（房地产）商住小区二期项目可行性投资立项报告A1

年月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月下降个百分点。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月下降个百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下降。

商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。

其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

前三季度，商品房销售额亿元，同比增长。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。

房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。

其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，下降企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。

在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。

个大中城市房屋销售价格指数月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通商品住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

与上月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通商品住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

分套型看，平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨，环比上涨。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有个，其中涨幅最大的个城市是金华宁波锦州广州银川价格下降的城市有个，其中降幅最大的个城市是徐州下降唐山下降石家庄下降桂林下降丹东下降。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有个，其中涨幅最大的个城市是温州湛江杭州济宁银川价格下降的城市有个，其中吉林下降三亚下降。

二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有个，其中涨幅最大的个城市是深圳温州杭州金华洛阳价格下降的城市有个，其中降幅最大的个城市是石家庄下降吉林下降唐山下降岳阳下降呼和浩特下降。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有个，其中涨幅最大的个城市是济宁遵义郑州温州杭州价格下降的城市有个，其中包头下降石家庄微降。

新建非住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

与上年同月相比，办公楼销售价格上涨，商业营业用房销售价格上涨，其他用房销售价格上涨。

与上月相比，办公楼销售价格上涨，商业营业用房销售价格上涨，其他用房销售价格下降。

三季度，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，其中，新建住宅销售价格上涨，二手住宅销售价格上涨房屋租赁价格同比下降物业管理价格同比上涨土地交易价格同比上涨。

全国房地产开发景气指数月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份提高点。

从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比月份提高点本年资金来源分类指数为，比月份提高点土地开发面积分类指数为，比月份提高点商品房空置面积分类指数为，比月份提高点房屋施工面积分类指数为，比月份提高点。

项目区域房地产状况年，随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。

县全年房地产开发投资完成万元，比上年下降，各类商品房施工面积万平方米，比去年增长，全年商品房销售面积万平方米，比去年减少万平方米，商品房销售额万元比去年减少万元。

商品住宅销售量为套，比年减少套。

年恩施州房地产开发投资亿元，同比下降。

年以来商品房销售扫年下半年的下滑颓势，住房刚性需求群体逐渐打破等待观望的局面，积极出手入市，托高商品房价格。

上半年全州商品房销售面积万平方米，同比增加万平方米，增长。

其中住宅销售面积万平方米，增加万平方米，增长。

商品房销售额亿元，增长，销售均价元平方米，同比增加元平方米，上涨。

其中住宅销售额亿元，增长，销售均价元建筑市政工程安全防护费文明施工与环境保护费的通知鄂建文号规定计算垃圾服务费依据湖北省物价局湖北省财政厅的通知鄂价费字号教育发展费按湖北省人民政府关于征收地方教育发展费的通知鄂政发号计算建设单位管理费根据建设部建标号文规定计算可行性研究费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格号计算工程勘察设计费根据国家计委建设部计价格号文规定计算工程监理费按国家物价局建设部价费号文规定计算招标代理服务费按国家原发展计划委员会计价格号文件规定的收费标准计算人防费按湖北省物价局省财政厅省人防办关于印发湖北省防空地下室易地建设费收费标准及有关问题的通知鄂价费号文件规定计算土地征用费据实计算基本预备费按工程费用及其他费用之和的计算。

项目总投资额本项目总投资为万元，其中项目建设成本万元。

项目建设成本由直接工程费用其它费用基本预备费和建设期利息组成，直接工程费用。

万元，其他费用万元，基本预备费万元，建设期利息万元。

详见表。

项目开发费用万元。

项目开发费用由管理费用销售费用组成，管理费用按销售收入的计算，为万元销售费用按销售收入的计算，为万元，详见表。

资金筹措本项目开发总投资万元，所需建设资金由房地产开发有限公司自筹万元，银行贷款万元。

第十二章财务效益分析商住房销售价格根据恩施市房地产信息发布平台发布的县年月房地产销售情况统计分析知，项目地区普通住宅销售价格不低于元，非住宅销售价格不低于元。

根据消费者买升不买降的心理特征，建议业主对新城二期商住楼的销售采取低开高走的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。

根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，将金典大厦商住楼销售均价按以下标准估算至二层商业元三至十八层住宅元。

销售收入预测根据新城二期商住楼可销售总面积，结合以上单价测算，本项目销售收入为万元。

详见下表销售收入预测表类型可售数量单价元销售收入万元至层商业至层住宅盈利能力分析项目销售收入万元，可获利润总额万元。

项目缴纳的经营税金及附加企业所得税土地增值税和各部门的规费为万元。

见表表财务评估结论该项目建成后，房地产销售收入可达万元。

房地产开发成本费用为万元，利润总额为万元。

可实现所得税万元。

见表通过上述分析，该项目建设经济上是可行的，财务上是合理的。

第十三章社会影响分析社会影响评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件地项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。

社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响和负面影响。

本项目对县的社会影响概括起来主要有对城市交通景观环境的影响对社会经济发展和对外开放的影响以及对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响等三个方面，社会影响分析详见下表项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度对城市交通景观环境的影响项目实施后，对交通运输景观无负面影响。

对社会经济发展和对外开放的影响项目实施后，能促进当地房地产升值。

城市房地产业项目的建成，改善了居民生活环境与条件，提高了人们享受意识，造成土地和房产的需求增加，从而使城市的房地产增值。

地税值也会相应提高。

对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响个成熟化的城市，往往在已有的中心区发展潜力有限，需要不断的扩充其影响范围，而城市房地产业项目的建成，有利于促进整个区域建设进步发展，加快城市化进程。

项目与所在地互适性分析建设项目的互适性分析，主要是分析预测项目是否为当地的社会环境人文条件所接纳，以及当地政府居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的项目适应关系。

该项目的互适性分析详见下表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素可能出现的问题措施建议不同利益群体其他房产公司的竞争进步地规范房地产市场，创造公平的竞争环境，才能减少碰撞，化解矛盾。

当地组织机构在行政审批后勤保障方面遇到的问题加强与相关部门的合作与协调，针对存在的问题进行协调，并制订出切实可行的支持措施当地居住文化条件现有居民教育水平不适应文明居住的要求扩大交流深度，努力提高当地群众文化居住条件。

社会风险分析项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别，选择影响大，持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，并提出预防措施。

本项目的社会风险分析见下表社会风险分析表序号风险因素可能导致的后果措施建议政策性廉租房经济适用房建设房地产贬值，消费水平下降威胁。

加强对国家政策及改革措施等信息的收集和分析，研究并预测政策变化趋势，根据政策导向调整经营策略。

同时将不断提高经营管理水平，优化业务结构，提高资产的营运效率，增强盈利能力，使公司的经营稳步发展。

当地群体支持问题因担心建设期间环境受污染而抵制项目建设加大宣传力度，在项目建设中注重环保措施。

社会评价结论以上评价表明，本项目的建设，对县城的城市交通景观经济发展和对外开放城市化进程等方面有积极的影响。

能改善城市布局结构，增加城市活力提高居民生活质量，优化城市居住环境对推动当地旅游产业发展，促进企业社会的发展具有极其重要的作用。

美化城市景观等等。

对于可能产生的社会对项目的不适应性和社会风险问题，通过采取各种有效措施，都是可以化解克服或避免的。

因此，该项目社会评价是可行的。

第十四章风险分析及对策市场风险分析从县目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。

县年房地产开发投资完成万元，比年下降，各类商品