（房地产）发区住宅房地产项目可行性投资立项报告A1

而长江路带由于其所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争的主战场。

开发区手房市场分析户型特点在开发区供应的新楼盘当中，单体户型面积范围集中在平米之间，而热销户型以平米的居平米的二居和平米的三居室为主。

尽管开发区的房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常迅速，这既得益于良好的大环境的发展，同时又是本地消化与外向型销售道路的有机结合。

价格状况目前开发区中高档楼盘平均价在平米左右，而主力户型总价集中在万元。

据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场的真正起步从年开始，中高档楼盘均价由多元攀升到多元。

分析其原因，除了政府政策扶持工业发展迅速青岛楼市的带动之外，开发区本身也蕴藏着巨大的潜力，如丰富的旅游资源优越的区位得天独厚的居住环境以及大量的工业园区等，各种优势融合在起，使得几乎所有的人对开发区预期的发展都非常看好，再加上人为的炒作，这在无形之中也使开发区的房价涨再涨。

销售状况从销售情况来看，截至今年月上旬，黄岛区在今年月份之前新开楼盘的销售率大部分都在以上，而销售周期大部分为个月左右。

通过实地调研了解到包含与需求客群与销售人员的交流，自开发区的房地产市场真正启动以来年左右，受青岛房地产市场的影响，年年黄岛的房地产发展尤其是住宅市场进入了个高速增长期，中高档楼盘的平均涨幅约元平米左右，在这阶段内市场基本上属于卖方市场产品供不应求，买涨不买跌的心理促使大量的外来资金纷纷注入，整个市场呈现出片欣欣向荣的景象，这也使得在当时整个住宅市场项目的销售周期普遍较短。

同时，大部分项目采取的是分期开发的策略，期良好的销售业绩为当时大部分的楼盘赢得了良好的口碑，也为二期的销售打下了良好的基础，部分项目如澳龙花园，由澳柯玛新龙房地产开发本公司内部的认购率较高，所以，在年上半年，大部分楼盘的销售情况依然呈现出良好的态势。

但随着购房热潮的涌过，价格涨幅达到间歇性的高限，且开发区整体规划尚未完全出台，仍有部分持币的潜在购房群体在观望，加之大部分项目的尾盘销售，使得年下半年住宅市场呈现出缓慢增长的态势。

但到了年，随着大炼油项目的奠基海底隧道的即将开通，又给开发区的房地产市场注入了针兴奋剂，名嘉城康大风和日丽二期隆海海之韵上实达利广场迎祥苑年等项目陆续开盘，销售形势良好。

装修标准从市场上供应的产品来看，以厨卫精装修占据市场主导，尽管部分楼盘为全装修而且销售状况良好，但其定向性较强。

需求市场上对装修标准的要求并未表现出明显的偏好。

其主要原因是客户可供选择的合适的户型合适的面积合适的单价及总价相对缺乏，所以只能在现有市场的范围当中进行选择。

但通过对个别典型楼盘的调研发现，在定程度上部分阶层对于装修标准的选择还是表现出了定的倾向性。

如隆祺家园千禧龙花园，尤其是其大户型面积由于总价较高，购买的群体受限性较强，其置业目的除了满足居住要求之外，还想通过这载体体现出种身份的尊贵，全套精装修无法更多的体现出其高档化个性化的特点，所以大部分选择厨卫装修，甚至是毛坯房。

但像天泰阳光海岸所面对的客群以中端消费群体为主，且大部分是年轻白领族，这部分人追求的是时尚简约，同时还比较注重节省成本，所以，天泰在推出的三期产品都是全套装修。

但特别值得注意的是，天泰在户型比例方面总体面积以中小户型为主，总价控制合理，所以受到市场的追捧。

置业目的开发区中高档楼盘客户群体的置业目的以居住为主，总体来看以二次置业为大部分购房者的主要意图，流露出明显的投资意向的客户只占很少的部分，而且还有部分客户往往是做居住与投资的双重打算。

如部分人购房之后，可先出租，等周边的生活氛围便浓厚之后然后再入住部分本地人本身自己有套住房，为进步改善居住环境，卖掉其中套，然后购置配套相对齐全的新房，购房者的想法多种多样，但大部分人更加看重的是开发区良好的居住环境。

客户来源在客户来源当中，以开发区本地购房族为主，大部分楼盘在以上，而来自于青岛的购房群体也占有相当体量约占到左右，外地的购买客群般占到左右，部分楼盘外地购房比例甚至能达到。

虽然开发区在青岛还属于个刚开发的片区，但多种因素的综合使得开发区逐步发展成个较大的移民城市，随着各大工业园区的纷纷入驻，开发区的外来流动人口逐年增加，在很大程度上讲，开发区将成为来自各个城市地区商务人士交流的场所，同时也成为中外交流的个重要窗口。

不管是本地人还是外地人甚至是外籍人士，大家共同看好开发区预期的发展潜力，所以各种外来资金以不同的方式纷纷注入，简单以纯居住还是投资来衡量购房群体的购房目的已不符合现实，而各种房地产投资理念的相继引入，也使得购房群体将住宅不再单纯的当作是挡风避雨商品房定价上会更多考虑加快资金周转的因素，而更趋合理，而购房者认为宏观调控政策的实施，房价上涨会趋缓，等待和观望的心理增加，购房者会更加理性。

附开发区薛家岛地块年开发量表格项目数值单位总用地面积公顷总建筑面积万平方米其中居住建筑万平方米新建建筑万平方米规划住宅建筑面积万平方米规划共建建筑面积万平方米规划停车位个其中地下停车位个地下停车位个规划总户数户规划总人口人户均人口人户绿化率第三部分项目分析项目概况本项目位于开发区武当山路以东嘉陵江路与太行山路交汇处以北，正对开发区保税区东门。

从该项目步行到青岛开发区金融条街香江路只需要秒。

香江路是青岛开发区最早及最繁华的成熟街道之，是利群长江商厦利群购物广场各大银行邮局及小区集中的区域。

值得提的是，嘉陵江路是开发区主要的交通干线，是海底隧道开通后连接青岛和黄岛两地的交通纽带。

另外，项目所在位置周围交通便利，公交路黄岛轮渡金沙滩路保税区管委薛家岛轮渡路珠山景区开发区长途汽车站路市政公司佳士客开发区党校路山东科技大学薛家岛办事处路辛安街道办事处长途汽车站路薛家岛办事处红石崖等均在太行山路和嘉陵江路经过，能便利的到达开发区各个区域。

项目周边的开发区第四中学，是开发区最早教学设备最齐全教学质量最高的学校之。

从该项目到开发区医疗水平最高的开发区第医院仅有站路的距离。

距开发区最早的公园马濠公园站路的距离。

综合以上的因素，该项目可利用交通的绝对便利和周边环境的优势作为项目的销售附加值，为未来的开发与销售提供附加条件。

二项目周边竞争楼盘分析从项目的位置及潜在客群来看，我项目存在以下几个项目潜在竞争楼盘贵信花园高层住宅，位于开发区江山南路西侧保税区对面，开发商是海润集团山东贵信置业发展有限公司，总建筑面积万平方米，由三座精致高层板楼组成，全明户型，绿化率，年月开盘时均价元平方米，开盘个月售完。

现在该项目的二手房价格在元平方米左右由于该项目位于保税区西门附近我项目正对保税区东门，如果我们把保税区内的工作人员及不断增加的人口当作未来目标客户群的话，贵信花园的部分二手房，将会以房地场三级市场或被租赁的形式分流我项目在保税区内的部分客户群。

澳龙花园该项目同位于开发区武当山路号，占地万平方米，由青岛澳柯玛新龙房地产开发，多层建筑。

年月开盘价格元平方米，现在该项目的二手房价格在元平方米左右。

迎祥苑地处青岛开发区太行山路以东，源江路南侧，步行分钟可抵达利群商厦苏宁电器中国银行，离繁华地段很近。

该项目离我项目距离很近，占地万多平方米，由青岛爱心投资置业有限公司开发，为多层建筑设计共栋楼。

年月开盘，住宅房个月便售完，开盘时起价元平方米，业主购房后多转租出去或空置等待房产增值。

目前该项目还有些网点出售网点属于开发商的，价格在元平方米左右。

小区内的规划及绿色设计很好，配套的生活设施也不错。

上实达利广场板塔结合的小户型公寓，位于开发区香江路，西依五台山路，连接市内埠外。

在我项目西侧，核心生活地段，利群吉韩佳世客家佳源等大型购物中心均分布在该项目周边附近。

青岛上实城市发展有限公司开发，总建筑面积约万平方米包括万平方米商业建筑，共栋建筑，其中栋高层住宅楼，栋高层小户型公寓，是青岛第个由上海开发商以成熟的现代开发理念建造的高级住宅社区。

开盘价格元平方米，年月新开盘，个月售完。

现没有二手房出售。

宏盛家园开发区太行山路北端，和我项目只有路之隔。

青岛宏业房地产开发公司开发，年开盘时均价，现该楼盘有多套二手房出售，没有房产证价格仍在元平方米左右。

楼网点房只租不售，个平方米的网点年租金万。

三项目分析项目优势位于开发区商业中心附近，交通及周边配套设施齐全。

项目劣势项目规模偏小项目机会青黄海底隧道动工青岛港扩建跨海大桥的即将启用等开发区大项目，将带来开发区人口的激增，客户群体的增加，直接给项目带来利好影响。

由于黄岛重工业区的居住环境较差，污染严重，很多在重工业区工作的人口不得不迁移到薛家岛板块来居住。

项目威胁项目周边新开发量的剧增，使得项目隐性竞争加大。

国家政策的宏观调控不确定性，随时可能给行业大环境带来巨大的影响。

项目目标客户群体分析客户群体定位的依据本项目目标客户群体分析主要依据项目的以下几个基本特征项目位置本项目位于开发区商业区附近，周边交通便利。

尤其是青岛胶州湾海底隧道开通后，从开发区隧道口后岔湾漓江路嘉陵江东西路，路道路畅通，开车行驶只需大概分钟，容易成为偏好交通客户群体的选择。

住宅规划根据本项目的位置及周边客户群体分析，该项目在规划定位上应当更倾向于高层的住宅楼盘。

而预计平方米平方米的小户型将会比较受购房者青睐。

客户需求周边企业工作人员，尤其是保税区内不断增长的人员希望能在附近拥有自己的居住空间，甚至工业区如大炼油项目的员工与港口工业区的高级白领也希望在这块交通便利的地区能有专属领地。

另外，些成长型中小企业对中档住宅需求量比较大。

升值潜力从城建规划局得知，嘉陵江西路以后将规划为高楼林立的商住区域，由于项目的区位优势和未来开发区城市规划而产生的升值潜力。

目标客户群体定位依据上述定位因素，目标客户群体的轮廓变的非常清晰周边企业的中高层管理和技术人员他们注重工作效率，高层管理人员偏好舒适，中层管理人员偏好价格与便利年龄在之间，家庭成员构成比较简单，般人，家庭年收入在万元左右，受教育程度较高。

另外部分此类人员可能来开发区工作时间不长，但般都有定的能力购置房产，特别是因为到了适婚年龄，