（房地产）周口市阳光花园住宅小区项目可行性投资立项报告A1

城镇化进程步伐加快，城市功能趋向完善，市容市貌日新月异，城市环境日臻完善。

市场与需求分析市场分析从周口市目前社会经济发展水平来看，年全市实现生产总值亿元，在年遭受自然灾害，生产总值增长的情况下，十五期间年均增长人均生产总值元，年均增长，地方财政般预算收入亿元，年均增长。

社会消费品零售总额亿元，年均增长，全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长。

城镇居民可支配收入和农民人均纯收入在年大幅回升的基础上，年分别达到元和元，分别增长和，高于全省平均水平。

经过十五时期的发展，全市经济总量达到定规模，综合实力明显提升，内生机制正在形成，经济社会发展逐步进入良性循环的快车道农产品资源劳动力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔工业用地供水供电等基础要素充裕，为扩大开放，招商引资提供了有利的条件发展思路进步明确，正确的用人导向逐步树立，干部作风明显转变，形成了干事创业竞相发展的浓厚氛围。

总的来看，我市已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变的重要时期，由农村经济向城市经济加速转变的重要时期，由传统农业城乡二元分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变的重要时期，由封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变的重要时期，经济社会已步入个新的战略发展阶段。

这些都为周口市房地产业的进步发展奠定了坚实的基础。

从周口市未来发展趋势看，周口市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确提出十五时期，是全面建设小康社会的关键时期，是实现跨越式发展的加速期，也是加快发展缩小差距的重要战略机遇期。

经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，国际国内产业转移加速，有利于充分利用两个市场，两种资源，加快经济结构的战略性调整中央更加重视三农工作，把建设社会主义新农村作为我国现代化进程中的重大历史任务，十分有利于破解三农难题胡锦涛总书记视察河南的重要讲话以及省委省政府做出的实现跨越式发展，在中部崛起中走在前列的重大战略部署，为我们奋力实现周口崛起提供了良好的政治环境和发展环境沿海发达地区产业集群加速向中部地区转移，为加快三化进程提供了难得的机遇。

纲要提出十五期间，全市经济社会发展要努力实现以下主要目标在加大投入扩充总量优化结构提高质量和效益的前提下，继续保持较高的发展速度，生产总值年均增长左右，年突破亿元提前实现人均生产总值比年翻番，达到美元以上地方财政般预算收入翻番，达到亿元城镇化率达到左右全社会固定资产投资年均增长左右，五年累计突破亿元提高人口素质，稳定低生育水平经济结构进步优化，基础设施进步完善，单位生产总值能耗比十五末下降左右，可持续发展能力明显增强农业产业化步伐加快，工业总量显著增加，非公有制经济快速发展，城镇化水平和服务业比重有较大提升经济社会发展协调性增强，各项社会事业加快发展，文化强市建设取得突破性进展公共服务和社会保障体系进步健全，金融生态环境明显改善，社会主义市场经济体制和开放型经济体系更加完备剩余劳动力转移加快，人力资源产业化加速推进就业机会增多，城乡居民收入增加，物质文化生活明显提高，社会主义民主法制和精神文明建设进步加强，和谐社会建设取得显著成效，奋力实现跨越式发展，努力走在我省黄淮地区前列，为中原崛起做出积极贡献。

经济社会的全面快速发展，必将为我市房地产业带来更大的消费市场和更加美好的发展前景。

从行业情况看，近年来河南省房地产开发投资平稳增长，土地开发增幅减缓，市场销售良好，空置面积继续下降。

年月份河南省房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长。

周口市月份房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长，投资总额占全省的。

住宅只占。

周口市房地产投资额占全省比例较小，由于周口市人口总量相对其它地级市较多，市场需求绝对量就大，因此房地产开发市场前景较好。

周口市房地产投资额增长幅度相对其它地级市较大，说明周口房地产市场需求量较大，而且在售项目销售情况均较好，进步说明周口市场前景的广阔。

房价相对较低，价格上涨幅度较大年上半年，周口市区商品房平均销价元平方米，与上年同期元平方米相比，增长。

相比全省商品房均价元平方米低元平方米，低了个百分点。

稳中趋升的业内市场，较大的区域增长空间，十分有利于房地产业的发展壮大。

抓住机遇，加快发展，已成为房地产企业的共识。

需求预测需求状况受国家房改政策的引导，社会福利分房已成过去，购买商品房居住或投资的人口占城市人口的。

根据有关机构对国内个城市的调查统计，五年内准备购房都市人口占调查城市总体的，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在平方米之间，可承受价格以每平方米元为主体，辅之以每平方米元及元的价格。

在已拥有产权房的家庭中，预计在五年内购房，预计今年购房，商品房及经济责管理，并定期清运。

大气影响建筑材料在运输装卸拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。

采取措施将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落的土石方，定期洒水，使浓度低于大气污染物综合排放标准颗粒物无组织排放监控浓度限值。

废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料，经集中收集后全部运至垃圾处理场妥善堆放，以减少对环境的影响。

运营期对环境影响及治理措施污水治理本项目产生的废水主要为生活污水，按照雨污分流原则排放。

粪便污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。

固体废弃物治理本项目固体废弃物主要为生活垃圾。

应设专人定期清扫保持地面干净。

在人流密度大，保洁难度高的区域，如出入口道路等处，设专门的卫生清洁人员，随时清理，定期外运至垃圾处理场进行无害化处理。

噪声治理本项目在符合允许噪声标准的同时，应考虑自身使用时所产生的噪声对周围环境的影响，并达到有关规定的标准。

可通过选用隔音效果好的建筑材料等措施，以达到降噪的目的。

绿化绿化是景观环境的重要组成部分，它对环境的空间分隔与围合空气洁净色彩组成以及气温调节都起到重要的作用。

场地内绿化设计原则为最大限度地保留原有树木，以求在尽量短的时间内就能形成个绿树成荫的优美环境，丰富校园景观和改善校园生态环境。

环境评价本项目环境空间设计合理，其建设不会对周围环境产生污染和破坏。

在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会对环境造成破坏和影响。

第九章节能节水必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。

现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。

它是提高经济效益的个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。

因此，本项目建设采用新设计新技术新设备新材料以达到最少的能源和水资源消耗。

节能措施采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。

给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。

建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。

在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用的能量。

楼房屋面设隔热层或楼顶花园，其围护结构也考虑保温。

节水措施应采用节水型设备和器具。

如采用感应式阀门自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。

供水系统采取防渗防漏措施。

如供水管网卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。

能源管理建立能源管理制度和机构，加强水电的计量管理，并明确管理责任，防止跑冒滴漏，提高节能效果。

第十章项目实施计划与招投标项目实施计划根据项目工程量，预计本项目工期为两年。

本项目的实施计划如下项目前期工作项目申请报告编制及报批准备设计资料规划设计场区规划勘察设计等施工准备土建施工进行总图及建筑单体施工装饰工程简单建筑装饰竣工验收交工验收，投入使用。

项目实施进度表阶段名称月前期工作初步设计施工图设计场地准备土建工程竣工验收项目招投标为确保项目质量，节约投资，发挥最大经济效益和社会效益，防范和化解工程建设中的违规行为。

依照中华人民共和国建设工程招投标法和评审委员会和评标方法暂行规定，制定项目的招标方案。

本次招标的法人单位为周口市阳光花园住宅小区项目有限公司，招投标主管部门为当地建筑市场招投标办公室。

招标内容本项目招标内容为周口市阳光花园住宅小区项目及附属设施。

招标范围包括项目的勘察设计招标施工监理招标施工企业选择招标三项，面向社会全部进行公开招标。

投标开标评标和中标程序评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。

中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出日之内，按照招标文件，项目单位和中标人签订书面合同。

评标委员会人员组成评标委员会由项目单位的代表和有关技术经济等方面的专家组成。

根据本方案于开标当天，在建筑市场招投标办公室专家库随机抽取，评标委员会主任由资深的专家担任评标委员会采用单数制，但最低不少于人，并且工程技术等方面的专家不得少于成员总数的三分之二评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

投票采用无记名投票方式，以得票多者当选，但中标者的得票不得低于半数。

第十章效益分析评价依据和说明国家发展改革委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行的财政税收等部门的有关文件河南同三房地产开发有限公司提供的基础资料和基础数据。

经济效益分析成本分析本项目工程建设成本由以下费用组成土地费用勘察设计及前期工程费建筑安装工程费基础设施费期间费用建设成本总投资期间费用万元该项目总建筑面积平方米，成本价为元平方米。

销售收入销售税金及附加及利润产品价格根据该项目所处地理位置及目前同类商品房的销售情况，预计住宅平均销售价格为元，商业房平均销售价格为元。

销售收入本项目总建筑面积为，住宅建筑面积为，销售收入为万元，商业房建筑面积，销售收入为万元，总计收入万元。

营业税销售税金及附加根据国家财税政策及有关规定，本项目产品缴纳营业