（房地产）卓恩世纪城房地产项目可行性投资立项报告A1

项目坐落在原丰润县城中心地段正南，西距唐山北站南广场不足公里北距天宫寺公园仅米南距京沈高速公路也不过公里，由和平北道向西米与唐丰快速直角相连，距唐山市中心区仅分钟车程。

小区南侧为正在规划建设的北方物流城。

丰润区新的总体规划，站南道东西贯穿整个新村，和平西道紧临新村南沿，广通路南北正中将新村东西隔成两个小区。

站南道规划道路红线，两侧退红线各为，现已预留了和平西道规划红线米广通路规划红线米。

项目东临唐丰路西临丰韩路，北侧与新开发建设的开尔尚城仅墙之隔南与新开发建设的恒益温馨家园不过百米恒益温馨家园南便是冀东建材大世界，城南片区已形成了新的丰润。

新建街改建完成后将大大改善唐丰路城区段的景观，给人以视觉冲击力。

小区与相邻的开尔尚城融侨半岛恒益温馨家园和仅路之隔的仁宝新居安联水晶城亨润世家等几个小区，已经形成城南居住组团，总建筑面积达到百万平方米，具有较高的人气。

另外小区东西南三面环路，内有新规划的站南道将小区南北分开，广通路将小区东西分开，使小区自然划分成了三个区域，每户居民出行不过百米就可上路，真可谓是四通八达，出行非常便利。

小区西北角总体规划为高级小初学校，小区东北角便是开尔尚城的高级幼儿园，送子女上学步行最远也不过十分钟。

小区南侧总体规划为商业区，周边商业网点云集，居民日常生活购物非常便捷。

另外新的小区规划建设有会所，会所内设有老年活动室健身房棋牌室乒乓球馆书报阅览室等。

小区内还设有篮球场羽毛球场儿童娱乐场等，加之专业的物业管理，小区真可谓是各项功能配套齐全，定能成为您的和谐幸福之居。

第三章建设规模及建设条件建设规模项目名称丰润区朱庄子村新建街片区平改建设项目项目地点丰润区唐丰路与站南道交汇处。

项目建设规模及内容项目总占地面积亩含返迁区亩，其中代征道路亩，代征绿地亩。

项目总建筑面积约万平方米，住宅建筑面积万平方米含返迁区万平米，商业网点建筑面积万平方米，办公及服务用房平方米，规划建设总户数户，停车位个。

二建设条件开发地块根据规划路网自然划分了四个小区，站南道北侧为爱德庄园地块占地面积亩站南道南侧广通路西侧为路易庄园地块占地面积亩站南道南侧广通路东侧为泰莱庄园地块占地面积亩丰韩路西侧地块占地面积其中代征道路亩，代征绿地亩，实际开发面积亩。

容积率建筑密度绿地率限高退线容积率限高是市规划局根据本区域综合条件给定的，号地块容积率，建筑密度，绿地率，限高米二号地块容积率，建筑密度，绿地率，限高米三号地块容积率，建筑密度，绿地率，限高米四号地块容积率，建筑密度，绿地率，限高米。

唐丰路退线米丰韩路退线米站南路退线米广通路退线米其他为日照间距的半。

户型选定小区户数及总建筑面积。

通过与各界专家和村老百姓，论证及征求意见以及千份问卷调查汇统结果。

首先确定了主打户型两室两厅卫三室两厅卫，建筑面积平方米。

主打户型约占总量的以上，其他特殊及典型户型总量不超过。

这样既满足了大众群体需求又满足了特殊群体的需要，同时也确保了产品的销售。

通过初步建设规划方案设计，小区整体建筑面积为平方米，其中住宅平方米。

除安排户返迁户外，还可销售套。

小区绿化小区绿化，按区规划分局给定的规划要点不能低于总占地面积的，在此基础上我们强化了景观建设，以北京星河湾园林设计风格为依托，辅以欧洲传统皇家园林血脉，计划打造丰润的样板小区。

公建设施小区内规划建设幼儿园业主会所文体活动中心各处，配套大型超市，并将和平北路退红线，建成带状公园供小区居民观赏。

小区物业小区物业，计划聘请我市流物业公司进行小区物业管理。

保安昼夜巡逻值班，另外小区入口设指纹识别系统，进出车辆凭智能卡出入，确保小区居民的生命财产安全。

第四章项目方案设计指导思想总体构想我们将用先进理念和科学的管理实现城市未来新景象，引领世纪新生活，构建幸福和谐生活的国际化花园新城。

小区的设计建设由国内实力派院所承担，国际化理念高标准设计打造现代气息的流的花园式小区。

同时本着与时俱进自主创新的理念，建成功能完备，配套齐全，减排环保，安全舒适，环境优美的宜居小区，全力打造丰润第社区，使之成为丰润区乃至唐山市的示范小区。

小区的建设将富有立体感和活力的造型，简洁明快的立面，丰富细腻的材料搭配，使整个楼盘显得庄重高尚现代而富有个性。

丰富的内外空间，广场庭院和建筑高低错落充满生机，并结合环境景观设计形成流动的空间序列。

完善的配套设施，亲切宜人的社区中心，定规模的幼儿园，富有特色的小区商业中心，封闭式物业管理运用现代科技装备的智能化摄取，小时全天候监控，体贴入微的管家式服务，使我们的业主享受到五星级的服务。

开发原则改善居住环境，提高生活水平，让百姓满意。

喷头等。

节水型用水家用电器采用高效节水洗衣机洗碗机等节水型家电。

第六章环境保护和安全防护环境保护大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟利昂的使用，有利于保护臭氧层。

餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟筒避开其他环境敏感地段。

地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。

污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水，生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。

二安全防护拟建项目劳动安全防护与消防的研究，是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。

劳动安全卫生危害因素和危害程度分析有毒有害物品的危害。

分析生产和使用带有危险性的原料材料和产品，包括爆炸品类，易燃易爆有毒气体类易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。

分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业疾病的可能性。

危险性作业危害。

分析高空高湿高压作业，井下作业，辐射震动噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。

安全措施方案。

针对不同危险危害性因素的场所范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全和无危害的生产工艺和设备。

对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。

对危险场所按劳动安全规范，提出合理的生产工艺规范和设置安全间距。

对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。

消防设施消防设施的研究，主要分析项目在生产经营过程中可能存在的消防隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控警报系统和消防设施配置方案。

火灾危险性分析。

分析生产过程中，使用的原材料中间产品成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。

调查项目厂址周围消防设施状况。

调查场址周边公安消防机构的规模装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。

消防措施和设施。

根据项目在生产经营过程中，存在火灾隐患的部位，火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采取的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。

第七章项目实施进度安排小区计划分四期施工，每期具体的施工竣工时间工期栋号位置建筑规模如下第期计划年月日开工，年月日竣工，工期天。

开发建设泰莱庄园号地块的地的和返迁区爱德庄园号地块的地的，共栋住宅建筑面积平方米。

第二期计划年月日开工，年月日竣工，工期天。

开发建设泰莱庄园的和返迁区爱德庄园的，共栋建筑面积平方米。

第三期计划年月日开工，年月日竣工，工期天。

开发建设路易庄园号地块的地块的，共栋建筑面积平方米。

第四期计划年月日开工，年月日竣工，工期天。

开工建设二号地的三栋建筑面积平方米。

第八章投资估算及资金筹措投资估算商用地成本万元总供地面积亩返迁房安置面积朱庄子新建街户平房朱庄子户二层小楼县建小楼户其中建筑面积平方米户建筑面积平方米户建筑面积平方米户，建筑面积合计平方米。

平方米。

城内二居户平房，地下室。

合计置换楼房面积，地下室面积。

费用开支万元拆迁补偿费用万户万户万元土地招牌挂费用万亩万元道路坑塘及零散土地费用万元亩万元返迁房建设费元万元返迁户地下室建设费用元万元返迁区人防工程万元朱庄子新建街村委会，置换底商建设面积元万元返迁区配套设施建设元万元公建拆迁补偿万元不可预见费万元行政性收费万元服务性收费万元评审性收费万元办公用房及会所万元商用地返迁区用地亩商用地价亩万元亩按容积率折合楼面地价元二资金的渠道与方式筹措和利用自有资金。

为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率，适时投入部分自有资金。

主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种应收款项等，如应收的银行票据等。

用银行贷款。

贷款是施工工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的种方法。

本公司可以向银行证明几个方面本公司的实有资金额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司的资金信誉良好，另外还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司经验丰富，实际工作能力强，及诚实信用等。

经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。

影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率通货膨胀和贷款风险。

房屋预售。

房屋预售历来是房地产开发过程中，筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，种是现售，指房屋在建成后的售出，另外种是预售，俗称卖楼花，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出，以达到尽快回收资金的目的。

另外也可以弥补开发过程中资金的不足，由于卓恩世纪城处于建材城和物流城中心区域，经商商户购买力相对较强，预计销售情况会较好，因此，可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。

第九章经济效益和社会效益经济效益测算根据沈阳都市建筑设计有限公司，设计的卓恩世纪城建设方案的基本情况，特对卓恩世纪城的前景做如下分析成本万元。

建筑成本万元层住宅万元物业及办公用房万元地下建筑万元商业网点万元小区配套万元。

绿化美化万元。

小区道路及硬化万元。

给排水按建筑面积万元小区配电万元。

景观建设