（房地产）国际商业广场住宅项目可行性投资立项报告A1

集团的房地产业集团的房地产是集团支柱产业之，已经形成了集前期策划工程管理销售及良好的售后服务和优质的物业管理为体的开发经营与管理的模式。

先后投巨资在澳门香港重庆浙江福建安徽河南等地建设集购物旅游娱乐餐饮运动游乐文化酒店式公寓八项功能于体的城市国际商业广场国际商业城市广场，不断打造中国城市商旅首选，为缔造国内创新和专业的房地产集团倾情奋斗。

先后开发了明等，累计总开发建筑面积超过万。

年月日在无锡举签下占地约亩的温泉度假区项目。

拥有房地产开发有限公司浙江置业发展有限公司置业发展有限公司房地产开发有限公司福建房地产开发有限公司安徽置业发展有限公司等。

未来将以此模式陆续在上海天津无锡等中国大中城市建设新项目，打造中国城市商业新典范。

香港集团十多年来在集团董事长先生的带领下，朴实经营，稳健发展，在企业经营管理方面已经形成了以市场为导向的企业核心经营管理体系。

伴随着集团大陆总部在上海的建立，香港集团将成为中国最具影响力的多元化大型企业集团。

联盛集团董事长先生在年代初期就在福建开发了万平米的家园万平米的大酒店等商住项目，尤其是从年以来，集团利用自身的国内外商业地产资源，成功开发了万平米的国际商业广场万平米的国际商业广场等项目，以及在建的新城万平米的国际商业广场万平米的商业广场等项目，积累了丰富的商业地产开发经验，并且同中国房地产百强企业集团合作开发建设了厦门中心福州城市广场郑州城市广场等近万的高档商住物业，累计总开发建筑面积超过万，并在中国的商业地产界建立了广泛的人脉关系，与国内外强企业乐购家乐福麦当劳肯德基中国电影集团星美院线冠军溜冰场国美电器苏宁电器等知名商家建立了紧密的战略合作伙伴关系。

其中商业广场项目由集团联合英国冠军滑冰场中国电影集团星美院线竞得项目的土地开发权，体现了商业地产中订单式生产的最高层次。

项目开发商介绍置业发展有限公司置业发展有限公司是香港集团在市注册的项目开发公司，是为开发建设国际商业广场住宅项目而成立的专业开发建设与经营管理的全资控股公司。

项目公司以中高层委派和本土化人才相结合的人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化素质较高，部门制度健全，以香港集团的现代化垂直化管理方式为基础，为住宅项目的顺利进展奠定了坚实的基础。

项目概况项目名称国际商业广场住宅项目开发单位置业发展有限公司项目规划国际广场住宅项目位于市地理位置优越交通便利周围基础设施完善，自然景色极佳。

项目规划用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

住宅项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体的综合性建筑。

由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。

住宅为年淮安市房地产市场投资状况图亿元年年年总投资额住宅投资额商业用房及其他层商业及配套为层，地下层设计成停车场兼人防。

第二节项目市场环境分析市房地产市场宏观分析房地产市场投资状况从数据可以看出近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长的态势，特别是年月份，市区房地产投资额为亿元，同比增长了，年在国家宏观调控的影响下，市房地产投资增长依然强劲，可见作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展比较健康，受到投资者的青睐。

开工面积与成交面积对比数据显示随着投资的增长，年房地产开工面积比年增长同期竣工面积减少市场需求放大，同期房地产市场成交面积增长。

综合三个数据可看出，市房地产市场供需基本平衡。

年淮安房地产开工面积与成交面积万平方米开工面积成交面积年年年淮安房地产竣工面积与成交面积万平方米竣工面积成交面积年年房地产市场价格走势分析市房地产市场发展比较健康，价格处于低位上涨状态，年在受宏观调控影响下，价格上涨，预计今后几年仍将保持低速稳定发展趋势。

项目微观市场分析房地产项目微观市场分析是建立在同区位同类项目对比的基础之上的综观市房地产市场，与本项目住宅部分最具有可比性的项目有和，通过对和项目实地调查，可以看出区域内住宅地产的市场前景项目概况电梯质检防雷检测白蚁防治费等六销售与管理费用，销售费用管理费用招商费用，七工程不可预见费用，八财务费用，贷款利息费用，九投资总额，第二节项目功能面积指标本地块地上可建面积为，地下可建面积为，总建筑面积为，各功能层建筑物的用途及面积详见下表建筑物功能层数建筑面积商业广场层商业住宅层住宅地下地下层设备间及停车场合计第三节价格定位价格定位主要从市场的角度出发，参考项目附近项目销售价格及其销售状况对本项目各产品价格进行定位如下物业静态目前价位元动态二年后基本价位元支撑价位基本价位乐观价位商业层层层层住宅第四节销售收入预测明细表物业建筑面积销售面积销售单价元销售额万元商业层层层部分小计住宅合计第五节利润预算表项目行次预算金额万元备注主营业务收入减销售折扣与折让主营业务成本其中土地成本房地产开发成本主营业务税金及附加其中土地增值税营业税及水利基金印花税及其他二主营业务利润加其他业务利润减营业费用管理费用财务费用三营业利润加投资收益营业外收入减营业外支出加以前年度损益政府补贴收入四利润总额减所得税五净利润第四章资金筹措计划及具体说明本项目开发投资总额万元，资金来源于三个渠道企业自筹资金占建设期投资额，约为万元。

银行贷款融资万元约占建设期投资的。

不足部分资金来源于前期销售回笼款。

取得销售许可证条件说明根据市房管局发放商品房预售许可证条件规定按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程总投资的以上且建筑形象进度达到以上，并已经确定工程进度竣工日期方可发放商品房预售许可证。

我项目预计在年月份建筑形象进度可达到，完成投资达到万元，其中土地款万元，拆迁费用万元，政府规费万元，建造成本万元，即完成总投资的，已经完全满足市房管局发放商品房预售许可证条件规定。

建设资金计划说明完成地下建筑需投入的资金约为万元，此部分资金通过自有资金万元来解决。

地上主体建筑和其他费用需要资金约为万元资金，此部分资金通过土地抵押及在建工程抵押贷款万元和自有资金万元及销售回笼款万元，合计万元来保证供应。

本项目预计在年月份可以全面预售，在本项目封顶之前预售计划销售面积的，可回笼资金万元，足额解决本工程的资金需求还绰绰有余。

还款资金来源本地块总建筑面积为，计划销售其的面积销售额高达万元，现金总流入为万元其中自有资金万银行借款万元销售回笼款万元，现金总流出为万元总投资支出为万元还银行借款万元交纳税款万元。

即净现金净流量为万元，故本项目有充裕的还贷资金及较高的抗风险能力。

抵押物说明国际广场占地平方米，土地款为万元，按照市相同地块的挂牌价格估算为万元万元亩，土地可抵押贷款额约为万元。

本项目主体工程总造价约为万，在建工程抵押贷款约为万元。

所以本项目通过土地和在建工程抵押融资万元具有可行性。

第五章敏感性分析盈亏平衡点总投资销售收入不含自营部分即本项目的销售率达到出售部分的时，项目即可盈利多万元。

销售收入的变动对本项目进行敏感性分析得知，在销售收入下降时，销售率达仍可盈利多万元成本的变动对本项目的影响，在成本降低时，销售率达仍可盈利万元以上在成本降低时，销售率达仍可盈利万元以上。

上述销售收入不包括出租的商业面积，该部分物业的市场价值可理解为本项目纯利润。

另外本项目对成本控制好将能较好减轻销售的压力。

第六章项目风险分析风险因素的识别项目开发过程中主要存在如下风险市场风险市场风险是房地产开发中常遇到的重要风险。

它的损失主要表现在项目产品销售路不畅，产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不到预期的目标。

细分起来市场方面涉及的风险因素较多，可分层次予以识别，通常市场风险主要来自三个方面是市场供求总量的实际情况与预测值有偏差二是项目产品缺乏市场竞争能力三是实际价格与预测价格的偏差，对于市场供求总量的偏差，首先将其分为供方市场和需方市场。

其风险可能来自区域因素替代品的出现以及经济环境对购买力的影响等。

产品市场竞争力风险因素，又可细分为品种质量生产成本及竞争对手因素等。

技术风险拟采用技术的先进性可靠性适用性和可得性可能出现问题。

资源风险在投资项目决策分析与评价阶段，对地下的资源和地质结构情况尽管有所依据担限于技术能力的局限性，对地下情况有可能认识不足，成为项目的风险源。

工程风险由于当地施工单位水平有限，施工工程中存在风险本项目业态丰富，设计变更较大，对整体工程存在风险。

投资风险投资项目的经济效益与投资大小密切相关。

因此，投资方面的风险因素对项目至关重要。

这方面的风险因素可以细分为由于工程量预计不足或设备材料价格上升导致投资估算不敷需要由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延外汇汇率不利变化导致投资增加等。

这其中有人为因素也有客观因素，应予仔细识别。

融资风险投资项目的经济效益与成本有关，凡影响融资成本的因素都应仔细识别，例如贷款利率升高或融资结构未能如愿导致融资成本升高等。

资金来源的可靠性充足性和及时性，也是应予以考虑的因素。

配套条件风险投资项目需要的外部配套设施，如供水排水，供电供汽及上下游配套等，在投资项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险外部环境风险房地产项目开发过程中，外部环境因素也是风险因素之，包括自然环境经济环境和社会环境因素的影响，政策因素和政治因素。

二风险防范对策市场风险防范对策我司将对市场进行动态跟踪研究，并对其客户群消费心理，需求行为进行研判断，以最大程度减低这方面的风险程度。

为了提高本案的进程，减少本案开发的市场竞争风险，我司对本项目住宅产品进行了独特的定位，同时，依据自身独特的地理条件，避免了项目同质化，在规划和户型设计时应充分考虑产品的附加价值。

此外，由上述分析可知，本项目的长期投资占了较大比重，经营上将面临着定的市场风险。

在这方面，将通过软硬件上塑造竞争优势吸引客源来规避。

同时利用联盛集团在酒店娱乐业上丰富的经验，为各类消费者提供满意的服务。

技术风险防范对策在项目开发过程中，与知名度高，技术质量高的外协队伍合作设计施工设备材料供应商等，密切关注开发过程中利用到技术的可靠性，适用性，可得性，匹配性，避免项目开发在技术方面的风险。

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