（房地产）南新澳洲花园房地产开发项目工程项目可行性投资立项报告A1

三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。

公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约亩。

总建筑面积平方米。

建设内容包括栋多层住宅栋高层住宅栋服务式公寓商业网点用房以及幼儿园商务中心会所等配套服务设施，项目投资估算亿元。

公司地产包括住宅零售娱乐文化物业商业酒店教育户外康乐绿化设施公共娱乐设施旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。

诚信卓越精品永恒，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。

第二节建设项目的有利条件气候条件三亚环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为，夏季平均气温为，冬季平均气温为，极端最高气温，极端最低气温年平均降雨量，月为雨季，其中月的降雨量占全年总降雨量的。

三亚地区相对湿度，年蒸发量，属半旱地区，日照长，年日照时数为小时。

三亚市主导风向为东北风，市中心地震烈度为度。

三亚市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，在三亚临海侧，月之东北季风时海流为西南方向，而月之西北季风时，海流是朝东北方向。

般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度年中均超过。

二生态条件三亚的海水清澈透明，能见度达至米，有些地方达到米海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之。

三亚众多的海湾各有佳景。

大东海小东海三亚湾亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东岛西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。

海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。

漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼帘。

三亚三面环山，绵延起伏，层次分明山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。

海上回望，群山如绿色屏障，辉映出三亚的妩媚多姿。

众多山头也提供了眺望大海河湾和城市景观的制高点。

三亚是首批中国优秀旅游城市。

近几年来，全市共投资数十亿元建设亚龙湾南山天涯海角鹿回头大东海蜈支洲岛六大名牌景区。

以天涯文化为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外按国际水准设计的南山文化旅游区堪称座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下梦幻般的海棠湾，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。

三亚全市森林覆盖率达，城市建成区绿地覆盖率达，人均公共绿地面积达平方米其海洋负氧离子超过，个单位城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的大阳台，后花园，大氧吧，自然资源得天独厚，无与伦比。

三交通条件本项目距三亚凤凰国际机场公里。

三亚凤凰国际机场现已开通北京上海广州沈阳武汉青岛深圳等国内个城市航线和新加坡澳门香港马来西亚泰国汉城大阪东京条国际航线。

三亚往海口的班车班次频繁，每隔分钟有班车前往海口，约小时可到达。

市内交通主要有公交车和出租车。

三亚的出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表元就可以到达中心城区的任何地方。

三亚市内主要有路路及往亚龙湾方向的三条公交线路。

上述两条线路的公交车均经过本项目所在地。

据了解，三亚市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。

本项目紧邻的迎宾大道是公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。

本项目右侧正在新建旅游景点连成片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。

第三节项目建设的必要性三亚地处海南岛最南端，集山海河自然美景于体，是中国最南端的热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂，是神州大地中最美的画卷，犹如镶嵌在南海上的颗明珠，有东方夏威夷之称。

优美的自然环境使三亚成为最适合人类居住的城市，他是集阳光海水沙滩气候森林动物温泉岩洞风情田园十大旅游资源于体的生态示范城，更具有全国独无二的空气质量和环境质量。

据有关资料显示，三亚市森林覆盖率为，城市地区绿地覆盖率为，人均公共绿地面积平方米，城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有着天然氧吧的美誉。

三亚天蓝海碧，河水清澈透明，山川美丽，绿意怏然，生气蓬勃，年四季树木长青，鲜花烂漫，让人仿佛倘徉在诗人笔下的世外桃源，凭借其得天独厚的自然风光和顶级的生态环境质量，三亚荣获全国生态示范区园方式，边开发，边销售，资金循环良好。

从本项目的资金来源分析，所筹集资金可以满足各期资金运用所需。

项目经营期二年内可以收回全部投资，并还清银行贷款本金及利息。

五社会评价项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境包括室内环境和室内环境，本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。

本小区的建设不但可以为大量武汉居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文自然环境带来了巨大的改善本小区的将绿化面积达到，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。

除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。

小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。

小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。

可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。

风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十三章结论与建议项目的目标客户群定位是经济条件不算富裕但有定购买能力的客户群，对生活品质有强烈的追求，有高尚的生活品位，所以项目产品定位也必须满足这个阶层的居住习惯及对居住环境和空间的期望。

三亚南新澳洲花园项目定位为个为追求生活品质的阶层打造的集休闲投资于体的休闲度假居所。

三亚南新澳洲花园项目项目的开发不仅仅是在三亚湾市中心城区黄金地段的土地上建起来的公寓楼，为经济条件不算富裕但有定购买能力的客户群打造种全新的度假生活理念与方式。

可以相信，三亚南新澳洲花园项目开发必将再次领跑三亚市中心城区房地产市场。

在三亚市中心城区可用于开发的土地日趋奇缺的情况，三亚南新澳洲花园项目绝佳区位和高品质的产品决定了销售前景和具有较强的投资收益能力抗