阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东西北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。水土地空气污染状况项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈流量大土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。光华大道的高标准建设以及规划沿路两侧米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象的完整性。住在温江成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路等基础设施条件。本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目的优势。劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线青羊段的施工尚未进行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。地块周边的商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害温江版块房产项目的整体形象，不利于奥园项目的推广。在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国在今年季度增采用市场比较法进行修正，得出销售价格为项目销售价格预测单位元保守方案般方案乐观方案多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房销售假定每期期末全部销售完毕，销售收入再投入下期进行滚动开发的理想状态，在预测盈亏平衡点是可以看出销售量达到数字就达到盈亏平衡。项目各方案销售额般方案单价期二期三期四期销售额数量总额数量总额数量总额数量总额多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房合计乐观方案单价期二期三期四期销售额数量总额数量总额数量总额数量总额多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房合计保守方案单价期二期三期四期销售额数量总额数量总额数量总额数量总额多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房合计销售时发生的税项及费用营业税及附加。所得税在项目盈亏平衡后按每期和算期内盈利所得的计。财务指标的选取参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标有财务净现值财务内部收益率和资本收益率三种。财务净现值净现值设按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率的大小取决于银行利率的高低项目性质经营风险程度经营目标和要求，本案选定的折现率与财务计算的年利率相同，及。资本收益率以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是个简单表达盈利情况的指标。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映项目所占用资金的盈利率。财务效益分析静态投资收益率对项目总投资率润率及权益资本利润率作研究，即便在保守预测的基础上，项目的权益资本利润率超过行业普遍平均利润率水平。投资收益率方案销售收入营业税及附加实际销售收入总投资权益资本总投资收益率权益资本收益率保守般乐观动态投资收益率鉴于本项目开发周期较长，对项目进行动态预测毕静态预测更为科学。见表二三四表保守方案项目现金流量表单位万元序号项目第年筹备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后的实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现值所得税后内部收益率表般方案项目现金流量表单位万元序号项目第年项目准备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后的实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现值所得税后内部收益率表乐观方案项目现金流量表单位万元序号项目第年项目准备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后的实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现值所得税后内部收益率在为期年的开发周期及前提下，从动态指标和分析，说明项目的收入高于社会基准收益率。盈亏平衡分析通过对整个开发过程的财务计算进行分析，当总体销售均价为之不变，项目整体销售率变化时，本项目能达到盈亏平衡。实际开发中采用的是滚动开发形式，即将各期销售回笼的资金同期又投入到建设中去，所以只要能满足最大资金占用量，实际上已达盈亏平衡。由于项目准备期包括项目的土地成本，所以项目期基本上是亏损的，但项目总体上是盈利的。在实际开发中土地费用如果分期付款，将对盈亏平衡点产生影响。盈亏平衡表单位万元保守方案第期第二期第三期第四期综合固定成本营业税及附加综合成本盈亏平衡点单位万元般方案第期第二期第三期第四期综合总投资营业税及附加综合成本盈亏平衡点单位万元乐观方案第期第二期第三期第四期综合总投资营业税及附加综合成本盈亏平衡点敏感性分析根据财务效益分析的指标和现行的市场情况看，建安成本和销售价格是对本项目收益影响最大的因素，因此，本项目选取了当固定资产，销售收入分别单因和双因变化组合成的四种方案对本项目的影响。由表可以看出，当固定只产投资增加，或固定资产投资增加而销售收入减少，本项目最保守的方案中出现亏损，所以本项目存在定的风险性。项目敏感性分析表敏感度指标保守方案般方案乐观方案所得税前所得税后所得税前所得税后所得税前所得税后固定资产销售财务净现值内部收益率销售财务净现值内部收益率原方案财务净现值内部收益率固定资产财务净现值内部收益率固定资产销售财务净现值内部收益率计算过程详见附表风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策的影响。成都经济格局不可预见成都处于西部大开发的前列，但成都的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资开发销售产生巨大的影响。土地政策不明确国家对城市郊区大量的土地开发存在分歧，部分认为郊区的房地产开发将过度扩大城市规模，较少耕地浪费土地资源削弱城市中心区功能部分认为郊区房地产开发有利于减轻市区的交通环境等压力。这种分析将给本项目造成直接性的影响，而且影响是相当大的。未来宏观经济的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度物价指数国际收支消