（房地产）唐林苑小区5号住宅楼工程项目可行性投资立项报告A1

住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前我县房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。

购买力的增强，按揭的作用。

我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅品质的提高，也成为了房市升温。

因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。

最终导致价格上扬。

竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。

由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。

深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。

国家出台了鼓励农民进城落户的优惠政策，房价会继续上涨，将保持稳定增长。

麟北煤田大开发即将来临，崔木煤矿郭家河煤矿明年年初即将完工投产，丈八煤矿招贤煤矿和园子沟煤矿等相继开工，到年形成个大型煤矿，年生产煤炭万吨以上，麟游县居民以及外地开发商相继来麟游创业，县城人口将增加万多人财政收入和居民收入水平大幅提高，购买了增强。

麟游县城镇化率只有，比全省低个百分点，新实施的农民进城落户政策明年将大力实施，各项配套政策的落实，预测有人将进城落户，麟游县城镇化率显著提升，居民购房的需求将大幅增加。

综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米元。

商业用房每平方米元四竞争力分析外地企业纷纷进入麟游县。

由于麟游县人即将成为陕西省煤炭能源大县，开发前景广阔，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻麟游以争夺市场。

使麟游房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在麟游县居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。

无论是开发公司还是规划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是当地知名的地产商，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘再加上我们开发的地段位于青莲山公园，环境优美，周边又有多处游乐广场，具有浓厚的人文气息高收入阶层的市民较多。

而周边地段由于麟游近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。

据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。

五市场风险分析该居民小区主要居住对象为在乡镇县城工作的白领阶层，周边个体工商业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

由于他们职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。

收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。

文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好的投资环境。

对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。

这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。

所以投资风险不会太大通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。

房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

三建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设备方案工程方案原材料燃料供应方案及投资估算的依据。

建设规模唐林苑小区项目规划总用地万平方米，二期建筑面积万平方米，新建层住宅楼栋，剪力墙框架结构，二期规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

小区周边设幼儿园配套有游乐场所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。

二产品方案户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计理念。

注重环境的营造大量的就业机会。

小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。

小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。

可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。

二项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。

但考虑到该地区地广场附近，周围的交通条件较好。

建成后交通和市场环境应大体满足需求。

三社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。

对社会的发展是有积极的作用。

项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。

提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对武汉的下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。

定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生的影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程的影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无十四风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

二投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议推荐方案的总体描述唐林苑小区的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入后，投资政策再次放宽。

通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项