（房地产）宁陕森林公寓住宅小区项目可行性投资立项报告A1

是发展生态旅游绿色食品地道名贵中药材的最佳地区。

近两年，先后被国家确定为全国生态示范区建设试点县全国扶贫开发重点县中药材规范化种植示范县和国家绞股蓝种植示范基地。

版图大县人口小县，资源丰富经济穷县，是宁陕的基本县情特点。

年以前，宁陕是个林业为主导，农业为温饱，工业跟着林业跑的典型木头经济县。

国家天保工程实施后，县委县政府迅速把战略重心从砍山吃山，木头立县转移到养山护水，生态立县上来，全面实施山川秀美工程，大力改善基础设施条件，狠抓生态环境保护，积极调整农业产业结构和工业产品结构，大力发展生态旅游绿色食品和地道名贵中药材为主的产业，农民收入从天保工程实施之初急骤下滑趋势逐渐平稳回升，社会经济呈现恢复性增长的发展势态。

年，全县国内生产总值完成亿，财政收入万元，农民人均收入元。

项目区域旅游资源特点南山位于陕西省南部，安康市西北部，地处秦岭中段南麓，地理坐标为东经8゜〞8゜〞与北纬3゜〞3゜〞。

北依长安户县周至，东邻柞水镇安，南接石泉汉阴安康，西连佛坪。

南北纵伸千米，东西横延千米，总土地面积平方千米。

该县地质构造复杂，属秦岭准地槽褶皱系中段，跨北秦岭加里东褶皱带南秦岭海西褶皱带和南秦岭印支褶皱带多个地槽内部单元，褶皱和断裂发育，并具多期次多级别发育的特点。

境内岩浆岩分布广泛，晚古生代和中生代侵入岩体出露面积约占全县的，岩石大部分属花岗岩千枚岩片麻岩等火成岩和变质岩质。

该县属陕南山地北秦岭高中山地貌，地质构造复杂，地貌景观多样，在海拔比较高的秦岭主脊存在冰缘地貌。

依海拔高度自南至北可划分为低山中低山中高山三种地貌类型，分别占全县总面积的℅℅和℅。

境内山岭纵横，河谷深切，海拔般在米以上。

秦岭主脊横亘境北，高峰有天华山草桠子秦岭梁沙沟岭黄花岭支脉多自北向南延伸，其中平和梁纵横贯县境中部，山体高大，南伸最远，与秦岭主脊构成全县地形的主要骨架，整个地势北高南低，多数地方沟深谷狭峭崖壁立。

最高点位境北的秦岭东梁，海拔米，最低点为县南的铁炉坝磨石湾，海拔米，相对高差米。

独特的地理位置和复杂的地质构造形成了丰富多样的地貌景观，或雄山异峰峻拔天表，或溶洞峡谷深邃幽曲，或奇崖怪石千姿百态，构成了道道靓丽独特的自然风景。

气候属北亚热带山地湿润气候，具有雨多云雾多湿度大日照短夏无酷暑冬无严寒气候温凉舒适宜人等特点，年旅游舒适期长达天左右，具有发展旅游业的最佳气候条件。

受海拔高度与地形地貌的影响，气候不仅垂直变化明显，而且南北差异较大，并常形成奇特的天象气象景观。

全县年平均气温，极端最高气温，极端最低气温最冷月月平均气温，最热月月平均气温，气温平均日较差，年较差。

年平均降水量，四季中以夏季降水量最多，占全年额度℅秋季次之，占℅春季占℅冬季最少，仅占℅。

年平均日照时数小时年平均蒸发量你那平均风速年平均无霜期天，初霜日月日，终霜日月日。

境内沟壑交织，河流密布，水资源十分丰富，并具有河溪瀑泉潭库塘湖等多种水体景观。

流域面积在平方千米的河流有条，均属长江流域汉江水系，其中主要河流有汶水河旬河池河长安河和蒲河等条大河。

全县径流量为亿立方米，水能理论储藏量万。

可开发利用量。

县内水质良好，清甜爽口。

地表水属软质水，俗称普通泉水，是茶道爱好者崇尚的上选之水地下水则属中度硬水。

地表水与地下水值均呈中性微酸，经有关部门化验分析，均符合国家规定的人畜饮水标准。

项目客源市场分析项目区域餐饮住宿接待能力现状截止年年，宁陕县城没有星级接待单位，仅有普通宾馆家，招待所及个体小旅馆家，总床位张，餐饮日接待能力人次，平时住宿开放率，双休日长假及旅游旺季经常客满为患。

客源市场分析区域市场及目标客户近期酒店客源区域市场以本省关中地区汉中安康为主，以国内其他区域市场为辅。

中期以国内其他区域和本省区域客源市场并重，远期以国内省外区域客源为主。

本省区域客源为辅。

目标旅行社团体客户自助旅游客户官方机构会议出差客户来当地投资商客户，住宅客户以当地居民为主，以周边市县购避暑休闲房为辅。

客源接待量客源接待量与旅游景区开发的规模，景区建设质量，特色看点，营销推荐等因素关系密切，本客流量分析以景区开发起步期和成长期低水平保守预测为基点，淡平。

枉季加权平均预算。

详见表宁陕县旅游客源流量分析表表旅游景点名称日环境容量人次日实际实现流量人次本项目地日停留入住流量人次其他接待单位日分流人次本项目日预期客源人次县城日游景区天华山国家森林公园蒿沟生态旅游风景区朝阳沟旅游度假区七亩坪峡谷探险区南京沟自然风光区筒车湾漂流探险区上坝河森林公园含国际狩猎场旬阳坝溶洞旅游区平和梁高山早旬旅游区太白渡假风景区渔湾太极真图旅游区合计注县城日游景区含十八丈瀑布石佛台，朱鹮基地，寨沟田园风光，城隍庙县城森林公园白神施工废水施工废水主要来源于沙石料清洗，混泥土烧筑养护灌浆车辆冲洗，砌块加湿等生产工序。

防治措施沙石料，砌块加湿每两个沉淀池保持废水在池中沉淀时间达小时以上，澄清废水再次利用。

混泥土拌合系统废水采取沉淀法统收集沉淀池加入适量絮凝剂。

加快沉淀速度中和值澄清水再次利用。

施工机械车辆其他附助设备采取集中地点清洗，废水统收集，悬浮油污汇入收集池集中回收处理。

生活废水生活废水主要产入人流洗涤水餐饮水等。

采取内部雨污收集系统集中于化粪池，再经市政污水排放管道进入污水处理厂。

水土流失预防减缓措施弃土弃渣科学堆放。

临时堆放场应加护坎四周修挖临时导流渠以利雨水排放。

施工现场附近有需填埋物时尽快将废弃物移动加以利用。

规划绿化用地在不与施工主体工程用地发生冲突时应先期植树绿化，建筑活动结束后，对裸露场地及时绿化硬化。

第六章项目建设进度方案项目自年月按照业主与宁陕县人民政府签订开发协议规定开始工程建设准备工作，到年月工程达到酒店正负零，因其他原因停工到年月调整项目并重新开工，预计到年月竣工。

整体工期个月，实际施工工期个月。

其中工程前期工作约三个月，主要完成项目立项备案工程地质勘查办理建设项目施工许可等。

土建安装装饰工程约个月，主要目标进度日期为年已完成酒店主体结构正负零，主体结构正负零年月完成整体工程形象进度，年月完成结构封顶，年月整体装修竣工年月交付使用，年月日营运开业。

辅助工程穿插进行，大体安排绿化工程在不与主体工程发生冲突的地点在前期工作期间完成，其余绿化在交付使用前后完成，地面停车场及场地硬化工程在主体封顶至工程竣工期间完成。

详见附表表工程建设进度表工程内容年度年度月月月月月月月月月月月月月月月月月月月工程前期准备办理项目备案工程地质勘察二土建主体工程结构封顶安装及装饰工程辅助工程停车场绿化工程竣工验收交付使用第七章投资估算与资金筹措投资估算投资估算的依据投资估算的基本依据为国家建设部颁发的定额参照清单计价法并充分考虑到地域经济的差异，建筑主材来源条件和物价水平的波动等诸多因素，投资估算留有定上浮空间，仅供项目建设决策时参考。

投资估算建设项目总投资估算万元分项投资见投资估算表表秦岭森林大酒店投资估算表序号投资项目单位数量费用金额万元构成比例备注建设项目前期费前期综合费用规划设计地勘报建等二土建安装工程主体工程装修工程设备购置及安装电梯中央空调等辅助工程绿化停车场场地硬化三基本运营购置费厨房客房会议室配套装备四强制性设施建安工程防雷消防垃圾中转站六不可预见费含试运行费用七建设单位管理费八流动资金总投资固定资产填表表森林住宅小区投资估算表序号投资项目单位数量费用金额万元构成比例备注前期综合费规划设计地勘报建等二土建工程主体工程楼多层楼高层楼高层装修工程设备测量及安装辅助工程绿化环形道路三售楼管理费四强制性建类工程消防防雷垃圾中转站五不价预备费六流动资金总投资回走资产资金筹措项目总投资万元，资金筹措方案业主自筹资金万元，占总投资的，申请银行贷款万元，占总投资的投资用款进度年度万元，年月至月万元，年月至年月万元。

第八章财务分析营业收入营业收入包括酒店长期经营收入和住宅小区房地产短效收入。

表酒店年营业收入分析表序号收入项目计量单位单位价格收入金额万元备注客房收入开房间次房年平均开房率二餐饮收入上座人次年年平均上座率℅三门面房租收入四物业合理收入平米合计填表住宅小区售房收入序号收入项目计量单位收入金额万元备注楼多层二楼高层三楼高层四酒店层收入合计成本费用成本费用相关参数来源于业主单位提供的数据和向有关部门的咨询，由于市场调价的变数较多，本分析仅供经营者参考。

表酒店经营成本费用分析表序号项目金额万元备注原辅材料费用餐饮主要为菜品消耗客房次性用品公共用品消耗其他宣传营销费用二工资及福利工资人平均收入万元福利含统筹保险工资总额℅三水强弱电环卫电耗年万，水耗万年四维修费固定资产总额五折旧费综合折旧率℅，年不计残值六银行利息年息静态简易计算七经营管理费含营业税附加成本费用总额填表利润测算项目利润测算利用简易算术法，实际经营过程中利润结果影响因素很多，除了经营者管理水平外，更多的是来自客观方面的影响，因此，测算结果仅供经营者参考。

表住宅小区楼盘成本测算表序号成本项目成本万元备注建设投资二贷款利息万元年年息三建设期管理费四销售税金合计表酒店经营利润测算表序号项目金额万元备注经营收入二成本费用总额三税前利润四企业所得税五净利润税利总额含营业税及附加企业内部利益净利润折旧表住宅小区楼盘利息测算表序号项目金额万元备注售楼收入二建设总成本三税前利润四所得税五净利润投资回收期测算酒店静态投资回收期项目总投资投资回收期年净利润法定计提基金年折旧费年住宅小区投资回收期年动态投资回收期酒店表现金流量表全部投资表现金流量表全部投资时期年份负荷现金流入现金流出净现金流量累计现金流量合计经营收入提取折旧合计建设投资经营成本贷款利息所得税建设期试营期达数期说明根据当地政府太高引资优惠政策，所得税免三年减半两年。

从现金流量表测算前已看出会三年建设期，两年试营期到第八年累计现金流量出现正直，投资动态回收期为年投资风险与控制本项目投资风险来自融资市场产品价格等主要方面。

融资风险本项目建设总投资万元，即万元依靠贷款，能不能得到或者延迟得到贷款，直接影响建设工程成与否和建设工期。

对投资收益起着决定性作用。

控制措施，尽早向银行努