。

会所按建筑面积，以元平方米计算安装及装修成本。

土建工程费地下结构按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。

商业裙楼按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。

塔楼住宅按建筑面积，以元平方米计算土建成本带装修。

开发期税费开发期税费是开发期间各项行政事业收费及税收，及部分项目开发中发生的支出费用，根据委托方提供资料，各项税费计算如下市政配套费收费标准为元平方米，按建筑面积计算。

工程质量监督费按工程造价的收取。

工程安全监督费按工程造价的收取。

工程报建费按工程造价的收取。

招投标及预算编制费按建安造价收取。

工程监理费按工程造价的收取。

物业管理基金按工程总投资的收取。

不可预见费指开发过程中不可预见的工程费用及其它费用支出，按以上五项费用之和的计算。

开发费用估算分项说明企业管理费以建安成本和配套工程费用之和为基数，以计算。

销售费用销售费用按销售额的计算。

财务费用全部资金按银行借贷资金计算，目前法定贷款利息三年期为，考虑手续费用等，以年息复利计算财务费用。

开发成本费用估算根据项目的开发规模及以上各项工程及费用的设定值，对项目各期的开发总成本费用进行估算。

开发总成本费用估算项目成本费用如下表项目指标总体开发成本万元，开发费用万元，总成本费用万元，销售税项万元，销售成本万元，单方销售成本元平方米，项目开发成本费用详见附件。

项目总体开发成本费用估算项目总体的销售成本为，元平方米，项目总投资成本费用为，万元。

详细估算参见附件。

成本的动态投入动态的成本投入根据成本估算的结果，按项目进度计划的安排，以每季度为计算期，并按项目开发各期的实际投入进行估算。

总体的动态投入成本详见附件。

，未找到引用源。

财务效益评价财务效益分析是在对项目的成本和收益测算的基础上，以尽量接近项目开发实际情况为原则，并据此建立相应的数学模型进行计算。

根据制定的营销方案，对项目进行财务效益评价如下项目收益分析本项目仅考虑商铺住宅车位的销售收入，住宅配套等营业性物业暂不考虑收益。

项目于年第三季度开始发售，至年第四季度售完。

住宅商场车位按销售进度计划进行销售，销售收入先用于偿还项目的投资贷款。

总体销售收入销售计划及资金回收计划详见附件。

各期销售收入总体项目面积平方米均价元销售总额万元总体住宅，商铺，车位个小计财务效益评价设定财务计算中税项及费用设定按非外资方式进行该房地产项目的开发，在进行物业销售时预计须交纳的税项主要有营业税营业税附加印花税等，根据委托方提供的资料，销售期间税项合计按销售收入的计算。

销售费用按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理费项目推广宣传广告等费用，按销售额的计算。

所得税根据委托方提供资料，按应纳税所得额的计算征收。

财务费用的计算设定，未找到引用源。

在财务分析中，全部按借贷资金进行财务分析，设定每个核算期对上个核算期的累计资金投入计息，利息按年息复利计算。

静态财务分析中，财务成本将直接采用动态计算所得的数据。

财务评价指标的选取参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评价时，所选取的财务指标为内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目自身的盈利能力的主要动态评价指标。

当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

本项目选定的基准收益率为。

净现值净现值是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。

它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零时，则认为项目的盈利水平是可以接受的。

贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低