（房地产）富强居住小区项目可行性投资立项报告A1

县域重点发展地区的范围为国道与国道的交汇地带，涉及县城陈庄镇河街镇等。

县城应发挥自身优势，进步突出中心城市职能，带动全县经济发展和城镇建设。

陈庄镇年镇区人口规模为万人，用地规模控制在平方公里，其镇区建设用地逐步置换到国道以北，国道以西，大杨庄以北的空地。

河街镇年镇区人口规模为万人，用地规模控制在平方公里，其镇区建设用地主要向西发展，向南不宜跨越国道。

县城性质为全县的政治经济文化科技信息及商贸中心，以发展轻工业为主的城镇。

县城人口规模至年，控制在万人左右其中常驻人口万元，暂住人口万人至年，县城人口规模达到万，其中常住人口万，暂住人口万，全县城镇化水平达到。

县城建设用地规模年建设用地为公顷，人均用地平方米年为公顷，人均用地平方米。

县城用地布局县城建设用地发展方向为鼓励内部挖潜，禁止向北控制向西适当向东和向南发展。

重点景观地段规划确定重点景观地段处东西大街及俱乐部前文化广场东环路及教堂西欧式公园现状国道及文化广场平安大街及中心广场南环路及休闲广场。

规划重点景观地段及绿化系统，应精心设计，尽快形成面貌，成为展现县城面貌的窗口。

对重点景观地段生态优先群体协调反映时代的原则上提高城市环境质量和景观艺术水平。

居住用地布局规划居住用地以二类为主类为辅，重点安排在建城区城区西部及南部，并与类工业用地组合，形成组团式布局。

居住用地中应保证绿化率，加强中小学商业等公共服务设施和市政基础设施配套建设，创造良好的人居环境。

西部新区以安排滞洪区移民及西部周围村庄居民为主。

中部建成区改平房为主，以多层楼房为主。

东北部新区改建为低层高密度居住区，主要安排东部村民居住，风格与教堂建筑群相协调。

东南部新区建设为多高层高密度居住区，主要安排附近村民及东部工业区就业人口居住。

逐步改造建城区内居住质量差层数低的住宅，重点改造老城中心区的居住用地，充分发挥商贸活动中集中区域土地开发效益高的优势，在这些地段安排兼容性用地可增大土地的灵活性和选择性，优化用地结构，发挥土地区位效益，改善环境质量。

绿地系统规划城区绿地人均不小于平方米，其中公共绿地人均不应少于平方米。

城区绿地总面积不应少于公顷，其中公共绿地不应少于公顷。

到规划期末，规划绿地率达到，绿化覆盖率达到。

居住小区详细规划绿地指标按下表执行。

该类用地属居住用地。

居住小区详细规划绿地指标序号用地类别公共绿地人绿地率绿化覆盖率类居住用地二类居住用地居住区新建改建居住小区新建改建居住组团新建改建环境保护到规划期末，县城污染物排放和环境污染得到有效控制，环境明显改善，生态系统转入良性循环。

大气中年日平均浓度控制在国家二级标准以内，二氧化硫年日平均浓度小于微克标准立方米城区各主要功能区噪音得到有效控制地表水水体达到地表水二类标准，县城内景观渠系统用水达到国家地表水三类水体标准，地下水质符合国家地下水级标准。

采取积极有效的环境保护对策。

本项目符合献县国民经济与社会发展十五规划目标，符合献县县城总体规划的要求。

产业政策分析建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见摘录如下切实调整住房供应结构制定和实施住房建设规划。

要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房。

各级城市包括县城，下同人民政府要编制住房建设规划，明确十五期间，特别是今年两年普通商品住房经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地十五发展规划和近期建设规划。

各级城市住房建设规划要在年月底前向社会公布。

直辖市计划单列市省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

各级建设规划主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

二明确新建住房结构比例。

十五时期，要重点发展普通商品住房。

自年月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下的住户含经济适用房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。

直辖市计划单列市省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

过去审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

进步发挥税收信贷土地政策的调节作用严格房地产信贷条件。

为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资金比例达不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

二保证中低价位中小套型普通商品住房土地供应。

各级城市人民政府编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

要优先保，附近商业地产增值，促进附近区域的经济发展，美化当地的环境，提升城市的整体形象，增加政府税收。

项目建设可以完善政府的形象，体现以人为本构建和谐社会的安民政策，政府也是项目的间接受益团体。

其他房地产开发商更是项目的相关联者，该项目的低价出售，势必会影响其他开发商的销售价格和销售量，降低市场集中度，还会被该项目瓜分部分市场，影响其他开发商对房地产市场的原有预期。

主要社会效益分析有利于繁荣地方经济，取得较大的社会经济效益项目建成后，极大地改善了该地段的环境状况，解决长期不能治愈的脏乱差局面，改善城市形象，进步改善献县的投资环境，加快附近区域的建设与开发，引导该区域产业结构和产业布局的调整，促进城乡贸易的流通，带动商业建筑业运输业加工业等迅速发展，从而去促进项目影响区域的经济繁荣。

有利扩大就业，促进社会综合事业发展随着诸多产业的逐渐兴起和发展，将为社会就业提供更多的机会，发挥更大的经济和社会效益。

扩大就业，为部分下岗职工脱贫致富创造条件。

沿线对基础设施的需求将不断上升，为满足这些社会需求，促进社会综合事业，如通讯文教卫生事业得到迅速发展。

有利于提高项目相关人群的人民收入，改善人民的生活环境和人文环境促进文化教育水平卫生健康水平的提高。

负面影响与对策对土地利用的影响本项目拟占用土地平方米，中国土地总面积居于世界第三位，但人均土地面积仅相当于世界人均土地的，未来年是中国经济大国迈向经济强国，工业化城市化完成历史性跨越的关键时期。

作为主要的生产要素，土地资源对城市化工业化发展的支撑作用与制约作用是其他生产要素所不能比拟的，人均占有土地资源少是我国的项重要国情。

我国城市化工业化过程中建设用地的供求关系已经严重失衡。

据有关部门测算，如果人均城市建设用地面积不变人均平方米，按照目前城市建设用地的扩张速度，年要达到城市化率，工业化率的目标，所需要的建设用地总量至少达到亿亿亩，而可供建设用地的总量包括农村建设用地仅万万亩，两者之间存在巨大缺口。

本项目的实施将会进步减少土地可用量。

此外，近年来，城市化工业化的加速发展对建设用地的需求不断扩张，而建设用地需求的扩张又导致占用耕地面积的不断扩大。

对环境的影响施工活动对自然环境造成污染性破坏，对生态环境产生定的影响，项目建设因大量的开挖取土破坏土体的原有自然结构，土壤水循环被破坏，相应的生物链随之改变，改变了动植物的生存环境，影响其生长活动规律，对生态系统的漫延造成障碍施工期间对空气的主要影响是粉尘污染，粉尘污染主要是产生于施工中混凝土拌合和运输过程材料及土石方的撒落刮吹起尘等。

人群的集中居住还会对电力设施的布局市政设施的容量交通容量都会造成定的影响。

社会适应性分析附近各商业户附近居民及各级政府等人群是项目的直接受益者，项目区域的环境条件将得到改善，有利于社会与经济的发展，用于提高相关人群收入，改善人民的生活环境，因此得到县办事处街道等各级政府的积极支持，当地的居民积极参与项目的实施，项目所在地的社会环境人文条件适应项目的建设与可持续发展。

由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分户型已有意向性客户提前预定，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施。

该项目可以顺利实施，风险很小。

社会风险及对策分析主要风险因素的识别房地产投资开发是个动态的过程，它具有开发周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，经分析本项目的风险因素有法律法规及政策风险法律法规及政策变化将对项目产生直接的影响，根据政策的变化程度会产生不同的结果，国家政策的调控方向是降低房地产的价格，但是幅度应该是比较柔和。

产业政策在不断调整，但是目前不会出现方向性大的变化。

另外，税率利率汇率及通货膨胀的影响应当给予充分的考虑。

融资方案风险资金来源的可靠性供应量与供应时间是有保障的。

市场风险市场风险主要是市场销售情况预测的不确定性主要是原材料价格的不确定性给项目带来的风险。

劳动力工资和各种管理费取费标准的变化等。

产品价格已经固定，对项目的风险很小。

勘察设计风险勘察设计风险主要是指项目勘察的准确性设计的可靠性和适用性等存在的不确定性，可能给项目带来的风险。

工程技术风险工程风险主要包括工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。

组织管理风险企业内务管理不善或者矛盾处理失误给项目带来的风险不可忽视，所以应该建立种规范有序和谐向上责权利明晰的企业环境。

环境与社会影响环境影响方面的风险主要是指工程建设期间对附近生态环境和居民产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资等风险项目与所在地互适度可能出现的问题，对社会各利益团体当地组织机构带来的负面影响，阻工给项目带来的风险。

防范和降低风险的对策有些风险如战争自然灾害经济危机等这些风险也是致命的，也是无法预防的。

对于可以防范的风险，我们可以采取降低规避分散或防范风险的措施。

从项目实施前就开始研究风险因素，甚至直到运营过程中时刻不忘风险意识。

就本项目而言，应该采取以下措施防范风险加强项目前期工作，要做到充分细致，尽可能考虑到各种不利因素，尤其关注对附近居民的影响。

对勘察设计施工各环节，首先要选择合格可靠技术过硬的工程各方，然后再谈加强各环节的管理。

详尽的计算本项目工程量，防止因计算不周，导致资金准备不足而影响工程进度。

设定合理的建设周期，既要能够保证质量，又要缩短建设周期，防止周期过长，引起成本增加。

考虑到因利