（房地产）安康长兴高层住宅小区项目可行性投资立项报告A1

力图设计建设出舒适安全大气前卫时尚的现代居住环境，为市民提供便捷高雅的居住空间，让市民在优美的环境中享受生活，打造安康流的高层居住小区。

总规划建设建筑面积平方米，其中住宅万平方米，商业万平方米，总投资亿元万元，分两期年完成投资。

其中期建设建筑面积平方米，总投资万元，按三年完成投资。

该项目用地亩，通过二级市场购买取得，总地价款万元，每亩地款万元。

其中期用地亩，地价万元，折合万元亩。

三建设内容及户型安排该小区共计划建栋高层住宅，停车位个，居住人口人。

规划总户的户，计划安排规划户型为户型占总比例，占总比例，占总比例，以上的占总比例。

详见户型结构表。

小区房屋开发户型结构表户型面积套数户面积合计室厨卫室厨卫室厨卫两室厨卫两室两厅厨卫两室两厅厨卫两室两厅厨卫两室厅厨卫两室两厅厨卫两室两厅厨卫三室两厅厨卫两室两厅厨卫三室两厅厨卫四室两厅厨两卫合计户第三章建设期限和施工条件建设计划该项目计划分两期开发建设，从地块南北中线分为二。

期计划年月开工建设，计划开发以北半块的栋商住楼万二期计划年月开工建设，计划开发以南半块的栋商务酒店商住楼及商业万。

二施工条件该项目建设条件非常优越，南边长余米毗临兴安东路，可作为商业写字楼使用，东临城堤内环路，可作为小区次入口车辆入口兴安东路作为主入口人行入口，主次入口分开，动静分明，在小区内形成环状交通格局。

施工材料进场非常方便，砂石料可从东坝汉江直取，质量好价格合适。

年安康市发改委批准该项目立项，土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证已取得。

第四章市场调查及预测安康市房地产现状分析据安康市统计局统计公告显示，安康市从年至年，年商品房竣工面积分别为平方米平方米平方米平方米平方米平方米，年均竣工面积达平方米。

年万平方米，其中汉滨区占。

销售率达以上，安康市现有房地产开发公司余家，其中二级资质家，有长兴房地产开发公司兴科房建集团开发公司兴安地产有限公司兴华房地产公司安建地产开发公司，年开发商品住房占据全市以上的市场份额。

年至年，安康市个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由上升到，个人购房已成为房地产市场的消费主流。

年安康市个人购买商品房住宅面积平方米，个人购房平均消费支出万元，个人购房占商品住宅销售面积和销售额的比重分别为和。

居民个人购房支出已经成为安康房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。

房地产的发展有力地推动了城镇住宅建设，年安康市城镇人均住宅建筑面积达到平方米，比年提高平方米，接近陕西省人均住宅建筑面积。

同时，住宅房屋质量不断提高，配套设施和居住环境得到了很大的改善。

安康市房地产市场供需两旺，年至年仅安康市汉滨区城内累计开发商品房平方米，销售平方米，销售率。

年至年累计开发平方米，销售达平方米销售达。

房地产价格稳中有升，年商品房平均价格元平方米年平均价格元平方米年平均价格元平方米，其中高层价格最高价达到元平方米，多层最高达元平方米，年上半年多层最高价达元平方米，高层最高价达元平方米。

从以上逐年上涨的安康房价来看，随着居住生活水平的提高，原材料人工费的不断上涨，安康的商品房价格还有上升的空间。

整个城区目前都是期房，现房很少，房屋空置率基本为零。

目前开发的多层有江南品水上山城金城美墅二期金州康城三期兴华都市花园三期金州城五期圆中苑小区。

高层小区有兴科金地皇上皇大厦秦巴铭座兆亿大厦贵豪领郡南城国际城市映象金城首府。

上述商品房销售情况非常好，销售率均在以上，而且价格仍有上涨趋势，综合以上信息显示，安康市商品房的价格仍在稳步上升，随着城市化进程的加大，商品房的需求量将不断增加。

尤其是江南城区大块土地极为稀缺，多层商品房在老城已没有立足之地，人们逐渐的接受了高层住宅，尤其是在金州广场边上这样个大的高档高层小区，这样的环境区位在城区内再没有了。

所以该小区的开发建设必将成为抢手的楼盘。

二人口经济总量分析安康市辖区九县，个镇，个乡。

人口总数万人。

其中市区人口为万人。

年，全市国内生产总值万元，比上年增长，加快个百分点，全市生产总值增长，固定资产投资超过亿元，财政总收入增长，社会消费品零售额增长，城镇居民可支配收入净增元。

近年来，随着安康中等城市建设步伐加快，计划到年城区人口达到万人。

经济发展及人口膨胀会极大的带动房地产行业的迅速发展，从近几年的统计资料可以看出安康的房地产市场是安康市增长最快的第三产业之。

按照安康市中心城市建设战略规划，在今后较长的时间内，居民对住宅楼盘的需求量将大幅增加。

这是安康市总体战略发展的需要，尤其是城建设不同布局不同格局不同面积的户型，满足不同的需求，从规划设计方面充分考虑住宅现代实用性与自然和谐的致性，基础设施及公共配套布局合理居住安全舒适，写字楼适用经济，商用房便捷适用，力争达到居住性安全性舒适性，充分考虑户型的实用性及多样性，力求结构合理，功能齐全生活配套设施应俱全，通过先进的设计，提高人气和凝聚力。

根据安康近年的销售情况分析，好的区位，好的规划好的户型景观绿化到位的楼盘是非常抢手的，从销售量和价格来看都具有很大的潜力。

根据城市发展情况看，发展江北提升江南的建设格局，江北人居环境还有个逐渐形成的过程。

多数人尤其是江南老住户仍然愿意住在江南，随着南环快速干道高井路香溪大道等项目的实施，江南南区的大骨架已基本形成，南片可开发地块较多，但整个南环快速干道内沿各项目普遍存在购物入学就医远的现状，要改变这些大的市政配套也有个逐渐形成的过程。

而长兴国际广场项目位于老城新城交界处，紧邻金州广场，是个独有的居住休闲锻炼养老的好地方。

因此，该处的房地产开发市场前景非常看好。

第五章项目投资估算与资金筹措项目投资估算项目投资估算依据陕西省建筑安装工程综合预算定额。

陕西省工程建设其他费用定额。

房地产开发项目经济评价方法。

项目规划设计。

建安工程概算书。

项目投资估算原则项目投资估算尽可能反映项目的实际情况。

项目投资尽量符合节约和安全的原则。

项目的总投资对于无法准确估算的内容在不可预见费用中考虑。

项目建设投资估算长兴国际广场项目，占地亩，规划总建筑面积万，其中住宅平方米商业平方米总规划户数户，总居住人口人，项目计划工期个月，估算总投资万元人民币。

其中期占地亩，规划建设住宅万，规划户数户，总居住人口人，项目计划工期个月，估算总投资万元人民币。

二期占地亩，规划建筑面积万，其中住宅万平方米商业平方米总规划户数户，总居住人口人，项目计划工期个月，估算总投资万元人民币。

按照项目开发建设分批实施方案，小区基础配套设施等规划按照项目整体设计配套建设。

长兴国际广场期工程项目总投资估算表单位万元序号项目建设费用名称投资额占总投资比例土地费用建安工程费用前期工程及勘测设计费基础实施配套费报建费管理费销售费用不可预欠费建设期利息项目投入总资金项目分年度投资结算本项目计划工期为年，分批分布滚动实施，根据工程建设进度项目分年度投资计划如下项目期工程分年度投资计划表单位万元二资金筹措长兴国际广场期开发项目总投资万元，投资来源序号项目建设费用名称第年第二年第三年合计土地费用建安工程费用前期工程及勘测设计费基础实施配套费报建费管理费销售费用不可预欠费建设期利息项目投入总资金自筹万元，占项目总投资的，目前已支付土地款万元。

预收售房资金万元，占比申请银行贷款万元，占比第六章项目财务效益评价项目财务效益分析估算在项目经济效益的前提条件营业税按销售收入的计提城建税按营业税的计提教育费附加按营业税的计提所得税按利润总额的计提银行贷款利率按上浮系数测算贴现率以银行贷款利率为准。

同城项目销售价格对比分析序号楼盘名称地理位置销售价格优点缺点兴科金地正热销大桥路桥桥头临江视野开阔有绿化广场密度大车辆噪音大贵豪领郡已开盘金州路原安康日报社处于闹市区，交通便利，购物方便体量小无公配环境和视野差南城国际未开盘大桥路和兴安路交汇处处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配煌上煌已销大桥路处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配秦巴名座已销大桥路处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配兆仪大厦已售文昌路巴山路交汇处处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配金城首府已开盘香溪路烈士陵圆交通便利，购物不方便距汉江远长兴北大项目年月开盘兴安路内环路交汇处计划城区，交通购物方便，距汉江近休闲锻炼极为方便，视野开阔，通风采光好无大的缺陷根据以上对比分析，拟开发的长兴国际广场项目接近且好于兴科金地，故将该项目住宅销售均价定为元平方米。

临街三层商业销售均价定为层元平方米。

项目销售收入测算期建设开发商品住宅平方米，售价按元平方米测算售房面积按销售测算，开发项目分三年实施。

销售计划为第年按总建筑面积的测算，第二年按总建筑面积测算，第三年按总建筑面积测算，经测算，长兴国际广场期项目按计划完工，可实现销售收入万元见下表项目销售计划及销售收入测算表单位平方米万元销售期间第年第二年第三年合计销售计划面积百分比售价收款计划期间销售比销售收入销售比销售收入销售比销售收入第年第二年第三年总计二期建设开发商品房平方米，售价按元平方米测算，售房面积按销售测算，可实现销售收入万元可开发商用房平方米，商业用房按元平方米，售房面积按销售测算，可实现销售收入万元。

二期项目按计划完工，可实现销售收入万元。

期工程项目总成本费用经测算，该项目经营成本为元，销售费万元，财务费用元，营业税万元，城建及教育附加费为万元，经营期总成本为万元详见下表经营成本及费用测算表单位万元序号项目名称第年第二年第三年合计经营成本经营税金及附加其中营业税城市建设维护费教育附加费销售费用管理费用财务费用总成本费用期利润预测经测算长兴国际广场开发项目经营收入为万元，总成本万元，利润总额为万元，净利润为万元，销售利润率为，投资利润率详见下表期项目经营效益测算表单位万元序号项目名称第年第二年第三年合计经营收入减经营成本销售费用税金及附加管理费用财务费用营业利润利润总额减所得税净利润现金流量预测经测算，长兴国