1、发展势头较好，近年来区域房地产势头发展强劲，未来房地产发展前景良好。因此经以上分析，本地块收购价格楼面地价只要在元左右来看，项目开发风险较小，可获得较为可观的开发利润。项目开发可行。但同时也应注意到目前房地产投资增长较快，受政策影响较大，需防范因政策调控带来的市场风险。二八年十二月第章项目概况地块位于武汉市区经济开发区，东临倒水河，南邻平江大道，与湖北大学校区隔街相望。

2、计划该地块于年上半年动工，年上半年竣工，销售工作从年下半年启动，年下半年实现清盘。总体开发周期约年。具体如下表开发期类别年年月月月月月月月月开发销售第四章经济分析开发成本分析不含地价序号项目测算标准元备注前期工程费勘察设计建筑人防景观三通平行政事业性收费建管费制图审费等建筑安装工程费桩基人工挖孔桩主体门窗安装等住宅商网住宅套数商网套数说明住宅户型平均按户考虑商网户型平。

3、推楼面地价约元则万元倒推楼面地价约元因此，只要本地块楼面地价元，则均能获得较为可观的开发利益。五投资收益分析静态投资收益分析按土地成交价款万元万元亩，楼面单价元计算。下表单位万元。序号类别金额备注销售收入营业税营业额含土地增值税总投资开发成本土地成本利润销售收入营业税总投资成本利润率利润总投资第五章综合分析本地块位于武汉经济开发区，尽管属于武汉外环，但由于目前地区经济。

4、周期约年，随着地区基础设施的完善，价格区间具有定增长空间，易于采用低开高走的定价策略。品牌定位中冶系列品牌通过本地块开发，树立开发商品牌度及美誉度，建立良好的品牌系列效益，将是本地块开发的又重要目的。三技术指标分析根据项目地块规划设计土地使用条件，结合产品定位建议，拟定如下技术经济指标。净用地面积容积率开发面积万其中设计套数套其中四项目开发建议结合我公司实际开发能力，。

5、算项目销售价格的基础上，扣除开发成本后，以价格余额来确定土地价格的种方法。该方法适合于房地产项目中地价的单独评估。其计算公式为楼面地价商品房销售价格单位开发成本预期利润。楼面地价预估测算序号类别金额备注销售收入万元税收万元含预征土地增值税总投资万元总土地成本总开发成本利润销售收入税收总投资成本利润率利润总投资分别按照的成本利润率来进行测算则万元倒推楼面地价约元则万元倒。

6、。地块场地基本平整，场地内有少量建构筑物，无水电等市政配套设施。地块概况该地块净用地面积，容积率，建筑面积约。二地块所在区域介绍武汉经济开发区是湖北省武汉市重点对外开发区，是新世纪武汉经济发展的重要支撑点。武汉经济开发区地处长江中游北岸武汉市区街，距武汉中心城区公里，是武汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，是长江经济带的重要组成部分，肩负着带动和促进。

7、均按户考虑。经咨询，小区性收费建管费制图审费等建筑安装工程费桩基人工挖孔桩主体门窗安装等住宅商网住宅套数商网套数说明住宅户型平均按户考虑商网户型平均按户考虑。经咨询，小区不需配建幼儿园，其他配套公建可设计在底层架空层内。电梯设备等电梯智能安防风机水泵等配套工程水电气园林景观小区道路安防等。开发间接费物业启动基金工程监理及招标代理费地基环境检测费等贷款利息贷款万元，贷款。

8、环境市场环境分类权重分类得分评价基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼顾自住与投资功能。二产品定位建议建筑形态定位高层住宅根据本地块规划指标及地块周边环境，建议设计以高层为主，与周边环境和谐统的高性价比住宅。品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥，空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。但该地块目前周边环境及生活配套尚待进步完善，因而建。

9、利率，贷款期限年。销售费用销售平均单价建设管理费不可预见费合计二售价预测与分析根据本地块所处区域周边类似产品价格，结合地块自身情况以及区域内未来发展前景预测，本项目现时销售均价约为住宅元，商业元。三销售收入分析序号类别销售面积万销售平均单价元销售总额万元备注住宅部分住宅占总开发面积商网部分商网占总开发面积合计四地价分析本报告我们采用剩余法对地价进行了分析。剩余法是在估。

10、二房产市场武汉城区近年来房价上涨明显，地区作为武汉市新兴的房地产开发市场，价格相对城区项目较低。但近期涨幅明显，多数项目已接近或突破元。随着长江大桥建成通车，与武汉城区距离进步拉近。目前大桥下桥处开发项目较多，例如东城明珠东方家园等项目均已开盘销售。第三章项目开发建议地块条件及环境分析分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口。

11、议该项目定位中端偏上。价格定位低开高走项目总建约万，预计开发周期约年，随着地区基础设施的完善，价格区间具有定增长空间，易于采用低开高走的定价策略。品牌定位中冶系列品牌通过本地块开发，树立开发商品牌度及美誉度，建立良好的品牌系列效益，将是本地块开发的又重要目的。三技术指标分析根据项目地块规划设计土地使用条件，结合产品定位建议，拟定如下技术经济指标。净用地面积容积率开发面。

12、武汉东北地区经济发展的重任，战略地位十分重要，是省级重点开发区之。开发区规划面积平方公里，分为港口物流区工业园区和综合生活配套区，其发展定位为华中地区重要物流中心，现代港口工业新城。第二章区域房地产市场分析土地市场经济开发区为武汉市房地产开发新兴区域，土地市场处于起步阶段，土地供应量相对充足。但由于大量开发企业扎堆进驻及自身土地价格相对市区较低，造成土地价格涨幅明显。。

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