（房地产）幸福家园小区项目可行性投资立项报告A1

市场观望情绪逐步驱散，成交量也有所上升。

价格水平目前来看，长春商品住宅市场成交均价为元，成交均价有所上涨，环比上涨。

长春部分新开盘楼盘均价已经达到元，仍处于小幅上扬的趋势，量跌但价升的现象将持续存在年月份，长春市房屋销售交易面积万，同比下降新房登记销售面积为，同比下降。

在销量下降同时，新建商品房比例不断上升，月份供需比达，明显供大于求。

进入年月以来，长春商品房成交环比更是连续三周下降。

市场陷入胶着，未来走势不清。

月份第周长春市商品房成交均价为，相比上周的元成交均价上涨了元，环比上升。

这是长春市商品房周成交均价在连续周下跌后首次回涨。

在商品房住宅成交均价回涨的同时，住宅成交量也出现增加。

上周商品住宅市场成交套数为套，环比上升成交面积为万，环比上升。

而在商品房成交均价和商品房成交量都上涨的情况下，上周商品住宅市场的供应却出现下降，供应套数为套，环比下降，供应面积万，环比下降。

长春商品房周成交均价的回涨主要源于上周中高端楼盘成交量占比较大。

其中上周别墅产品成交套，成交量，而在月的第周别墅仅成交套，成交面积，成交量环比上升，高端别墅产品成交量的增长对于周均价的上涨有不小的影响。

土地成交量月份成交宗数块成交面积成交均价元楼面价元年上半年度，长春市土地市场整体较为火热，经营性用地公告总面积为万，同比上升，其中商住用地万，商业用地万总成交经营性土地万，同比上升。

长春市经营性土地供应主要集中在月份。

由于宏观调控政策的不断打压，长春市土地出让过程中，撤牌现象明显增多，但从近几年经营性土地成交情况来看，土地市场仍然保持定的热度，成交量较去年同期有所上涨。

从年上半年的土地出让情况来看，大开发商在逆市中频频拿地，从年初开始，力旺天茂万科恒大和记黄埔等大地产公司纷纷大手笔拿地，并且都是出让面积比较大的大地块。

这是今年上半年土地出让市场大幅超越去年同期的重要原因之。

商品住宅供应量年上半年长春市供应量为万，同比年上涨，供应套数为套，同比去年上涨。

进入年，面对信贷业务缩紧贷款利率不断增加限购政策的下颁房价等政策的不断施压，政府决定把房交会提前至月举办，这在定程度上刺激了供应量的提前释放，据统计，年上半年共有个项目，陆续有新品入市，且有个为年度首次开盘项目，全新开盘项目数量占比较大，对整体供应量的上涨起到定作用。

成交的住宅面积范围从上半年市场供应和成交的面积段来看，主要集中在之间，此面积区间既涵盖最多刚性需求客户的理想购房面积，又涵盖较多首改客户的主要选择，及宽敞房或小二房宽敞舒适二房或小三房产品，此面积段在长春市场接受度较高，具有较高的人气。

年上半年，商品住宅供应套数主要集中在面积段，供应套，占上半年总供应的成交套数也主要集中在的面积段，共成交套，占总成交的。

据有关调查显示室厅的受访者占，住宅面积以下的受访者占，这部分人群是近期购房的现实需求对象居住面积在的人群比例占，这部分人群是住房改善需求的潜在对象，说明目前住房的有效需求依然非常旺盛居住面积在两个区间的人群合计所占比例为，这部分人群目前的住房条件已达到了中等水平，多为投资需求为子女购房需求的潜在对象居住面积在以上的人群所占比例为，针对这部分消费群体可以通过开发高品质的小区楼盘和别墅楼盘等高档商品房来激发他们的潜在需求。

附近楼盘情况二道区部分项目在售价格调查表区域项目名称月报价月报价打折优惠政策二道金色橄榄城购房总房款减免元二道鼎惠华庭二道万科蓝山最低万套新品最低万套次性折二道万龙名城次性折，按揭折二道汉森金烁广场最低最低次性付款折，按揭折二道鲁辉国际城高层高层次性折，按揭折二道东方之珠二道蔚蓝国际二道嘉元十方界老带新优惠，并推出特价房，数量有限二道保利百合香湾次性折，按揭折二道亚泰桂花苑二道中顺和苑次性折二道高格蓝湾次性折，按揭折二道上东街区最低均价次性折二道亚泰樱花苑最低均价次性折上述区域楼盘销售价格显示，区域楼盘销售价格区间在每平米元范后内部收益率项目资本金净现值和内部收益率项目资本金按折现率测算，得出财务净现值税前与税后财务内部收益率等财务数据。

具体见下表财务现金流量表资本金表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年现金流入商业银行贷款销售收入资本金现金流出总成本除财务费用贷款还本付息经营税费税前净现金流量税前财务净现值税前内部收益率所得税税后净现金流量税后财务净现值税后内部收益率项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束次性偿还本金。

总计贷款额度为万元，支付利息总额为万元。

贷款有效利率。

人民币中长期贷款年利率，年月日起实行贷款还本付息估算表表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年总成本除财务费用直接成本合计管理费用销售费用其他费用不可预见费维修基金资本金银行贷款贷款取得贷款余额贷款偿还利息支出八风险分析风险识别风险的分类按照来源分自然风险社会风险经济风险④法律风险政治风险风险分析的作用为避免投资决策失误，给管理层提供风险的前瞻性评估，主要是对现有风险的发展趋势及将来可能出现的风险进行预测，为管理层提供参考，了解风险，认识风险，并管理风险，最好是以最小的投入获得最大的安全保证。

风险分析自然风险分析长春地区除东部有小面积的低山丘陵，绝大部分为台地，地势平坦，方便交通。

长春地区自然区有两个特点是地势起伏小。

地表相对高差不超过米至米，地面坡度不超过度至度。

二是地耐力比较好。

长春地区的地质基础比较稳固，地耐力为吨至吨，有利于城市基础设施建设。

长春地区遭遇地震情况和恶劣天气的可能性小。

经济风险分析地方住房限购令对长春房地产行业的影响，以及截止至年月日，地方住房限购令到期对房地产的影响二根据长春市市区基准地价及土地价格的通知，年月日之后，土地的价格评估将会从原来的土地整体价格评估转为依据楼面价来评估。

土地价格将在未来段时间内逐步升温。

三年月份长春房屋共计成交套累积成交面积，与年月相比，今年月长春房屋成交套数同比下滑累积成交面积同比下滑。

与去年相比，刚刚过去的银十着实显得很寒碜。

年调控虽然严厉，但长春房价路逆势狂升，销售更是片火爆。

据了解，由于去年长春房地产形势整体大好，造成房企对后市判断趋于乐观纷纷在年底拿地，进而导致今年楼盘开工面积大幅增加新房供应量井喷。

但年，限购令实施房贷利率不断上调信贷业务紧缩，在定程度上令买房需求受到压制购房者观望趋势增强„„据统计，截至月日，近三个星期长春房地产市场供求比分别为，从该数据明显可以看出，长春楼市供求比正在被逐步拉大，这也就意味着长春开发商的库存压力和销售压力正在不断加码。

四目前信贷资源仍然比较紧张，最近收到总行的口头通知，要求对优质客户的开发贷款利率上浮不得低于，般的房地产企业贷款甚至需要上浮，而且对信贷资金的流向需要重点监控，不允许企业贷款高价买地，只有在建工程才能获得贷款。

政治风险分析限购令延续，对于限购政策将于今年底到期的城市，长春政府需在到期之后对限购政策进行延续。

二月日晚，央行宣布从月日起下调存款准备金率个基点，这是自年月日以来的首次下调，意味着紧缩了三年的货币政策开始转向。

在限购不放松的前提下，即使今次下调存款储备金率可以使整个行业松口气，但房地产重回年底年初的局面也许并不太可能。

社会风险分析国家对外关系，政府信用和廉洁程度，外汇储备等的影响。

长春地区群众普遍的信仰，是否有冲突和禁忌，以及社会风气的要求。

风险规避自然风险规避对于直接损失采取投保的方式，通过支付保险费转移给保险公司。

二对于间接损失主要寻求政府资助和担保。

经济风险规避减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本。

二对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量减少资金占用启动项目，并在短时间内实现基金回笼。

三投机必须紧密结合国家地方政府的城市规划，以关注城市规划发展动态，区域行动变动信息，避免短期行为造成的不必要损失。

政治风险规避寻求政府及有关部门对现行的政策作定的保证或承诺。

二项目经营者可以建立显影的预防基金，防止因税率的提高而使得项目的预期利润大幅下降。

三小户型高档化，在调控期间内，把产品质量研发和客户服务两部分的资源整合做的更多。

社会风险规避投资价值不仅仅要看单价总价，还要注意从地段周边环境商业用途等方面进行权衡，投机者定要选取有较大的市场潜力及竞争力较强的项目进行投资，规避社会风险的另因素是准确的市场定位，准确的市场定位可以提高回报率。

风险转移风险转移的途径有发行股票，债券等方式筹集资金，另种方式保险转移即将不可预见的损失，按合同专用条款中规定，投保建筑工程切险和第三方责任险，并对本单位从事危险作业的人员指挥车辆和承包人认为风险很大的事项有必要进行保险，且不为他人担保不为他人出具任何信贷证明不转借企业资质等。

敏感性分析采用产品价格和建设投资这两个不确定性因素进行敏感性分析。

敏感性分析表按照实际情况舍取序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度基本方案产品价格建设投资产品价格的敏感系数大于建设投资的敏感系数，说明产品价格的敏感性大于建设投资的敏感性，项目实际运行中可适当的调节项目产品价格来获取更大的利润。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析表长春在售商品新房均价元，本项目高层的保本的价格是元，风险很小。

利润率保本价万元元万元九国民经济评价项目位于东胜大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北。

该项目的建设对于缓解周边住房压力和促进周边地区和谐发展都很有大的积极作用。

附近学校分布比较密集，住宅小区缺乏。

对于接送孩子上下学没有物业负责相对治安较乱等问题突出。

本小区的建成将很好的解决以上系列的问题。

更好的促进这地区的社会和谐。

房地产是中央与地方政府财政收入的重要来源，对社会的经济发展有很大