（房地产）安置房小区项目可行性投资立项报告A1

本项目建设背景该项目是县城中村改造项目，位于县镇庄，淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西。

地处市区及县县城中间区域，庄有居民户，村貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强县城镇化建设，改善居民住房条件，县城市建设投资有限公司提出了县庄苑安臵房小区建设项目。

基本思路是本项目位于淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西庄地块。

该地块共有户平方米的需拆迁安臵，该地块占地面积平方米约亩，其中用于本项目安臵房占地面积平方米亩，把剩下土地面积平方米约亩，以及结余安臵房能腾出的土地面积亩，共亩，出让给开发商建设商住楼小区。

出让收入作为偿还贷款及建设安臵房的资金来源。

其拍卖收入首先用于支付银行贷款。

土地出让金剩余资金用于公司其他项目建设。

二项目建设的必要性本项目建设对于加快县建设，推进跨越式发展意义重大。

推进大建设打造现代化城市，是县委县政府顺应经济发展规律，推进崛起作出的重大决策。

为了继续强力推进大发展大建设大环境，保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。

可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定三是促进了房地产开发业的健康发展。

本项目是现代化城市建设的重要组成部分，也是扩展发展的主阵地。

如果不抓紧做好保障性限价房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新轮区域竞争的主动权。

而且，保障性限价房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。

从这个意义上说，抓好保障性限价房工作，就是抓机遇抓发展抓融入，因此，在思想上行动上都不能有丝毫的懈怠，定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。

本项目的建设是提升城区形象改善城市环境的迫切需要。

县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象出效益出生产力已成为人们的共识。

近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善环境形象的提升。

通过建设保障性限价房，使住房困难的低收入家庭居者有其屋确保人民安居乐业，维护社会安定团结。

本着对人民负责的态度，站在长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快保障性限价房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升县城镇环境吸引力，赢得新轮发展机遇。

该项目是县城中村改造项目，地处市区及县县城中间区域，庄由居民户，村貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强县城镇化建设，改善居民住房条件，唤起人们心中对亲切优雅悠闲生活的回归感，在喧嚣激烈多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。

县城乡体化建设的要求党的十七大报告对统筹城乡经济和创建新型城乡关系提出了新的目标和要求，报告明确指出统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。

根据中央关于城乡体化发展的总体要求，经安徽省政府第二十次常务会议研究决定，市于年月被正式批准为全省城乡体化综合配套改革试点市之。

近年来，县委县政府坚决贯彻党的十七大关于形成城乡体化发展新格局的决定部署，坚持把加快推进城乡体化发展综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。

项目建设就是县实施城乡体化建设的具体体现。

本项目的建设是维护社会稳定的需要。

保障性限价房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。

对此，县委县政府对保障性限价房工作给予高度重视，将保障性限价房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性限价房工作已纳入了法制化规范化科学化及管理有序的运行轨道。

近年来，县不断加快保障性限价房建设步伐，但仍存在保障性限价房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的保障性限价房还不能完全满足低收入家庭的需要，在定程度上影响了社会安定。

为此县委县政府极力加快保障性限价房建设进度。

进步创新和发展保障性限价房建设模式，积极推行保障性限价房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引地产开发特点和国家法律规定，在可行性研究阶段为简化计算方法，以上费用均形成开发产品，并计入开发成本。

建设投资估算拆迁安臵费万元建筑工程费万元设备购臵安装费万元工程建设其它费用万元基本预备费万元建设期利息万元贷款万元，贷款期三年，按单利计算工程建设投资总额万元项目建设投资估算表，详见表表项目投资估算表单位万元项目投资概算表序号项目名称标准元建筑面积预算金额万元备注拆迁安置费前期工程费用三通平实际发生规划设计费勘探费土地面积元平环境评估费城市配套费墙改费防雷设计方案论证费设计图纸审查费招标费用建安成本监理费建安总价绿化审查费二建安工程费住宅商业公建三基础设施建设费供电工程费供水工程费供气工程费排水工程费小区道路供热消防配套费绿化景观工程费其他配套四不可预见费五财务费用贷款利率六管理费用七销售费用八合计三资金筹措方案项目总投资万元。

建设单位自筹资金万元，银行贷款万元。

十二还贷分析还贷能力分析还贷资金来源本项目位于淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西庄地块。

该地块共有户平方米的需拆迁安臵，该地块占地面积平方米约亩，其中用于本项目安臵房占地面积平方米亩，把剩下土地面积平方米约亩，以及结余安臵房能腾出的土地面积亩，共亩，出让给开发商建设商住楼小区。

出让收入作为偿还贷款及建设安臵房的资金来源。

其拍卖收入首先用于支付银行贷款。

土地出让计划近年来，县房地产开发的对土地需求量较大，基本处于供不应求的局面。

根据目前的开发速度，整理的土地可以在年内完成出让。

土地出让收入测算需提供安臵房面积平方米平方米结余安臵房能腾出的土地面积平方米平方米平方米平方米平方米亩亩土地出让收入参照环球酒业及周边地价，本地块价格估算万元亩。

万元亩亩万元。

安臵房建设投资拆迁安臵费元平方米平方米万元。

安臵房建设费元平方米平方米万元。

安臵房建设投资万元万元万元土地出让金支出后盈余情况万元万元万元。

通过以上计算可知土地出让金不但能够满足偿还贷款及建设安臵房的投资，而且还有盈余。

二还贷计划该项目为三年期贷款，通过计算分析，截止至年，整合土地出让所得总收入为万元，本项目银行贷款总额为万元，贷款利率按计算。

年起开始还贷，年先行偿还贷款万元及三年利息万元，共万元还贷来源为土地出让收入。

年偿还剩余贷款万元及利息万元，共万元，还贷来源为土地出让收入。

土地出让金剩余资金用于公司其他项目建设。

表还款分析表还款年份还款项目归还本息万元还贷来源偿还借款偿还利息年土地出让收入年土地出让收入合计十三社会评价项目对社会的影响分析项目建成后将彻底改变城中村居民的居住条件和环境。

新的居住小区建成，广大居民将彻底告别过去低矮潮湿破败不堪的住房，住进宽敞明亮的现代单元式新居，这是他们居住环境的次革命。

项目建成后能够增加所在地区居民的收入。

安臵房的建设是在考虑城街道规划和发展可接续产业的原则基础上实施的，方面整合了当地资源，另方面改善了环境集聚了人气，将创造出新的经济增长点，使当地居民的收入增加。

项目建成后能够提高所在地区居民的生活水平和生活质量。

由于提高了居民就业渠道，增加了收入，加之居住条件和居住环境的彻底改善，使搬迁到安臵房的居民的生活水平和生活质量得以提高。

项目建成后使城中村居民的这弱势群体得到了党和各级政府的关怀，体现了以人为本思想，更体现了与时俱进共同发展的战略。

项目的实施，兴建了部分文化教育卫生设施，对提高当地的文化教育水平，改善当地的医疗卫生条件将产生积极影响。

项目的实施，将建设批道路供电给排水等基础设施，并减少了土地浪费，提高土地利用，对提高社会服务容量和加速城乡体化进程打下了良好的基础。

项目建成后解决了区域的四治问题，将对地域生态环境的恢复，环境的净化亮化美化产生良好的效果，有利于更好地维护农民群众的合法权益，缓解农村的社会矛盾，减少农村不稳定因素，为构建社会主义和谐社会打下坚实基础。

二社会评价结论该项目建设工程的实施，将彻底解决当地农村发展长期落后的局面，既可以改善农民的生产生活条件和消费环境，又可以消化当前部分行业的过剩生产能力，促进相关产业的发展，会形成很大的社会影响，产生巨大的经济效益和社会效益，从而推动经济发展和社会的文明进步，与建设小康社会和谐社会的目标是致的。

同时，项目的实施也有利于实现当地可持续发展目标，会受到社会各界和广大人民群众的热烈欢迎和支持，社会反响十分积极。

通过项目区对所在地区社会影响评价分析认为本项目的实施运营，对优化县公共建设发展，加快城市化的进程做出积极贡献。

对改善项目区居民居住条件，提高其生活质量生活水平产生积极的正面影响，有百利而无害。

所以也得到了各级组织的大力支持。

所以本项目的社会评价结论是良好的。

十四工程招标根据中华人民共和国国家发展改革委员会第九号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容，本工程项目应按国家有关文件和政策进行工程招标。

发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由个承包方完成包括勘察设计施工试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的项或几项工程内容。

前者称为工程项目的建设全过程总承包或交钥匙工程承包，简称总承包后者称为单项工作内容承包。

何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度投资来源业主的技术和管理能力。

二招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

具备编制相应招标文件和标底，组织开标评标的能力的业主可以自行招标凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标机构代理招标。

本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目