（房地产）安居小区项目可行性投资立项报告A1

二进步建立健全城市廉租住房制度四逐步扩大廉租住房制度的保障范围。

城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。

年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保年底前，所有县城要基本做到应保尽保。

十五期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

五合理确定廉租住房保障对象和保障标准。

廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。

廉租住房保障对象的家庭收入标准住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布次。

六健全廉租住房保障方式。

城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。

每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平市场平均租金保障对象的经济承受能力等因素确定。

其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

七多渠道增加廉租住房房源。

要采取政府新建收购改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。

小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。

新建廉租住房套型建筑面积控制在平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购也可以考虑相对集中建设。

积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

八确保廉租住房保障资金来源。

地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。

二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。

三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于，各地还可根据实际情况进步适当提高比例。

四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

当前，住房和房地产业发展存在三个主要矛盾，即房地产业发展粗放，与人口资源矛盾突出住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差房地产市场体系不健全，调控机制不完善，致使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。

部分城市政府介入住房问题的力度不够，经济适用住房廉租房供应量不足，甚至是严重不足。

日前召开的全国住房工作会议明确提出，住房问题是重要的民生问题，并要积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难。

由此我们不难看出，政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当作重中之重，从而将民生第优先权作为今后的住房新国策。

年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。

会议认为，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。

当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

会议确定了当前进步扩大内需促进经济增长的十项措施。

第项便是加快建设保障性安居工程。

加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。

通过拉动内需和保障性住房建设是的结合，方面解决了低收入家庭住房问题另方面，通过消费升级提高，能够促进整个社会经济的发展。

从中央到地方各级政府都很重视保障性住房的建设，旨在给居民建造安居环境。

山东省政府负责人在年月日结束的全省经济工作会议上要求省内各地，坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障的原则，果断迅速周密细致地做好相关工作，迅速启动房地产市场。

山东省政府认为，促进房地产市场稳定健康发展，对于改善民生拉动相关产业从最终消费环节扩大内需十分重要。

年月份以来，国家相继出台了系列支持居民住房消费的优惠政策，山东省政府也研究制定了政策性文件。

山东要求各地要因地制宜，尽快制定出台促进房地产市场健康发展的政策措施，增强消费者和投资者信心，增强购房群众的支付能力和企业的市场应对能力。

近期，山东省将全力抓好保障性住房建设。

山东大于厚发泡聚氨酯第二节节能措施设备电气的选用所有设备，电器等选用符合国家民用规定的节能型设备，新型高效电器。

冬季采暖采用集中供暖分户控制，采用辐射性能好的暖气片。

二节水楼房卫生间采用节水措施，选用节水型卫生洁具，坐便器水箱两档选择，大便冲洗水量升，给水龙头选用节水型带过滤芯水龙头，给水管道采用管材，以节约用水。

三灯具以节能型为主，节约用电采用节能公共照明及控制体系，室外公共照明采用太阳能照明，楼宇内公共照明设施设置节能感应控制开关。

四建筑装饰材料的选择采用保温复合砌块和保温新型墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。

屋面保温采用珍珠岩板，贴在楼板找平层上，外墙保温采用聚苯颗粒板。

采用双层塑钢窗及保温门。

阳台采用封闭式阳台。

室内温度在冬季不低于度，夏季不高于度。

另外小区管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备器具等进行检查维修，防止跑冒，减少不必要的浪费。

第九章物业管理城市住宅物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区实施专业化管理，将更好地维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造个整洁文明安全的居住环境。

东阿住房管理处将委托东阿信誉最好的物业管理公司，对该项目实行物业管理。

项目的物业管理规划及服务水平不仅影响到业主和租赁者居住和经营，同时也直接关系到开发企业的声誉和销售状况。

随着房地产市场的发展和消费者消费行为的逐步迈向理性化，物业管理的内容及水平也是租赁者参考所参考的个重要依据。

项目建成后，为适应现代城市居民生活和社区管理服务需要，小区拟设立的物业管理机构，物业公司严格按照国家对物业管理的有关规定运行自负盈亏自我经营自我发展。

物业管理的目标最大限度地维护业主的利益保证商业设施办公区的正常使用和运行引进先进的管理理念和技术，为业主提供优质高效齐全的服务，创造优美舒适的居住办公休闲环境达到全县优秀物业小区的标准创造社会效益的同时，保证公司的经济效益，维持公司的正常运转和发展培养和锻炼批优秀的高素质的物业管理人才和队伍。

物业管理机构其职责包括小区保安小区保安包括监控系统的运行和维护二十四小时保安值勤及巡更任务。

卫生清洁小区环境清洁保洁，住宅楼道等公共部分清洁保洁及垃圾收集清运。

绿化维护小区内花草树木的生长维护杂草清理等。

公共设施维护小区内景观休闲运动娱乐设施保养维修维护。

房屋及配套设施上下水电暖液化气等维修维护。

小区供暖供水供暖指居民及公共场所超市医院等的冬季供暖供水包括小区内居民用水商业设施用水及绿化景观和运动设施供水。

代收相关费用水电暖物业等。

第十章实施阶段及组织结构本项目共分三个阶段第阶段前期运作办理土地手续项目立项。

年月年月第二阶段工程开工，建筑施工管理阶段。

年月年月第三阶段工程主体完工，楼房移交。

年月年月二项目组织结构本项目严格按照国家建设程序进行建设，实行项目法人制合同管理项目招投标制项目监理制管理。

项目建设小组建筑公司安装公司设计院监理公司咨询公司第十章项目招标方案第节编制依据中华人民共和国招标投标法国家计委第号令工程建设项目自行招标试行办法工程建设项目招标范围和规模标准规定国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见的通知国办发号关于编报工程建设项目招标初步方案的若干规定第二节招标方案招标代理机构的选择根据本工程实际情况对建设项目和机电设备选择委托招标代理机构代理招标的形式。

对招标代理机构应从信誉实力资质等方面择优考虑。

二制定合理具体的招标方案选择合理的招标方式目前我国现行的招标主要有三种形式公开招标邀请招标和议标。

本工程原则上采用公开招标方式，选择实力强，信誉高，技术力量良好的施工企业。

针对投资小，专业性强或拆补的不适合公开招标的项目，采用邀请招标。

选择合理的资格预审方案通过资格预审选择信誉好技术力量强的施工单位。

对投标人资格的审查，是做好工程施工工作的必要保证，首先编制资格预审文件，发布招标预审公告。

由于施工单位的技术力量，施工经验现场管理内部质量控制制度对工程质量的影响较大，般都应通过资格预审的方式来选择信誉好，技术力量强的施工单位，具体的资格预审的方式应根据项目的特点来设计。

对于技术要求简单，施工单位难度不大，投资额小的项目资格预审方案。

对于技术要求管理，施工单位难度不大，投资额小的项目，资格预审的条件设置应该简单，主要施工企业的资质等级和项目经理的条件符合工程的要求，施工企业未有不良记录，就应该通过资格预审，资格预审的条件在招标公告上刊出，投标报名时即可递交资格预审资料，招标代理协助招标人在二天内完成资格预审。

对于技术要求复杂，施工难度大，投资额大的项目的资格预审方案。

对于技术要求复杂，施工难度大，投资额大的项目可采用预审公告形式，招标代理应编制资格预审文件制定资格预审评分表和详细的资格预审评审方法，通过评审委员会，评审出信誉好，技术力量强的施工单位，以确保实现项目目标。

项目投资额大，工期紧施工难度大，故对施工单位要求高，原则上应采用详细的资格预审评审方式，通过对施工单位编制的施工组织设计对本项目的人员架构施工机械的配置类似施工经验企业信誉等详细的评审来合理地确定施工单位。

选择合理的评标定标办法如选用合理低价法平均报价评标法技术标和经济标综合评定的方法及总价单价同时评分法。

各种不同的方法有各自的优缺点，要根据工程实际来选择，根据各不相同项目要