（房地产）大理海湾生态住宅区项目可行性投资立项报告A1

第四，不破坏山峰线，保持大自然的美姿，尽量按山地等高线设计，既使建筑高低错落有致，又尽量保持原来地貌。

海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形保护地貌，通过艺术的眼光，因地制宜种植相适应的建筑，营造出具有诗意的栖居之地。

景观先行，做到人工与自然和谐。

园林设计与景观设计是两个不同的概念，景观设计在我国还比较陌生。

在海湾生态住宅区的开发中，我们提出了‚先造景观，后盖房子‛的建设思想。

在景观设计的中提出‚园林与自然和谐，景观与文化交融‛的设计理念，注重回归自然，以构筑幅阳光清风绿意与蓝天的美景，追求种‚天人合‛的意境，留下的将是‚人在画中居，画作长卷观‛并与山河同存的建筑。

人自然建筑的完美融合。

海湾生态住宅区讲究以人建筑环境的完美融合作为设计理念，以人的生活及生活感受为设计主线，以简约的形式细腻的细节灵活丰富的空间，给人予强大的冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，体现人文关怀。

为客户描绘了种独具魅力的生活方式，通过营造出的临水而居的高尚生活社区，带给准业主的将是种全新的生活品质。

作为未来城市标志性建筑，让拥有者充分感受到对生活的享受，成功与自我的实现海湾生态住宅区建筑形态讲究的是通过对地块山形地貌的理解，找到最佳的人与自然和建筑完美融合构思方案。

是减少接地，尽量保持地表的原有地形和植被，有效地保护地貌，避免较多土方工程建筑内部形成不同标高底面二是不定基面，合理利用地形高差和山体形态，沿等高线随山体布局设计，形成收放自如起伏跌宕的气势三是山与建筑共融，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，既丰富了住宅的立面造型，又避免了对自然山体的破坏，形成与山体形态相协调的建筑风格。

遵循国际文明居住标准。

海湾生态住宅区，切遵循‚国际文明居住标准‛，最大可能的保留了现有的生态环境，让建筑与自然和谐融合。

‚全景式观海建筑，纯生态别墅‛是住宅区的项目定位，其设计理念环保指标人居文化必将领航于大理海东片区的住宅产业开发。

用地及主要经济指标海湾生态住宅区用地平衡表项目占地面积亩占地比率总用地净用地其中建筑用地山坡面积道路绿化用地生态住宅区技术经济指标居住总户数户居住总人数人总建筑面积建筑密度容积率绿地率住宅层数局部层生态住宅区设计原则和方案设计原则以人为本，追求舒适的人居环境。

具有前瞻性，使用新材料新技术，引入新理念，配备现代化管理系统。

达到功能齐全安全舒适管理便捷的优良效果。

设计方案单体设计庭院生态住宅户，双拼住宅栋户，连排住宅户，叠拼住宅户，共计户。

套型设计庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约双拼住宅净用地分，建筑面积约，连排住宅住宅净用地分，建筑面积约。

叠拼住宅建筑面积约。

底层设停车房会客厅厨房餐厅卫生间工人房，二楼以上为卧室起居室或客厅书房等，三楼为卧室建身房露台等。

结构设计按九度设防确保结构体系的安全性合理性经济性。

考虑当地常年有风的情况，趋利避害。

为适应住宅空间的灵活性多样性适应性和可改性的要求，采用框架结构形式，层高米。

线网设计生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计，不架设明线。

所有电线电视通讯等线路采用专用地沟埋设。

三投资估算资金筹措与投资计划投资估算主要是根据地价地形地质状况，大理市当前各种主要建材如钢材水泥木材砂石料管材玻璃等材料的市场价格，以及大理市房地产开发平均投资成本，结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区的要求来进行测算并适当放宽投资数额，以免物价上涨或不可预测的情况导致投资增长，造成实际资金紧张。

总投资额本项目总投资万元，其构成如下土地费万元出让费亩万亩万元契税万元前期工程费万元勘察设计费万元三通平及土石方工程万元建安装饰费万元基础工程费元万元建筑安装工程元万元装饰工程元万元基础设施建设费万元供电元万元供排水元万元通讯邮电元万元绿化道路照明等万元公共配套设施费万元保安万元停车场棚万元公厕拉圾清运站消防等万元管理费万元财务费用包含贷款资金利息及其它费用万元不可预计费万元合计万元单位产品投资额为万元元。

资金筹措建设项目所需资金主要通过以下渠道解决自筹资金含银行贷款万元预售商品房收入资金万元引入合作资金万元投资计划在投资计划中，土地采取次办理使用手续后，次付清土地出让金。

开发计划采取滚动开发，分期建设。

第期年年，为其建设投资期，主要集中在年和年，完成建设第二期为年年为收尾阶段，主要完成建设和室外道路管网绿化等。

四项目资源与建设条件项目用地分析位臵位于海东镇下和村龙沟箐，属大理市满江规划片区。

依山面水，符合中国五千年来对经济区的中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和与国际接轨的风景旅游城市，大理市作为滇西地区交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区的中心城市，无论通过何种途径增加，都需要相应的配套建设和住房。

在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，大理市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

所以，这部分新产生的需求就为我们的项目建设提供了定的销售市场。

海湾生态住宅区优势海湾生态住宅区项目建设符合大理居民的需求特点，并且有明显的区位环境优势。

根据需求特点，进行规划设计和建设，使其至善至美，完全可以满足消费者的要求。

依山旁海，临风望月，远眺苍山如画，近看洱海似银，处于最好的位臵，海湾生态住宅区区定是新的需求者最佳臵业选择地点。

售价分析大理住宅售价情况调查结果显示，房价平稳上升，其主要原因是土地价格上涨另外由于对生态住宅区环境绿化美化和配套要求提高，用地成本和建筑成本相应增加。

价格定位定价的依据和原则本生态住宅区住宅定位的主要依据是建设成本二是大理住宅市场销售价格三是大理市居民对住宅的消费承受力四是大理市居民的收入水平五是生态住宅区的地理位臵和环境。

定价的原则是高品位中价位，低利润。

定价的策略采取成本价吉祥数字入市，先买优惠，分期定价的办法。

住宅基本定价依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算综合定价为庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约的幢生态住宅销售价格万元。

双拼住宅净用地分，建筑面积约的户生态住宅销售价格万元。

连排住宅净用地分，建筑面积约的户生态住宅销售价格万元。

销售对象总体市场定位为世纪大理人和事业成功人士量身打造的海滨高尚住宅生态住宅区。

地域以大理市为中心辐射周边市县，以滇西及外销市场为辅。

市场划分大理，周边县市，外销指大理州以外主力客户群大理市及其周边市县中高收入者，这类客户拥有年万元以上的稳定收入，年龄在岁之间，家庭结构简单，生活品位较高，拥有较高的学历层次，并拥有定的身份和事业。

主要对象大理知名企业的中高级职员和营销精英当地金融通信医疗保险等企业就职的成功中级阶层当地从事个体小规模加工的私营业主建筑业老板等机关事业单位中层以上干部投资房地产保值增值的人士周边或外地的工商界人士私营业主二次臵业者。

销售计划销售的分期目标计划总销售面积，其中期工程的销售面积，二期工程的销售面积。

销售工作的组织人员机构由公司策划品牌室销售部负责实施营销计划，售后服务由公司组建管家中心或委托专业屋业公司负责。

销售工作的内容和时间计划制订销售方案，进行销售人员培训，做好销售的准备工作，时间为年月年月进行广告制作与投放，规划设计销售环境，营造销售现场，树立公司形象，推广项目的品牌和概念，提高公司和项目的知名度，推动项目的预售和内部认购。

时间为年月年月完善销售环境，组合推出广告，展开现场销售和直销活动，全面进入强势销售。

时间为年月年月寻求销售难点，针对性地进行突破，做好销售工作。

时间为年月年月。

做好广告与公关抓住四个有利时机进行公关是奠基仪式开盘二是内部认购造市三是结构封顶展开四是全面竣工强化。

抓好广告的优化组合。

充分利用电视报纸网站广播路牌宣传册以及车身广告等形式，优化组合进行发布投放，形成全方位立体的促销网络。

七投资效益与财务分析社会效益海湾生态住宅区项目的开发实施，所产生的社会效益主要体现在以下几方面增加就业机会本项目形成的社区管理服务系统将提供约人以上的就业机会，对社会稳定具有积极作用。

为社会提供了高尚住宅增加了住房的有效供给，为国家推行住宅商品化和货币分房增加物质基础。

为国家财政增加收入本项目建设将为国家和地方带来上千万元的税费收入，为当地经济建设作出定贡献。

促进经济开发区基础设施建设项目启动后，政府必将启动用地及周围片区的基础设施建设，才能保证项目实施。

促进大理市项目招商引资本项目建设将使周围环境得到改善，带动基础设施完善，集聚人气，增强投资者的信心，从而促进招商引资工作。

环境效益社区及周围交通条件得到改善生态住宅区建设将使该片区形成新的四通八达的路网，向周围辐射，增加城市的可入性。

促进新的社区文化形成高尚住宅社区的建成，将使这片本来毫不引人注意的冷清地方显现出生机勃勃的景象，随着商业教育娱乐等各种设施的完善，住户的入住把各种知识信息技术带进社区，社区将形成独特的文化氛围。

改善了社区及周围环境质量生态住宅区建设不仅因上述交通条件改善和社区文化形成，给周围村庄居民带来生活环境方面质的改善，而且生态住宅区独特的建筑和区内绿化将起到示范性效果，使周围居民重视环境绿化，以提高环境质量。

经济效益与财务分析销售收入与税金本项目除去各种配套公建设施外，实际销售面积为。

销售定价为庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约，每幢生态住宅销售价格万元。

双拼住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。

连排住宅净用地分，建筑面积约，每户生态住宅销售价格万元。

销售总收入万元套万元户万元户万元户万元万元税金万元营业税万元万元城乡建设维护税万元万元教育费附加万元万元单位税收元成本估算直接成本万元土地出让费万元前期工程费万元建安装饰费万元基础设施费万元公共配套设施费万元间接成本万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元不可预见费用万元项目总成本万元单位销售成本元单位经营成本单位销售成本单位税收元利税总额利税总额销售收入项目总成本万元利润总额利税总额销售税金万元企业所得税万元企业净利润利润总额所得税万元盈利能力分析从财务分析的数据可知，若所建盖的生态住宅能按预期目标和价格销售，则本项目有定的经