（房地产）南充市望天坝小区基础设施建设工程项目可行性投资立项报告A1

南充市城区辖顺庆高坪嘉陵三区，至年底南充市城市人口为万人，其中非农业人口万人，城市建成区面积平方公里。

按照年四川省城乡规划设计研究院所作的南充市城市总体规划，南充市近期规划城市人口万人，城市建设用地平方公里，人均用平方米远期规划人口万人，城市建设用地平方公里，人均用地平方米远影城市人口控制在万人，城市建设用地控制在平方公里以内。

按省政府的最新规划，到年，南充将与攀枝花自贡等城市道，建成为四川省内的大城市和川东北地区的中心城市，届时南充市城市建成区面积将达到平方公里，城市人口将超过万人。

由于居于西通蜀都，东向鄂楚，北引三秦，南联重庆的特殊地理位置，南充成为四川东北部的交通通讯枢纽和该地区最大的商品集散地，长江三峡经济区的重要组成部分，国家对外开放的重要口岸。

按九三年规划，南充城区沿嘉陵江南岸布置，将形成沿江分片大分散小集中的布局结构，市区共分为市中心都尉坝高坪小龙龙门搬罾荆溪等七个片区，最大片区人口规模万人，最小片区万人，既不过分分散，又不过分集中。

城市发展以嘉陵江为轴，国道达成铁路为次轴，国道南前省道南卢县道为般轴，形成以南充城市为中心，向个方向发展的放射状城镇结构。

位于嘉陵江以西西河以北的市中心和荆溪河以北的搬罾荆溪三片区属顺庆区位于嘉陵江以东的高坪小龙龙门三片区属高坪区位于嘉陵江以西西河以南的都尉坝片区属嘉陵区。

顺庆城区为南充市党政机关所在地，是全市政治经济文化商贸金融及水陆交通中心。

高坪城区与顺庆城区仅江之隔，南充嘉陵江大桥和望天坝大桥将两城区联为体，经国道线及省道仪北路南前路可达巴中广安达州万县等地，是南充市的东大门。

嘉陵城区西河大桥和拟建的桓子河大桥与顺庆城枢连为体，经国道线和及成南高速公路可达重庆成都，是南充市的西大门和南大门。

顺庆区经国道线可达绵阳广元等地，是南充的北大门。

南充市城市总规修编说明为适应把南充市建设成为川东北的中心城市和四川省八大城市的需要，南充市人民政府对南充市城市总体规模作了第六次修订。

南充市第六次总体规划修编由具有国家甲级规划设计资质的四川省城乡规划设计研究院编制。

此次城市总体规划修编的重点是城市发展方向和用地选择城市功能的优化调整城市对内对外道路交通体系研究城市形象与生态环境研究。

城市性质川东北地区中心城市和交通信息枢纽，省级历史文化名城，是以发展商贸文教科研为主的综合性生态型园林城市。

城市规模规划近期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里中期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里远期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里远景年城市人口为万人，城市用地规模平方公里。

城市结构未来城市结构形成核心，两轴三环，八条廊道核即个城市核心，由旧城商业区和商坪商业区组成个拥江的中央商务区，是城市重要功能区和城市景观重点区心以嘉陵江中坝为绿心，形成以生态休闲为主的城市生态绿地两轴两条城市发展轴线。

东进轴以东西交通干道大东街至高坪东方大道构成南北轴线即果州大道北干道人民南北中路南干道滨江大道江东大道三环三条城市线。

内环以玉带路滨江大道构成，围绕旧城顺庆区和南门坝，主要缓解中心区的交通压力中环以小龙电航桥嘉陵江三桥及西山环路组成城市中环线，构成三区便捷的交通联系外环以绕城高速围合而成的大外环境，作为城市的快速线沟通城市外围的产业环八条生态廊道利用城市内外部自然山水环境资源，全面开发城市绿化美化亮化，规划及嘉陵江为主四横四纵八条生态廊道。

城市功能分区城市功能分为四大功能区。

中心商务心顺庆旧城中心商业区，高坪江东商务区工业区以制造业和化工为主的二三类工业主要布置在嘉陵区都蔚坝高教高新技术园区以科学城大学城会展中心为主，主要布置在白土坝华风燕儿窝物流园区，以铁路货运站为中心的小龙片区规划内全市的物流中心。

城市对外交通体系规划铁路规划兰渝铁路从西充方向进入南充市编组站，与现状的达成铁路共线，由东站出线到重庆方向。

规划远期的铁路客站北移国道和国道均移出城区。

国道从西边通过，在二洞桥与成南高速立交。

规划在南家沟与原国道盯接在南面城市边缘通过，在西山与原国道相联，形成条的复线客运站在城南嘉陵区城北马市铺城东各设置个客运站桥梁近期实施大东街嘉陵江三桥小龙电航桥中坝步行桥。

远期实施都京坝张爷庙桥龙门大桥航空规划机场位于南坪区的黄连场，在机场与城市之间规划快速干道相联系。

南充市经济技术开发区概况南充市经济技术开发区创办于年月，四川省人民政府年月正式批准成立，是南充市人民政府的派出机构，负责在经济技术开发区管辖范围内行使行政经济管理职权。

管委会下设办公室财务科经济发展招商科规划建设管理科征地价格下降的间因素变化作敏感性分析，敏感分析结果见附表，敏感性分析图见附表。

敏感性分析表明开发土地出让价格和项目总投资包括土地开发转让期间的土地征用成本两个因素的变化对项目全部投资内部收益率的影响都较明显。

当土地出让价格降低时，项目的内部收益率所得税前降至，财务净现值为万元当项目开发总投资增加时，项目的全部投资内部收益率所得税前，财务净现值为万元由此可见，土地出让价格的变化对项目影响最为敏感。

南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价临界点分析最低出让价和最低出让面积最低出让价是指项目所开发土地下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，出让价低于这价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求，经测算，为保证本项目最低内部收益率达到，本项目能够承受的土地最低平均出让价为万元亩，在预测的平均出让价基础上可下降。

最低出让量是指在预定的土地出让价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的土地出让量。

经测算，在预测的土地平均出让价万元亩的情况下，要达到预定的盈利水平，本项目最低必须出让土地亩，在原定的计划出让土地面积亩的基础上可减少。

最高出让价和最高出让面积土地费用是影响项目盈利性的重要因素，也是重要的不确定性因素。

最高土地价格是指在项目销售额和其费用不变的情况下，保持预测收益水平所能承受的最高土地费用。

经测算，在销售额和费用不变的情况下，本项目能够承受的最高土地价格为万元，土地费用的最大增幅为。

最高工程费用最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。

经测算，本项目最高所能承受的开发投资总额为万元，最大可增长。

临界点分析见附表。

南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价通过以上分析可以看出，本项目具有定的抗风险能力。

综上所述，本项目财务评价指标较好，具有定的财务盈利能力和债务清偿能力，本项目在财务上是可行的。

主要经济数据及评价指标见附表。

南充市望天坝小区基础设施建设工程经济和社会效益第十章经济和社会效益经济效益本工程建成后将促进的土地开发，使该区域的余亩土地由生地变为熟地，将会带来巨大的土地增值效益。

由于城市基础设施的建设会带动道路周围经济的发展如修建住宅商业用房及发展第三产业等，将会使土地的级差收益增加，带来土地增值收入。

同时，该项目的建设，改善了经济技术开发区城市基础设施供应状况，改善了开发区的招商引资环境，将加快经济技术开发区的发展，促进南充市城市经济的发展。

社会效益防止水体深度污染，较少疫病流行。

该项目的建设实施将有效地防止西河及嘉陵江水体的深度污染，减少因洪水淹没造成的流行疫病，提高人们居住环境质量和人身健康。

增加行车安全，减少事故。

交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量的，该项目的建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车的安全系数，从而减少由交通事故带来的经济损失和不利社会影响。

带动了城市建设，完善了城市功能。

该项目将城市道路，给水燃气城市绿化城市排污，排水供电电讯等紧密结合在起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。

南充市望天坝小区基础设施建设工程经济和社会效益美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。

该项目的道路绿化与公园景区绿化有机结合在起，整个项目完成后，将为市民提供个高品位的文化和休闲娱乐场所，对南充旅游业的发展将起到积极的促进作用。

改善城市居民居住水平。

望天坝小区属城郊型高档居住区。

规划有商业住宅等功能分区。

在居住区中既有普通住宅，又有别墅和花园住宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目的实施，提高城市居民的居住水平。

项目的建设对解决下岗再就业起着重要作用。

项目建设投资大周期长需大量的钢材水泥木材沥青砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。

同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。

扩大城市面积约平方公里，改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。

有利于城市经济规模的进步扩大，区域经济结构得到进步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。

南充市望天坝小区基础设施建设工程结论第十章结论南充市望天坝小区基础设施工程符合国家产业政策和南充市城市建设总体规划及望天坝舞凤山公园详细规划，项目的实施加快了城市基础建设。

提高了城市防洪能力，完善了城市道路网络的建设，改善了经济技术开发区的投资环境。

增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染改善了城市居民居住水平，改善投资环境，促进南充市城市经济的快速发展，加快了南充的城市化进程，具有较好的经济和社会效益，同时，项目拟建的人工河道排洪污暗涵阴及道路设计标准高技术方案设计科学，因此建设本项目是必要的，工程建设方案可行。

同时，本项目具有较强的财务盈利能力和抗风险能力，财务评价指标较好，故项目建设可行。

附表望天坝小区基础设施工程房地产开发产品投资投资估算表及计划进度单位万元项目开发产品投资分期计划进度土地开发投资合计土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费财务费用其中不含财务费用投资土地开发成本出租土地开发成本南充市望天坝小区基础设施建设工程大量管理资料下载经济和社会效益附表望天坝小区基础设施工程投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资土