暖通及燃气空调设计住宅采用分体式空调，具体由住户自己选定。采暖本项目取暖采取集中供热的形式，由周边已铺设好的供热管道直接引入热水，经热交换站内的板式换热器换热，提供给住宅用户，采暖供回水温度为。通风设计各设备用房设机械送排风系统，通风量根据以下原则确定变电间次小时泵房次小时热交换器室次小时卫生间设机械排风扇，换气次数次小时六绿化景观植物是景观生态设计的核心，在本项目的绿化设计中，力求从生态人文时代为出发点，强调以阔叶乔木为主，结合户外空间设计组合进行高中低的乔灌草配置，增加小区的三维绿化量，提高生态效益。小区设置工人休闲散步的大小广场。七物业管理物业管理的品质是项目品质的重要组成部分，为提升小区服务档次，应引入全新的物业服务理念，由社区管理者变为社区的服务者，提供全面而人性化的服务，使住户有社区主人的感觉。本项目在预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理公司要提前介入，参与方案的制定，对小区实行统的物业管理。物业管理公司的服务内容及负责包括维护社区治安。道路公建管线及设备维护检修。水电暖气供应管理。环境卫生绿地及景观的维护管理。向入住居民提供需要的商业服务。社区其他管理事宜。项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律法规规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。八项目实施进度本项目的实施条件完全成熟。本项目拟定建设期为年本项目总实施计划拟定如下年完成项目可研报告编制批复。年月年月完成七通平围墙地下基础工程。年月年月完成建设主体及其他配套设施，主体工程封顶。年月年月完成所建工程建筑物的装修室内布置绿化，完善所有配套设施，综合验收合格。九投资规模和资金筹措方案经估算，项目总投资万元，其中土地费用万元，前期工程费万元，建安工程费万元，基础设施费万元，开发期间费用万元，基本预备费万元，公共配套设施费万元，管理费用万元，销售费用万元,财务费用万元。资金来源为申请银行贷款万元，其余资金由项目承办单位自筹解决。投资估算表单位万元序号费用名称计算依据项目备注开发成本土地费用平方米二前期工程费图纸审查费元平方米地质勘探费三前期咨询费元平方米施工图设计费元平方米三建安工程费平方米四基础设施费五公共配套设施费六基本预备费二三四五七开发期间费用人防设施费元平方米招标代理费三工程施工监理费三工程保险费三劳保统筹三配套设施建设费三城市配套补助费元平方米综合开发管理费元平方米墙体节能费元平方米消防设施设备费元平方米招标管理费三质检费三放线费元平方米防雷元平方米备案登记费元平方米交易费元平方米房产测绘费元平方米散装水泥基金元平方米地震评价费元平方米室内空气质量检测元平方米二开发费用管理费用销售收入二销售费用销售收入广告宣传及市场推广费销售收入销售代理费销售收入其他销售费用销售收入三财务费用合计二第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出要大力推进城镇化，以提质扩容和安居乐业为目标，不断完善城市功能，发挥城市特色。临沂等基础条件好发展潜力大的城市，要进步壮大规模，提高质量，向具有区域影响力的综合性城市发展。要健全房地产市场运行机制和服务体系，积极推进市场化供应规范化服务。积极发展经济适用房廉租房和普通商品房，控制高档商品房。建立公正透明的级市场，培育和完善二三级市场，放开租赁市场。推行房地产开发销售和物业管理分业经营，大力发展和完善物业管理服务。临沂市建设事业十五规划中指出，随着工业化和城镇化及进程的加快，全市经济社会将进入新的发展阶段，年城镇化率达到，这为临沂市房地产业的发展提供了广阔的上升空间，消费结构的转换升级为房地产业的发展提供了巨大的潜在动力。十五期间，房地产开发总体要求是开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡场区范围内，对周围的空气环境影响不大。该建设项目施工期的扬尘污染属于局部和短期的影响，同时若建设单位在施工期间文明施工，采取有效的防尘降尘措施，引入处理系统，能使扬尘污染对该项目所在地的大气环境不产生太大的影响。对于装修废气污染应该由源头上进行控制，选择无毒或低毒的环保产品。施工期废水的处理本项目施工期废水排放量小，水质简单，形成不了地表水径流，对水环境的影响较小。施工噪声的控制施工期间场地噪声较大，因此施工期间必须严格遵守建筑施工场界噪声限值的规定标准，施工时间为,并在靠近工程的侧设置隔声屏障，以减轻施工噪声对周围居民生活的影响。因工程要求确需连续作业的，必须到环境保护行政主管部门办理夜间施工许可证，并公告附近居民。施工现场废弃物处理拟建工程对固体废弃物定点堆放管理，使其对周围环境影响甚微。项目开发者及工程承包单位应与当地环保部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。二项目使用后对环境的影响分析及保护措施本工程属于民用建筑，没有工业污染和污染物，其对环境有可能产生影响的是废气噪声废水固体废弃物所造成的污染。本项目根据有关规定分别采取必要的控制措施。项目营运期可能产生的环境影响营运期废气拟建项目营运期的废气污染主要来自于日常生活产生的油烟汽车尾气以及居民生活垃圾产生的恶臭气体。拟建工程住宅总户数户，年消耗食用油约为公斤，产生油烟约为每年。居民生活垃圾主要集中于小区的垃圾箱内，会产生少量恶臭气体。废水废水来源主要是居民区的生活污水，生活用水量标准为户，按社区户计算，用水量，排放量按用水计算，污水产生量为。噪声营运期噪声主要为汽车出入噪声道路噪声。汽车出入噪声主要集中于上下班高峰期。道路噪声主要为周围道路车辆噪声。固体废弃物项目运营后的固体废弃物主要是居民生活垃圾，项目建成后，居住户每户垃圾产生量以计算，小区垃圾产生量约为。二项目营运期环境保护措施废气的处理油烟拟建项目油烟产生量为，住户油烟废气采用吸排油烟机进行处理，般普通排油烟机去除油烟率为，拟建项目油烟排放量为。居民楼在设计时在墙内留有集中排放的烟道，住户仅需将脱排油烟机的排风口接入烟道即可。集中收集后，经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放。油烟经过处理后排放量较小，对周围环境影响较小。汽车尾气汽车排气时间较短，且地上停车位分散在楼群之间，比较容易无组织排放，汽车尾气无组织排放浓度可满足大气污染物综合排放标准中无组织排放浓度监控限值的要求。对周围环境影响较小。本项目的恶臭气体产生量较小，经过对垃圾的及时处理，对环境造成影响较小。废水的处理本项目废水经化粪池处理后外排污水进入城市污水管网，汇入沂水县污水处理厂处理达到城镇污水处理厂污染物排放标准级标准后排入市政排污系统，对周围环境影响较小。噪声的处理本项目汽车出入时低速缓行，禁止鸣笛，做到文明驾驶，噪声影响可以降到以下，基本不会对居民造成影响。本项目靠近交通干道，车流量较大。拟建项目在道路与小区之间设置定的防护距离，噪声对本项目居民区影响较小。固体废弃物处理本项目固废产生量为，由环卫部门统收集填埋处理，不外排，对周围环境不会产生不利影响。三卫生防疫住宅内水箱及水池内壁贴白瓷砖，以保持水质。二住宅楼均符合城市规划管理规定中要求的间距日照要求，各单元均有良好的采光通风条件，主要卧室起居室朝南窗地比大于，同时符合节能要求，厨房卫生间有直接通风采光，厨房设垂直排烟道，并有热水器排气孔。综上所述，虽然拟建工程在开发建设和使用的过程中会对周围的生态环境产生定的影响，但是只要落实本报告提出的减缓措施和执行相应的环境保护标准，所产生的不利影响将得到有效控制，并降到环境可以承受的程度，为城市居民提供个优美舒适的住宅环境。第七章财务评价销售收入估算见下表销售收入测算表年份项目销售比例销售面积平均销售价元合计金额万元住宅面积车库小计住宅面积车库小计住宅面积车库小计合计二税金估算营业税金及附加计算本项目根据投资总额应缴营业税税率为，城建税，教育费附加，教育专项基金，防洪工程维护费，印花税，交易管理费。详见税金估算览表税金估算览表单位万元序号类别计算依据合计营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入交易管理费销售收入合计二土地增值税计算土地增值税计算表序号项目计算方法金额万元扣除项目金额开发成本见开发成本构成表开发费用销售费用管理费用财务费用销售税金及附加税金估算览表财政部规定的其他扣除项目开发成本销售收入详见销售收入表增值额增值率增值税率增值税应纳税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率损益和利润分配表单位万元序号项目合计销售收入总投资销售税金及附加营业税教育专项基金教育费附加城市维护建设税防洪工程维护费印花税交易管理费土地增值税利润总额所得税净利润三财务报表贷款还本付息估算表单位万元序号项目合计年初借款累计本年借款本年借款利息本年借款本息偿还利息本金年末借款累计归还借款本息来源累计投资收回项目现金流量表全部投资单位万元序号项目合计现金流入销售收入其他收入现金流出建设投资不含建设期利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量单位面积效益分析表序号费用名称金额元销售收入二单位面积成本合计土地费用前期工程费建安工程费基础设施费基本预备费开发期间费用管理费用销售费用财务费用税金及附加土地增值税所得税三单位面积收益通过上述表格可以看出，项目实施后可售面积达到平方米，可实现销售总收入万元，交纳各项税金及附加万元，并扣除总投资万元后，可实现利润总额万元通过贷款还本付息表可以看出项目累计投资收回万元是借款本息额万元的倍多，说明项目还款能力较强通过利润分配表和现金流量表计算得出，项目总投资收益率达到，税后财务内部收益率达到行