（房地产）山海家园房地产开发项目可行性投资立项报告A1

综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。

预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建筑面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自有住房的需求。

地理位置本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。

秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京公里，距天津公里，距石家庄公里。

建设条件地形地貌地震情况本项目所在地秦皇岛市位于燕山余脉，依山傍海，地势西北高，东南低，地貌类型有山地丘陵和平原，地貌属构造剥蚀堆积地形，北半部为三级台地，台面标高，坡度为，最大中部及西南边缘地带为二级台地，台面标高，台面宽度，台面形态较平缓，坡度般在，东南为坳谷，较平坦，二三级台面以上为沟谷，呈形，深度般为，宽度。

地震情况根据中国地震动参数区划图中华人民共和国国家标，本项目所在区域抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为。

工程地质项目所在地工程地质条件均较好，拟选场址未发现其他层有明显断裂破碎等构造，周边无断裂发育带。

场地埋深米地层结构可满足建场岩土施工条件。

气候情况本项目所在地秦皇岛属于暖温带半湿润大陆性季风气候，并且具有显著的海洋性气候特点，受海洋调节，四季分明，气候温和，冬暖夏凉，气候宜人。

年平均气温年极端最高温度年极端最低温度年平均降水量空气相对湿度年主导风向夏季西南冬季东北年平均风速最大冻土深度最大积雪厚度无霜期天年平均日照时数小时交通条件秦皇岛南临渤海，北依燕山，地处中国东北华北两大经济区的交通要塞，全区面积平方公里，距首都北京公里，天津市公里，与秦皇岛港仅公里，京哈京秦大秦等三条铁路干线在此交汇并且京哈津秦等两条国道分别从开发区的南端和西侧通过北京经秦皇岛至沈阳的高速公路从开发区北侧通过，开发区距出口仅公里距秦皇岛民航机场公里，已开通到上海大连西安昆明等条国内航线，至香港日本新加坡等地的国际航线正在积极筹划中，此地交通便利，地理位置优越。

基础设施条件供水秦皇岛市城市水资源较为充足，洋河水库及石河水库的年可供水量为万立方米，柳江及枣园地下水的年可供水量为万立方米，桃林口水库可供水亿立方米，城市年可用水量达万立方米。

目前实际年用水量为亿立方米左右，已经批准的在建和待建项目需水量为万立方米，市区有万立方米的水资源量用于城市生产生活用水。

现有水厂座，设计供水能力万立方米日。

给水管网总长公里，连接全区所有用户。

供电秦皇岛市拥有装机容量兆瓦热电厂座，地区主网有变电站座，变电站座，变电站台，总容量万千伏安。

电压合格率，供电可靠率。

项目选址周围目前共有座变电站，分别是李庄千伏变电站五里台千伏变电站和南李庄千伏变电站。

供热秦皇岛市已形成以联产集中供热为主，以锅炉煤气等其他方式为辅的供热格局。

通信多种网络功能和通信手段相继完善。

可提供大类余种业务服务。

电话普及，先进的程控电话系统可满足用户与国内各城市和世界各地直拨电话传真和计算机数据通信的需要。

移动电话实现无缝隙覆盖，与国内个省自治区直辖市以及世界个国家和香港澳门个运营商实现了自动联网漫游。

建设规模与内容本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧。

该区域地理位置优越交通便利。

本项目由住宅用地道路用地及公共绿地组成，总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅户，平方米以下商品房建筑面积平方米，占住宅总建筑面积的，平方米以上住宅建筑面积平方米，占住宅总建筑面积的配套公建面积平方米，未计入总建筑面积，设地面停车位个。

本项目主要设计指标情况见下表主要设计指标表序号项目单位数量备注总用地面积总建筑面积住宅建筑面积其中平方米以上其中平方米以下公建部分面积物业及居委会居住户数户户均人口人户绿化率建筑密度容积率地面停车位个总体设计方案建筑规划设计指导思想与原则按照秦皇岛市规划局规划设计条件通知书的各项指标进行规划设计。

按照国家现行规范及标准规定结合现声实际对小区进得规划设计及施工图设计。

积极采用新技术新工艺新材料，最大限度的满足功能要求。

在提高土地经济效益的同时，因势利导地提高社区内的环境标准，创造出具有现代特色与个性的景观环境，与所依托城市的形象相协调。

总体规划定位小区的规划设计充分体现秦皇岛市山海关区的总体建设思想建设园林式的生态的古老而又现代的海滨人文小区。

小区的规划建设不仅有美观的视觉效果，更重要的是其间蕴存着健康文明采用坡屋面构造，从下到上构造层次依次为钢筋混凝土屋面板，水泥砂浆找平层，厚厚聚苯乙烯泡沫板保温防水涂料层。

传热系数为，比节能标准还低。

采暖小区内住宅楼采暖采用分户计量，各户可以根据自身实际调节室温，以达到节能的目的。

采光在灯具选择中，采用节能型光源。

走廊及楼梯间照明采用定时供电声控光控等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的道路照明尽量选用太阳能光源。

通过有效的节能措施，本项目的围护结构热工性能可达到以下传热水平。

本项目的围护结构热工性能表序号名称传热系数节能标准备注外墙外门屋面楼板能源管理管理组织和制度在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源采购计量统计运营过程管理和定额考核等系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进企业各项节能工作的有效展开。

能源计量建立能源计量系统，加强计量管理，配备相应的仪表和设备，建立能源计量器具台帐，计量器具档案。

建立能源统计工作制度，对涉及能源购入贮存加工转换输送分配和最终使用四个环节分类统计。

节能效果分析结论与建议本项目为秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司山海家园项目，项目建设采用先进的设备和国家要求的节能型建筑设计建筑材料，项目建设符合国家产业政策。

经过分析比较，企业针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效的降低了各类能源的消耗。

项目建设选用了目前国内先进的设备和节能型设计建筑材料，围护结构传热系数低于居住建筑节能设计标准的传热系数，由此，最终建筑面积单耗低于国家标准要求。

项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。

建议项目单位要建立专门的能源管理机构，负责执行上级节能方针政策标准，强化节能意识，决策节能的重大问题，使节能工作落到实处。

第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析项目选址及用地方案建设地点本项目选址在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，开发区热力公司锅炉房西侧。

场址周围大气土壤植物等自然环境状况良好，无水源地自然保护区文物景观重要军事设施等环境敏感点现在的堪探结果表明，项目选址不会压覆矿床。

根据秦皇岛市发展规划，项目选址及项目的建设不会影响防洪排涝通航通信。

因此，项目选址适合本项目建设。

用地面积亩。

土地用途居住用地土地使用权项目单位已经取得该地块的土地使用权。

土地利用合理性分析项目场址的土地性质为秦皇岛市规划的建设用地。

本项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅户，平方米以下商品房建筑面积平方米，占住宅总建筑面积的，平方米以上住宅建筑面积平方米，占住宅总建筑面积的配套公建面积平方米，设地面停车位个。

本项目各项建筑指标为建筑密度，容积率为，绿化率为。

项目各项土地利用指标符合秦皇岛市土地利用总体规划。

因此，本项目选址恰当建设规模合理，符合因地制宜集约用地少占耕地，减少拆迁移民的原则，符合我国有关土地管理政策法规的要求。

征地拆迁和移民安置规划方案本项目选址处现为空地，不涉及居民房屋及企事业单位的拆迁。

第六章环境和生态影响分析环境现状本项目场址位于秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，开发区热力公司锅炉房西侧。

附近无水源地，自然保护区文物景观等敏感点，环境现状良好。

采用的环境保护标准建筑项目环境保护管理办法国环字第号建筑项目环境保护设计规定国环字第号环境空气质量标准大气污染物综合排放标准地面水环境质量标准污水综合排放标准污水排入城市下水道水质标准城市区域环境噪声标准建筑施工场界噪声限值城市区域环境振动标准项目对生态环境的影响分析施工期本项目在施工建设过程中，对环境会造成定的影响，其主要的影响因素包括汽车运输扬尘材料堆置产生的无组织粉尘施工弃土及建筑垃圾施工机械排放的废气施工队伍的生活污水施工设备和作业噪声。

运营期项目在运营过程中产生的污染物主要是小区居民日常生活产生的污染物，主要是居民生活燃气产生的废气生活污水日常生活垃圾。

生态环境保护措施对于项目施工过程中，造成的粉尘污染，将采取以下的防护措施车辆运输弃土石灰砂石时，加盖苫布对施工场区和道路定时洒水使用商品混凝土，以减小扬尘及噪声影响开挖的土方即时清运。

项目施工过程中，产生的弃土将首先用于小区绿化，其余外运。

产生的建筑垃圾将按照环卫部门的要求运至指定的垃圾填埋场予以处理。

对于项目运营过程中产生的生活垃圾，将在小区内设立若干垃圾箱，定期集中送至垃圾转运站，然后由市区环卫部门负责运至指定的垃圾厂，予以处理。

项目施工过程中，将采取些措施预防噪声污染，包括合理安排施工布局，高噪声作业夜间禁止进行在施工场界设置维护设施，采取立面密闭网的维护方式，以减小对周围环境的影响。

项目施工和运营过程中，产生的生活污水将首先经化粪池处理，在水质符合污水排入城市下水道水质标准后再排入市政污水管网。

对于项目施工过程中产生的废气，要严格控制排放标准，如有必要，加装净化装置。

运营过程中，将有选择的引入环保高效的居民生活燃气，以减少对环境的污染。

通过实施以上的环保措施，项目在施工和运营过程中，将切实保护环境，达到环保部门制定的各项环境保护标准，环保效果明显。

另外，项目建成后，还将采取系列绿化美化环境的措施，使环境质量得到进步提高。

地质灾害影响分析拟建场地地形简单，地貌单，地层岩性均且层位稳定，无不良地质现象存在，适于进行般性工业及民用建筑。

第七章经济影响分析投资估算及资金筹措投资估算投资估算依据投资项目可行性研究指南试用版中国