（房地产）城西人家房地产项目可行性投资立项报告A1

另方面，由于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买处或多处升值潜力大的商品房作为投资是个很好的选择，因此中产阶层中房地产的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。

西安市整体经济形势随着全国经济的持续快速发展，特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了个非常重要的历史时期，城市基础设施建设更是突飞猛进。

西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对外开放税收土地资源人才等方面采取优惠政策。

宏观经济形势的宽松局面，为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起为西安市经济的健康发展，提供了极为有利的外部环境。

年，西安市国内生产总值完成亿元，较年增长，二三产业增加值分别增长。

今年上半年保持了良好的发展势头，全市实现国内生产总值亿元，比上年同期增长。

中央继续坚定不移地推进西部大开发，为西安经济的发展提供了良好机遇。

西安市房地产市场分析年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定快速健康的发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。

随着商品房建设步伐的加快及商品房开发销售各方面政策的完善和改进居民收入的稳步增长，商品房市场人气不断上升，并进入了个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。

城镇住房制度改革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。

与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展注入了新的活力。

在西安市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更趋合理。

年住宅占投资总量的比重保持在其中为普通住宅，别墅和经济适用房分别占和，办公楼为，商业用房为。

需求市场分析年月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。

住宅需求市场分析住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域房型房价付款形式以及小区环境和物业管理等主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好的房屋类型。

本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份，其中有效问卷份。

调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。

其次较多消费者更倾向于城西和城北，如图。

高新区南郊东郊北郊西郊城内图计划购房区域分布在被调查者中，计划购买高层住宅的占，计划购买小高层住宅的占，计划购买其他类型住宅主要是多层的占，如图。

图计划购买住宅类型分布高层小高层其他高层小高层其他调查显示，欲购住宅面积在以下的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占，面积在以上的被调查者占。

参照图可知，有的被调查者欲购住宅的面积集中于范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅需求旺盛的状况。

百分比以下以上平方米图需要购买的住宅面积分布情况由于调查主要针对欲购买元以上的客户群体，在这基础上，目标客户群体可接受价格调查显示，的被调查者可接受的高层住宅单价在元之间，的被调查者可接受的单价在元之间，的被调查者可接受的单价在元之间，的被调查者可接受的单价在元之间。

加权平均分析，被调查者最高可接受的高层单价在元左右。

以上元图可接受高层单价分布百分比从图可以看出，被调查者对于高层价格接受的程度和我们对调查对象的主观选择基本致。

元的住宅是调查者可以接受的价格。

商铺需求市场分析调查结果显示的投资者打算购置以下的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资者打算购置以上的商铺，如表。

表户型面积分布比例户型面积以下以上所占比例可见，商铺投资者对于面积的要求依据各自用途及资金状况的不同而不同，时详细介绍本项目的资料，通常印成精美考究的小册子。

楼书的封面很重要，它反映了所介绍项目的品质，或者说至少会就项目品质给投资者留下较深刻的印象。

所以，在制作本项目的楼书时，定要有自己的特色，简洁明了，色彩鲜明，以吸引购买者为主要目的。

样板房展示样板房是购房者对拟购房屋最直接，最真实的体验，对唤起顾客的购买欲望非常重要，也对项目的销售起着至关重要的作用，所以样板房的设计也非常重要。

要认真研究购房者的心理，样板房的布局装饰质量外观设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，力求突出自身优势。

项目正式推出仪式可借助仪式向外部发布项目正式推出市场的信息，也可借助大规模庆典仪式来吸引大量传媒记者，同时，还可邀请政府人士或社会知名人士参加，以获得良好的社会宣传效果。

销售面积及收入实现计划本项目的总建筑面积为，其中可销售住宅面积商场以及个地下停车位。

依据施工进度计划，本项目销售期拟从年第季度开始，到年第季度末结束。

每个季度为个销售阶段，具体销售面积及收入实现计划如下住宅的销售面积及收入实现计划，具体见表表销售面积及收入实现计划表季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度合计住宅销售比例住宅销售收入万元商铺销售收入万元车位销售收入万元合计万元商场的销售面积及收入实现计划商场销售的工作在项目前期销售阶段已经开始，为稳妥起见，将其收入拟定在项目销售期结束实现，即年的季度，销售期为个季度。

销售收入万元地下停车位的销售收入实现计划通过市场调查，发现大部分的购房者愿意租赁车位。

但是在本次评价中，考虑将未来的车位纯收益折算到基准年的净现值就是该车位的收益还原价格，因此在技术上按照次性销售处理。

销售期定在项目建成以后，即年季度，每个车位为万元。

销售收入万元项目总投资估算与资金筹措总投资估算的原则尽可能地反映项目的实际情况尽量符合节约和稳妥的原则对于无法准确估算的项目在预备费中考虑依据政府相关职能部门的规定及行业要求。

项目总投资的估算项目的总投资包括土地费用工程前期费用室外工程费建安工程费用建设监理费预备费开发管理费装修费用以及建设期利息等项。

土地费用本项目占地，已办完所有项目报建手续。

土地费用总计万元含万元土地使用权出让金及契税，上述费用均为实际发生。

工程前期费用工程前期费用包含勘察设计费七通平电上水下水路天燃气通讯网络费以及城建配套费用。

根据建设单位已实际支付的费用核算，本项目城建配套费用为万元勘察费万元，设计费万元，其余费用万元，本项目工程前期费用为万元。

建安工程费根据陕西省建筑工程综合概预算定额，结合西安市类似工程的实际造价确定本项目单位造价指标包括外立面装修电梯水暖电安装以及室外工程费用为元平方米。

本项目总建筑面积，其中住宅，商业性用房。

建安工程费万元工程监理费根据目前西安监理市场行情，工程监理费费率取为建安工程费的，本项目工程监理费为万元。

开发管理费开发管理费按建安工程费的计算得万元预备费基本预备费按建安工程费和开发管理费的计算得万元。

涨价预备费按每年投资额度的计取，为万元。

预备费合计为万元。

建设期利息建设期利息为万元，详见附表。

项目总投资的确定本项目的总投资由以上七项费用构成，共计万元，详见表。

表投资估算表单位万元序号项目金额土地费用工程前期费用建安工程费工程监理费开发管理费预备费建设期利息总投资项目资金筹措项目总投资的资金筹措拟自筹万元，拟从银行借款万元，银行借款利率为，考虑手续费等其他杂费，取实际利率上浮即。

对于本项目，为了体现资金的流向，拟按季度计算，季度的贷款利率为，其计算如下季度利率为了准确把握项目的投资情况，方便建设单位筹集资金，把项目分季度所需投资详见表表投资使用进度表单位万元时间年年年合计季度季度季度季度季度季度季度季度自有资金银行贷款资金回笼项目财务评价项目财务评价主要对项目的财务盈利能力项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。

财务评价基础数据与参数选择计算期年年第季度至年第季度。

销售价格详见销售面积及收入实现计划基准收益率财务盈利能力分析项目现金流量表，见附表。

根据该表计算的评价指标有项目财务内部收益率，财务净现值和静态投资回收期。

其中财务内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元，静态投资回收期为年。

资本金现金流量表，见附表。

根据该表计算的内部收益率为，财务净现值基准收益率为万元。

清偿能力分析通过对借款还本付息计算表附表和资金来源与运用表附表的计算，考察项目计算期内财务状况，在年内可全部还清贷款本息和。

不确定分析本项目的不确定分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。

进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。

当销售收入实现时，项目即可保本。

低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。

所以，该项目的风险在可接受的范围内。

敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。

销售价格和建设投资的变化对项目的收益能力有较大的影响，因此，本项目主要进行销售价格和建设投资对内部收益率的单因素敏感性分析。

进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动，其结果如下表表不确定因素对内部收益率的影响变化因素变化幅度销售收入投资在敏感性分析过程中，将销售价格减少，项目内部收益率为，小于销售价格减少时，项目内部收益率为，大于，用插入法近似找出销售价格变动的临界点为。

项目的销售价格是个比较敏感的因素，销售价格允许变动的幅度为，∞。

建议开发商在销售工作中做好价格管理