（房地产）娄底市阳光一品住宅小区项目可行性投资立项报告A1

特别是近几年内，国家省市区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新，根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。

按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万，居民的住房面积由平米人增加到平米人，在这几年住房需求空间极为广阔。

二项目建设的必要性符合国家经济发展政策和信贷支持方向。

我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但作为中部崛起的城市之，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于个价格洼地。

并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。

改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进社会经济的进步发展。

因此，年末以来国家不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民的住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。

娄底作为个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块九龙板块火车站板块娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的围绕工业厂矿开发的特色，九龙板块凸现传统商业特色火车站板块突出交通枢纽特色城南板块是政治特色城东板块是以良好的文化氛围为特色。

本项目处在城南板块的城东位臵，将以其舒适现代时尚的独特项目魅力，弥补了城南板块的不足，提升了建设路的建筑品质。

随着娄底市城区的改扩建，对城市规划和城市品位的要求会越来越高，‚阳光品‛住宅小区项目本身所具有的‚简约现代‛将极大的改善城市环境，增强了城市的服务功能，提高了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容量，促进了康居小区的上档次建设。

通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁建材建筑轻工等相关产业和房地产业金融保险业以及第三产业的发展。

同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。

‚阳光品‛住宅小区项目的建成，可安臵住户户，对这板块的居住，商贸文化的发展，显然有着重要意义。

三项目地理位臵优势项目地址‚阳光品‛项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路的拉通后的开发最火热的中心地带，教育资源方面有中小湖南人文科技学院医务方面有中心医院康馨老年医院市骨科医院商业方面有步步高商场沃尔玛超市行政职能机关有建设局国土局规划局‚阳光品‛住宅小区北临城市道路建设路，通过建设路联通的吉新路新星路育才路可四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位臵较好。

二区位优势‚阳光品‛住宅小区项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，根据娄底市近中远三期规划以及区三片六个组团的规划，项目建设符合娄底市总体规划发展的方向。

三交通优势项目所在地为城市主干道建设路，本项目所在区域不到公里是火车站，离市汽车南站的距离也不超过公里，与外界联系十分方便。

四环境优势项目周边省人文科技学院中小八中，有市中心医院市建设局等单位。

东伴珠山公园南依孙水河，与文化广场娄星广场柏杨河公园等市民休闲广场极近，周边良好的文化氛围，人气商气，是住家投资的首选。

五用地优势项目所在区域内地形平整，南低北高，南北高差最大为米，地质结构不复杂，环境土质具备了城市建设的要求。

第四章市场分析湖南经济宏观分析张春贤同志在报告中提出，加快‚‛城市群建设，擦亮了湖南经济版图。

加快以长株潭为中心，以个半小时通勤为半径，包括岳阳常德益阳娄底衡阳在内的‚‛城市群建设，形成湖南在中部崛起的主要力量，对湖南经济乃至全国经济的带动作用将是前所未有的。

同时从国家实施‚中部崛起‛的战略来看，省委省政府紧紧抓住时机，坚持走新型工业化道路的发展战略，经济发展逐年加快，连续三年经济增长超过，‚十五‛期间经济年均增速达到。

今年在‚工业强省战略‛的推动作用下，保持了较快的发展势头增长。

年月，湖南省发改委公布了‚‛城市群发展方略。

目标是到年，初步形成城市群体系架构运作机制和运行模式，成为湖南发展的主体区域中部崛起的重要支撑，到年左右，建成全国具有重大影响的城市群。

并且，要在个方面形成城市群的强大支撑推进以布局协调功能相济为目标的空间结构优化确保工程质量，保证工程进度，降低工程造价，按规定本项目采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工程师，对项目实行全程监理，制订监理程序，规定监理职责，明确监理权利。

监理工程师应根据合同的有关规定，维护业主建设方施工单位的合法权益。

三项目招投标根据国家发展计划委员会年月日颁发的第号令建设项目可行性研究报告增加投标内容以及核准招标事项暂行规定，本项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动均采用招标制，选择技术力量雄厚，水平高，设备先进，资质优的勘察设计施工监理单位和价廉物美的设备材料生产厂家，并按合同法签订承包供应合同，进行管理实施。

招标基本情况表和审批部门的核准意见表同附于后。

招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告及中标候选人招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备主要材料重要材料其它情况说明审批部门核准意见招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告中标候选人全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备主要材料重要材料其它情况说明四建设进度安排根据本项目的建设条件，资金筹措等情况，经与业主方商议，项目建设期定为个月，即年月至年月，综合进度计划详见如下进度表阳光品住宅项目计划进度表项目年年季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度可行性研究前期工作勘察设计三通平工程基础工程主体建安工程室内外装饰工程配套工程附属工程竣工验收第十章物业服务为适应现代城市生活和社区管理服务需要，本项目拟设立的物业服务机构。

其职责包括治安维护土建管线维护检修水电供应管理提供或管理商业服务环境卫生及绿化管理提供居民需要的家政服务。

本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。

第十章投资估算与资金筹措投资估算编制依据⒈湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南省建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准的通知湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办法的通知湖南恒创建筑设计有限公司提供的娄底市‚阳光品‛项目平面规划娄底市主要市场材料价格及预算价格。

二建设投资分析本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由土地购臵费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设施费项目开发税费预备费包括基本预备费和涨价预备费其它费用和项目期间费用组成。

⒈土地购臵费用由土地使用权出让金交易费契税拆迁安臵补偿费构成。

⒉前期工程费用包括规划勘察设计费可行性研究费三通平。

⒊建筑安装工程费由土建安装工程费配套设施附属设施费组成。

⒋公共配套设施费⒌项目开发税费主要是报建人防等费用。

⒍预备费包括基本预备费和涨价预备费。

⒎其它费用包括监理招标保险及其他等。

期间费用管理销售及财务费用。

三建设投资估算表总投资估算表单位万元项目总投资计算依据项目开发成本土地成本土地出让金土地成交确认书交易契税土地出让金的拆迁及其他前期费用可研规划设计按实际发生情况勘测按实际发生情况三通平费按实际发生情况房屋开发费土建安装工程费其中基础工程按孔桩米孔元米计土建工程费按总建筑面积平均元平方米含内水内电水电气有线初装水电气有线户门窗按经验预估，含高层防火门配套设施其中室外给排水按占地面积元平米强弱电按占地面积元平米电梯及安装台电梯按万元台计附属设施其中消防及绿化消防按高层建筑面积元平米，绿化景观按土地面积元平米安防及其他公共配套设施费高低压配电道路硬化等项目开发税费报建规费按元平米不可预见费按之和的计算其他费用监理招标保险及其他等二项目建设期间费用管理费用按项目销售收入的考虑建设期销售费用按项目销售收入的考虑建设期建设期利息按贷款万元平均使用计算三项目经营期间费用总计二筹资来源及投资计划筹资来源本项目测算总投资万元，其资金来源为自有资金万元预售收入万元申请银行贷款万元。

资金来源构成见下表资金来源构成表单位万元项目金额占比自有资金申请贷款预售收入合计二投资计划本项目于年月开工，现已完成土地征购勘探设计可行性研究等前期工作，目前正进行报建场地三通平。

项目计划于年月竣工并交付使用，项目建设周期为个月。

第十二章经济效益社会效益与环境效益评价经济效益评价测算依据及相关参数本次分析计算对象为总用地面积平方米，总建筑面积平方米其中不计容积率的面积为平方米计划建设工期个月。

经济评价主要依据国务院建设部湖南省和娄底市人民政府及有关部门公布的相关法律法规政策文件房地产开发项目经济评价方法项目设计方案娄底市市场调查情况营业税及附加所得税企业提供的相关资料二销售价格及项目销售收入⒈价格预测及销售总额通过市场调查及该项目所处地理位臵周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑到娄底市‚阳光品‛项目房地产销售风险及工程建设成本等综合因素，价格预测及销售总额物业类型面积单价元平方总金额万元高层住宅多层住宅商业地下室车位按万元个计配套物业不计销售合计地下层设备用房架空层物业管理平方米，只计资产，不计销售收入。

总销售收入万元三项目财务效益Ⅰ项目销售收入税金及附加收入与经营税金及附加估算表序号项目估算价值万元销售收入多层住宅高层住宅商铺车位经营税金及附加销售净收入Ⅱ成本费用本项目的成本费用由开发成本和期间费用以及经营期的管理费用销售费用构成。

成本费用估算表单位万元序号项目估算价值开发成本经营期期间费用销售税金及附加总