1、淋气体消防系统工程总建筑面积污水处理含管线总建筑面积空调工程地上建筑面积地下室通风工程地下室建筑面积照明防雷动力变配电总建筑面积电话总机及配线闭路电视监视广播音响管理电脑火灾报警共用天线电报电传总建筑面积煤气工程总建筑面积电梯自动扶梯总建筑面积室外总体总建筑面积室内精装修地上建筑面积杂项工程总建筑面积厨房设备地上建筑面积估算建安成本为万元。工程建设其他费用估算工程建设其他费用为万元。各项估算标准及方法土地费用土地费用包括征地拆迁安置费和土地出让金。根据建设条件，共需征地拆迁安置建筑面积平方米，其中迁出单位面积平方米，估计补偿标准约为元建筑平米回迁单位面积平方米，回迁的部分只需补偿停业损失费和周转补偿金，按补偿标准元建筑平米计迁出居民建筑面积平方米，按补偿标准元建筑平米计。估算征地拆迁费。

2、京市规划委员会已针对本项目出具规划意见书建设用地规划许可证北京市国土资源局出具地价水平通知单完成项目环境影响报告表并获得国家环境保护总局的复函和北京市环境保护局的批复北京市交通委员会完成项目交通影响评价论证本项目已获准列入北京市工程。二项目建设必要性本项目的建设是北京市成功举办年奥运会的需要。北京举办年第届奥运会受到全世界的瞩目，届时将有大量参加奥运会的各国运动员工作人员及游客下榻北京的各个宾馆饭店。饭店将作为北京奥运会的总部饭店，专门为奥运会提供间套客房，接待奥委会的官员各国政府首脑及世界著名运动员。因此，饭店的设施和服务的水平将是世界对北京印象的直观体现。本项目属于完善饭店设施条件的配套工程，属于北京市工程，建成后将首先作为年奥运会总部饭店使用。本项目的建设，将配合奥运相应设施的建。

3、主要的建设目的是弥补饭店现有设施不足完善饭店的服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形象，并兼顾项目年之后的正常经营，因此本项目的总体定位是集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体的多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要的市场分析。酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在的酒店套房，配有全套家具与家电工程费用年版中规定的技术经济指标计算。投资估算建安成本参照国内及北京市五星级饭店的建设成本，各项目估算方法见下表。表项目建安成本估算表单位万元序号工程内容计算依据数量取费标准估算桩基工程总建筑面积地下室工程基坑围护及支撑地下室建筑面积建筑工程地上建筑面积结构工程地上建筑面积给排水工程含洁具，锅炉房管线总建筑面积。

4、目名称为饭店北京宫项目，并以双方名义向国家和北京市相关政府部门申报立项。历经多年的前期运作，年月，原国家计委现国家发展和改革委员会批复中港合资建设饭店北京宫项目可行性研究报告，建设地点为王府井商业区地块，占地面积平方米，总投资亿元人民币，由中港双方组建的项目公司负责开发建设和经营。年月，北京市发改委核准饭店改扩建二期工程地块，该地块占地平方米年，香港裕景兴业有限公司提出退出该项目，中港双方的合作终结。此后，饭店又与西部信用担保有限公司和新产业投资股份有限公司出资合作，成立了名为北京紫金置业有限责任公司的内资企业，共同开发建设和运营该项目。经市政府研究同意，将王府井商业区地块与地块并作为饭店二期改扩建项目用地，共占地面积万平方米，项目名称改为饭店二期改扩建项目。本项目前期工作的进展情况北。

5、存在着定差距。尤其作为年北京奥运会的总部饭店，饭店现有设施不足现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。部分设备使用年久，已不适应现代要求。目前饭店共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公会议休闲健身购物设施及停车位不足。比如，饭店现有的会议室均与餐厅混用，缺乏专用会议设施，无法组织举行大型高标准的会议，既损失了收入，又影响了饭店的服务。另外，写字楼和客房的总量不能满足市场的需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客房进步减少。娱乐设施商业面积则更少，商业设施仅平方米。这些设施难以满足宾客的多方面的消费需求，制约了饭店的进步发展。本项目的建设有利于改变这种状况，完善饭店的服务功能和配套设施增强饭店的竞争力。第三章市场分析饭店二期改扩建工程作为年北京奥运会总部饭店的重要配套工程。

6、约为万元。土地出让金的标准根据京国土利通字第号计取，各部分标准及面积见下表所示。估算土地出让金为万元。表土地出让金标准及出让面积序号用途计价单位土地出让金标准元平方米出让面积万建筑平米公寓楼面毛地价商业楼面毛地价综合楼面毛地价地下商业楼面毛地价地下车库楼面毛地价估算土地费用为万元。工程前期费用包括勘察设计费项目咨询费招标代理费等。根据关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格号及关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知，前期工作费用取万元工程监理费根据工程建设监理收费标准，设计阶段监理费率取,施工阶段监理费率取。估算工程监理费万元。④工程保险费承建项目在建设期间，依据保险法实施工程保险所需费用。按建安成本的计取，为万元。建设单位管理费指建设单位为进行建设项目筹备建设联合试运转验。

7、，围绕经济娱乐文化休闲购物于体的多元复合型高级休闲方向发展，构建北京城市旅游业鲜明的空间格局品位和特色，树立城市旅游新形象，为年奥运会提供完善的服务设施。本项目的建设是王府井商业区整体建设的需要。本项目地处北京市重要的传统商业区王府井商业区。王府井商业区位于北京市中心位置，有着悠久的历史，享有华夏第商业街的美誉，是世界著名的十四大商业街之。北京城市总体规划明确要进步完善王府井商业区，使其发展成为现代商贸和传统商贸有机结合功能互补的商贸文化旅游区。饭店位于王府井大街的西南侧，与周边的商业群体浑然体，以其独特的历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。饭店承办的展览会议等多种形式的招商宣传和旅游等活动均给王府井带来了巨大的商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸的发展。年代以来北京市对王府井商。

8、财务评价测算说明本测算根据国家计委及建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版进行。本项目测算期年，其中建设期年。基准收益率按计算。二收入测算本项目收入主要由公寓及配套停车位出售酒店式公寓出租商业出租地下餐饮娱乐设施出租停车设施出租等收入组成。该项目的总建筑面积平方米，功能分配及各部分收入标准见下表表建筑面积功能分配及收入标准地上地下功能建筑面积平方米收入标准出售出租单位标准地上商业出租月租金元平方米月回迁酒店式公寓出租月租金元平方米月会议出租月租金元平方米月封闭式公寓出售元建筑平米地下机房停车库出售万元泊位出租月租金元平方米泊位管理用房餐饮娱乐出租月租金元平方米月注封闭式公寓部分在项目资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以元建筑面积的标准预售万建筑面积。出售部分考虑第年年出售，第二。

9、区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施的改造。目前商业区的基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型的王府井商业区已呈现在世人面前。本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有大量的低矮平房和年代较早的建筑，与王府井地区整体环境很不适应。因此，该地块的改造并入饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区的进步繁荣起到积极的作用。本项目的建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能，提高市场竞争力。近年来，北京地区的高档饭店不断增加，饭店服务业的竞争日趋激烈。在竞争中，饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施服务项目等方面与有些高档饭店相比。

10、成本万元，工程其他费用万元其中，土地费用万元，预备费万元，流动资金万元人民币，建设期利息万元。二资金筹措本工程项目总投资万元，项目公司资本金万元，拟采用优先购买权式信托筹集万元，银行长期贷款万元，银行短期借款万元。其中，优先购买权式信托初步设计方案共发行份，每份万元，信托证券持有者可以在未来公寓出售时以元建筑平米的价格购买预计未来公寓出售价格元建筑平米，预计年收益率。此部分预售建筑面积万建筑平米。银行长期借款的年贷款利息取银行短期借款的年贷款利息取。三资金投入计划项目建设总投资万元，分三年投入，分年的建设资金投入计划如下表所示表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第年第年总投资建筑安装工程费其他费用预备费流动资金建设期利息资金筹措自有资金优先购买权信托银行长期贷款银行短期借款第九章。

11、年出售，共销售收入万元。出租部分考虑本项目作为年奥运会总部饭店的重要配套工程，在第年年出租状况预计很好，之后的两年有所回落，然后逐步回升。因此，这里按以下出租率计第年年，年出租收入万元第二三年年，年出租收入万元以后年度，年出租收入万元。三成本费用测算各年的成本费用详见附表总成本费用估算表。水电费用取出租营业收入的，年均水电费用万元。工资及福利费本项目酒店式公寓约有客房间平均客房面积平米，须配备人员约人。其他商业地下餐饮娱乐停车设施管理等工作人员预计人。共约人。人均年工资及福利万元。年均工资及福利费万元。折旧及摊销本项目固定资产折旧年限为年,残值率，年折旧额万元土地费用按年摊销，年摊销万元。具体计算详见附表固定资产折旧无形资产及长期待摊费用估算表。维修费用维修费用按折旧额的计取。年均维修。

12、总结等工作所发生的管理费用。根据建设单位管理费指标，按建安成本及其他工程费用的计取，估算该部分费用约为万元。预备费包括基本预备费和涨价预备费。由于本项目建设工期较短，不计涨价预备费。基本预备费指在可行性研究阶段难以预料的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用般自然灾害造成的损失和采取预防措施所需要的费用竣工验收时为鉴定质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复的费用。基本预备费以固定资产费用无形资产费用递延资产费用之和扣除土地征用及拆迁补偿费土地使用权出让金为基数，按照基本预备费率计算。本项费用为万元。流动资金按扩大指标估算法估算，取年均经营成本的，约为万元。建设期利息建设期内银行贷款的利息，约为万元。投资估算结果本项目总投资万元。本项目的投资估算详见附表总投资估算表。其中工程建。

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